Nguồn cung căn hộ TP HCM năm 2019 có khan hiếm?
Trong một sự kiến bất động sản (BĐS) mới đây diễn ra tại TP HCM, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đặt nghi vấn, tình trạng “đóng băng” các dự án khá phổ biến trong thời gian gần đây (do vướng vấn đề thủ tục hoặc do thành phố đang rà soát nguồn gốc đất của nhiều dự án…), nếu tình trạng này kéo dài thì năm 2019 có thể xảy ra tình trạng chỉ có 10 – 15 dự án “ra lò” và thị trường địa ốc TP HCM thiếu hụt nguồn cung nhà ở hay không?
Trả lời câu hỏi này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) thừa nhận rằng nguồn cung nhà ở tại TP HCM đang sụt giảm rõ ràng, trong khi các dự án nhà ở mới hiện nay rất khó khăn để được thông qua. Lượng văn bản trình lên TP để được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 9 tháng đầu năm 2018 giảm hơn 11% so với cùng kỳ năm 2017.
Trao đổi với PV, ông Châu đánh giá: "Theo nội dung 'Chương trình phát triển nhà ở và thị trường BĐS từ nay đến năm 2025', từ nay đến năm 2020, TP HCM sẽ tạm dừng cấp phép cho các dự án cao tầng ở khu vực trung tâm và hạn chế cấp phép phát triển dự án cao tầng ở các quận nội thành nói chung. Số lượng dự án tại khu vực trung tâm không nhiều nên định hướng này không ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường nói chung. Tuy nhiên, các quận nội thành được nói đến chính là hàng loạt quận như quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12... Nếu việc cấp phép mới cho cao ốc tại khu vực này bị hạn chế chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở của TP trong năm 2019 và một vài năm tới".
Chủ tịch HoREA phân tích, chương trình chỉnh trang đô thị của thành phố bao gồm hai nội dung: di dời nhà ven kênh rạch và cải tạo, xây mới chung cư cũ. Cả hai nội dung này đều cần được bố trí quỹ nhà tái định cư lớn, vì vậy xây cao ốc để tiết kiệm đất đô thị là việc làm cần thiết.
 |
| Nhiều người lo ngại nguồn cung căn hộ TP HCM trong 2019 sẽ bị "siết lại", nhưng cũng có chuyên gia khẳng định: địa ốc TP HCM không lo thiếu nguồn cung. (Ảnh minh họa) |
Theo số liệu từ báo cáo của HoREA, nguồn cung dự án nhà ở mới được triển khai tại TP HCM năm 2018 so với năm trước giảm đến 13%. Năm 2018 chỉ có 77 dự án đủ điều kiện mở bán với tổng nguồn cung hơn 28.300 căn, trong khi con số tương ứng của năm 2017 là gần 43.000 căn, giảm đến hơn 34%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm khoảng 22%, phân khúc căn hộ trung cấp giảm hơn 34% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh nhất đến 44%.
Đặc biệt, trong thời điểm cận Tết Nguyên đán 2019 (trước và sau Tết), báo chí phản ánh, thị trường địa ốc phía Nam năm nay có diễn biến trái ngược hoàn toàn với cảnh nhộn nhịp của mọi năm. Nếu như dịp cận Tết năm ngoái, môi giới địa ốc hoạt động nhộn nhịp, dẫn khách đi xem dự án liên tục và thường xuyên chốt được hợp đồng giao dịch, thì năm nay cánh môi giới nhà đất phía Nam lại nghỉ Tết sớm. Sau Tết một tuần nhưng không ít môi giới vẫn chưa trở lại công việc ngay.
Trao đổi với PV, anh Ngọc Anh, một môi giới bán nhà tại khu vực quận 9 cho hay: “Năm nay tôi dành thời gian ăn Tết dài hơn năm ngoái, tranh thủ đi chơi cùng gia đình. Thời điểm này thị trường địa ốc TP HCM vẫn chưa thực sự hoạt động sôi nổi trở lại, khách hàng đều có tâm lý ‘tháng Giêng là tháng ăn chơi’ nên lượng khách hỏi mua nhà dịp này hầu như không có. Có một số ít cũng gọi điện hỏi thăm thông tin dự án, thị trường nhưng chưa có ai đặt vấn đề mua nhà thực sự”.
Anh cho biết, hoạt động mua bán đã chậm lại từ hồi cuối năm ngoái đến nay, do nguồn hàng mới không có nhiều, trong khi những dự án đang bán thì lại có giá ngày càng tăng cao, khách mua khó thấy được cơ hội sinh lời nên không muốn đầu tư “lướt sóng” hay mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp.
 |
| Nguồn cung căn hộ tại TP HCM trong năm 2018 theo quý. (Nguồn: Hội Môi giới BĐS Việt Nam) |
Theo báo cáo Tình hình thị trường BĐS năm 2018 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung căn hộ của TP HCM quý IV/2018 tuy có tăng so với quý III nhưng lại giảm mạnh so với quý II cùng năm. Đặc biệt, phân khúc căn hộ bình dân giảm dần đều qua từng quý, giảm từ gần 3.400 căn hộ trong quý I/2018 xuống chỉ còn 640 căn hộ trong quý cuối năm, giảm đến 81%. Cả năm 2018, phân khúc căn hộ bình dân chỉ chiếm gần 20% nguồn cung, trong khi tỉ trọng của phân khúc căn hộ cao cấp là hơn 44% và trung cấp là 36%.
Trong khi thực tế, nhu cầu nhà ở tại TP HCM đang vô cùng lớn, do lượng người dân nhập cư, người lao động lớn nên nhu cầu nhà ở tại đây chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp, điều này ngày càng làm rõ tình trạng bất đối xứng trong cán cân cùng – cầu của thị trường địa ốc thành phố.
 |
| Nguồn cung căn hộ tại TP HCM trong năm 2018 theo phân khúc. (Nguồn: Hội Môi giới BĐS Việt Nam) |
Hội Môi giới nhận định, hiện TP HCM đang trong quá trình rà soát lại việc phê duyệt các dự án trước đây, bởi vậy nguồn cung từ các dự án đã hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư bị hạn chế trong ngắn hạn. Dự báo 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung BĐS ra thị trường hạn chế, không có nhiều sản phẩm, 6 tháng cuối năm nguồn cung tăng mạnh trở lại, nâng tổng lượng cung cả năm xấp xỉ năm 2018. Với các dự án đủ điều kiện bán hàng, nguồn cung tại TP HCM năm 2019 phần lớn nằm ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân dần khan hiếm.
Dù vậy, vẫn có những ý kiến chuyên gia và số liệu báo cáo chứng minh rằng hoàn toàn có thể yên tâm về nguồn cung BĐS nhà ở năm 2019 tại thị trường TP HCM. Ngay như khi trả lời câu hỏi của ông Đực đã nêu trên, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển lại cho rằng việc một số dự án “đóng băng” cũng có tác động tích cực nhất định đến thị trường.
“Nhiều người lo ngại các dự án đóng băng có thể làm thị trường thiếu căn hộ, thiếu sản phẩm BĐS, nhưng theo tôi sẽ giúp thị trường hãm đà cung lại. Số lượng nguồn cung căn hộ năm 2018 đã vượt trội, trong khi thống kê 3 năm qua, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ vẫn càng ngày càng giảm, tức là hàng tồn kho vẫn đang tăng. Việc giảm cung nhà ở mới sẽ giúp cân bằng cán cân cung – cầu hơn, thị trường cũng không thiếu sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn”, ông Hiển phân tích.
Thực vậy, chính trong một báo cáo gần đây của mình, HoREA cho biết, thống kê của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán có tổng giá trị hàng tồn kho lên đến 201.921 tỉ đồng, trong đó lượng hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được chiếm khá cao. Còn số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến cuối tháng 11/2018, BĐS cả nước tồn kho 2.316 căn hộ chung cư; 2.724 căn nhà thấp tầng và 2,85 triệu m2 đất nền nhà ở.
Chưa kể, theo kế hoạch, ngay trong quý I/2019 sẽ có không ít dự án quy mô chính thức mở bán, tung ra thị trường số lượng căn hộ “khủng” như dự án VinCity cung cấp 44.000 căn, Akari City cung cấp 3.400 căn, Safira Khang Điền cung cấp 1.500 căn…
