Ngân hàng mạnh tay siết nhưng vẫn lo tín dụng chảy vào bất động sản theo cách này
Siết chặt tín dụng vào bất động sản
Ngân hàng bắt đầu siết mạnh cho vay bất động sản. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã yêu cầu các tổ chức tín dụng không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng; tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.
Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng phải kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, hạn chế tối đa phát sinh nợ xấu, đặc biệt đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nêu trên.
Sau động thái này của NHNN, một số ngân hàng đã có động thái tạm dừng cấp tín dụng, giải ngân đối với mảng cho vay bất động sản.
Cụ thể, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank, Mã: STB) đã có công văn yêu cầu các chi nhánh tập trung tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất. Ngân hàng sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở cho đến hết tháng 6.
Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank, Mã: TCB) mới đây cũng có thông báo về việc tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3. Các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022 diễn ra vào ngày 16/3 vừa qua, lãnh đạo Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (Mã: VIB) khẳng định ngân hàng hạn chế tối đa cho vay doanh nghiệp dự án mà chủ yếu cho vay tiêu dùng và lựa chọn từng địa bàn cho khách hàng vay. Đặc biệt, VIB không tài trợ cho các dự án ở Cần Giờ, Phú Quốc hay các dự án ven biển có rủi ro cao.
Thực tế, NHNN cũng không ít lần phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản. Nhất là trong bối cảnh thị trường địa ốc phát triển nóng và thường xuyên xảy ra sốt đất.
Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu các nhà băng đều đồng loạt siết mạnh cho vay bất động sản thì nguy cơ ảnh hưởng đến thị trường này là điều có thể xảy ra bởi phần lớn các doanh nghiệp và các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu lãi suất tăng, các doanh nghiệp nhỏ và người có nhu cầu vay mua nhà để ở cũng sẽ gặp khó.
Trong khi đó, không ít người cho rằng, việc hạn chế tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản là cần thiết. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nếu những dự án bất động sản "ma", dự án khu dân cư cao cấp song bỏ hoang mà vẫn được ngân hàng thế chấp cho vay, vẫn cấp tín dụng thì phải siết lại. Nếu không sẽ tạo tâm lý đầu cơ, vay vốn ngân hàng mua nhà đất để đó chờ lên giá, với tâm lý "bất động sản không bao giờ giảm giá".
"Ở đây, cực chẳng đã, Nhà nước mới yêu cầu kiểm soát chặt vốn vào bất động sản. Bởi nếu không, dòng tiền sẽ chảy vào nhà đất rồi nằm yên ở đó, thay vì chảy vào sản xuất - kinh doanh, đầu tư thương mại, xuất khẩu, logistics, du lịch, hàng không,... Nếu tín dụng đọng lại quá lâu trong nhà đất mà không quay vòng được, sẽ gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng", vị này nói.
Đáng chú ý, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại dòng tín dụng ngân hàng đang chảy nhiều vào bất động sản theo một hình thức khác.
Tại một tọa đàm diễn ra mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh đã đưa ra một thông tin đáng chú ý, đó là mức độ cho vay của các ngân hàng đối với công ty sân sau bất động sản hiện đang ở mức đáng báo động, chưa từng có trong lịch sử. Tuy nhiên, các con số công bố chính thức vẫn đúng theo Luật của các tổ chức tín dụng và đây là điều rất đáng lo ngại.
Dựa theo nhận định của vị chuyên gia này, có thể dễ dàng nhận thấy một thực trạng khá phổ biến hiện nay đó là doanh nghiệp “sân sau” phát hành trái phiếu và được các ngân hàng mua lại.
Cũng theo TS. Lê Xuân Nghĩa, cấu trúc thị trường trái của Việt Nam phiếu rất lộn xộn, trong năm 2021, gần một nửa khối lượng trái phiếu phát hành là của các doanh nghiệp bất động sản, 30% là từ ngân hàng. Như vậy, toàn bộ khối lượng trái phiếu phát hành gần như không có bóng dáng khu vực sản xuất trực tiếp như công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, nông nghiệp, công nghệ cao, thương mại mà chỉ tập trung cho ngành đầu cơ lớn nhất là bất động sản.
Có hai nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên được ông Nghĩa chỉ ra, thứ nhất là lãi suất quá cao, thứ hai là kỳ hạn phần lớn chỉ có ba năm khiến các doanh nghiệp sản xuất và xây dựng khó có thể chịu đựng.
“Cấu trúc kỳ hạn và cấu trúc lãi suất cho thấy trái phiếu doanh nghiệp rủi ro rất lớn. Tôi cho rằng, thị trường trái phiếu Việt Nam dù phát triển rất sơ khai nhưng để phát triển đúng hướng hơn trong tương lai còn rất nhiều vấn đề, quan trọng là muốn giảm lãi suất của thị trường TPDN thì lãi suất tín dụng ngân hàng, đặc biệt lãi suất trung, dài hạn cũng phải giảm.
Rõ ràng, chúng ta chưa có thị trường trái phiếu chân chính, bởi yếu tố đầu cơ rất lớn. Do đó, vấn đề cốt lõi để phát triển lành mạnh thị trường trái phiếu chính là giải quyết các vướng mắc từ phát hành, một là minh bạch thông tin tài chính và mục đích sử dụng vốn của nhà phát hành, hai là luật lệ thực hiện nghiêm túc, ba là phải có thị trường trái phiếu thứ cấp để tăng tính thanh khoản”, ông Nghĩa nói.
Ngân hàng cũng tham gia mua trái phiếu
Một thống kê mới đây của Fiin Group cho thấy, sự tham gia trực tiếp của nhà đầu tư cá nhân vào các đợt phát hành trái phiếu sơ cấp đã giảm mạnh. Thay vào đó, các ngân hàng và công ty chứng khoán trở thành nhóm trái chủ chính. Trong đó, các ngân hàng mua trái phiếu thường có thiên hướng nắm giữ.
Lấy một ví dụ cụ thể, trong số 9 lô trái phiếu bị hủy bỏ của nhóm Tân Hoàng Minh mới đây, các tổ chức tín dụng đã tham gia mua ít nhất 3 lô.
Trái chủ lô trái phiếu trị giá 1.900 tỷ của Ngôi Sao Việt phát hành ngày 20/9/2021 là một tổ chức tín dụng và một tổ chức khác.
Cụ thể, trong đợt phát hành lô trái phiếu trị giá 1.900 tỷ đồng ngày 20/9/2021 của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, một trong những trái chủ là một tổ chức tín dụng.
Tương tự, trong hai đợt phát hành trái phiếu (ngày 6/7/2021 và 1/11/2021) với tổng giá trị 1.300 tỷ đồng của CTCP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil cũng có sự tham gia của hai tổ chức tín dụng.
Trong ba đợt phát hành này, đại lý đăng ký, lưu ký và đại diện sở hữu trái phiếu là CTCP Chứng khoán An Bình (ABS), CTCP Chứng khoán Agribank (Agriseco). Đại lý quản lý tài sản đảm bảo và quản lý tài khoản là Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) và Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) – Chi nhánh Tây Thăng Long.
Thông tư 16/2021/TT-NHNN có hiệu lực từ 15/1/2022 quy định chặt chẽ về hoạt động mua bán trái phiếu doanh nghiệp của ngân hàng thương mại.
Theo đó, tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi tổ chức tín dụng đó có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo kỳ phân loại gần nhất theo quy định của Ngân hàng Nhà nước về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động đối với tổ chức tín dụng trước thời điểm mua trái phiếu doanh nghiệp.
Đáng chú ý, tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong ba trường hợp: Doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để cơ cấu nợ, để góp vốn mua cổ phần, để tăng vốn.
Đồng thời, tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi doanh nghiệp đáp ứng nhiều điều kiện như: Mục đích sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp hợp pháp và phù hợp với phương án phát hành trái phiếu và/hoặc phương án sử dụng vốn; Doanh nghiệp phát hành cam kết mua lại trái phiếu trước hạn khi thay đổi mục đích sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu hoặc vi phạm quy định pháp luật về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vi phạm phương án sử dụng vốn; Doanh nghiệp phát hành không được có nợ xấu trong vòng 12 tháng gần nhất và phải có khả năng tài chính để đảm bảo thanh toán đủ gốc và lãi trái phiếu đúng hạn.
