Nhà đất

Nên thay đổi cách nhìn về condotel!

Thay vì xem condotel (căn hộ khách sạn) là sản phẩm bất động sản để ở hay sở hữu lâu dài, khách hàng nên nhìn nhận đây là một hình thức đầu tư tài chính đơn thuần.

	Để tránh rủi ro khi mua condotel
	HoREA: Xuất hiện thực trạng một số địa phương 'xé rào', cấp sổ đỏ cho người mua condotel

Ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam (phải) và ông Bùi Quang Tín, Tổng giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight. Ảnh: Thành Hoa

Tại buổi bàn tròn “Có nên cấp chủ quyền lâu dài cho condotel?” do Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times, thuộc Saigon Times Club, tổ chức cuối tuần trước, các doanh nghiệp địa ốc đã nêu ra nhiều giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường condotel cũng như bày tỏ mong muốn khách hàng thay đổi cách nhìn về loại hình sản phẩm này.

Luật sư Bùi Quang Tín, Tổng giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight: Cấp sổ đỏ hay không không quan trọng

Condotel là căn hộ nhưng không có chức năng để ở (cư trú). Hiện không một văn bản pháp luật nào ở Việt Nam quy định về một loại hình bất động sản như vậy. Trong các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Dân sự hay Luật Du lịch, cụm từ condotel chưa từng xuất hiện, do đó không có căn cứ để cấp bất kỳ giấy chứng nhận nào cho condotel. Việc một số địa phương cấp sổ đỏ sở hữu ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho condotel là trái pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, khi mua condotel, khách hàng phải ký hợp đồng giao dịch dân sự với chủ đầu tư. Theo Luật Dân sự, hay Luật Kinh doanh bất động sản về việc chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, hợp đồng này vẫn có hiệu lực pháp lý.

Do đó, việc cấp sổ hay không cấp sổ cho condotel không phải là vấn đề quan trọng. Dù vậy, cơ quan quản lý cần ban hành các văn bản pháp lý rõ ràng để quản lý condotel. Nếu không, một số chủ đầu tư có thể lợi dụng các kẽ hở của luật để biến tướng như bán hàng đa cấp hoặc lừa người mua về quyền sở hữu lâu dài.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group: Nên cấp giấy chứng nhận tùy theo giá trị pháp lý của miếng đất

Condotel mới gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam không lâu. Việc phát triển các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng là đương nhiên, đặc biệt khi Việt Nam có đường bờ biển dài. Tuy nhiên, condotel chưa mang tính chính thống về pháp luật và phương diện quản lý. Các chủ đầu tư hiện nay mới chỉ bán “quyền cho thuê” condotel, còn người mua thì chưa được sở hữu loại hình bất động sản này.

Nếu không sớm đưa condotel vào khuôn khổ pháp lý, việc quản lý thị trường này sẽ ngày một khó khăn hơn khi hàng chục ngàn căn hộ condotel đã và đang được phát triển dọc khắp bờ biển Việt Nam. Trước mắt, Nhà nước sẽ thất thu thuế khi không thu được tiền thuế chuyển nhượng bất động sản từ việc giao dịch condotel. Trong khi đó, người mua lại chưa yên tâm khi giao dịch bởi cảm thấy thị trường thiếu minh bạch.

Hiện một số địa phương đã cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài không hình thành đơn vị ở cho condotel. Đây là cách nói chưa rõ ràng, không có trong pháp luật, cần sự điều chỉnh trong thời gian tới. Theo tôi, nếu khu đất xây dựng condotel là đất ở thì nên cấp giấy chứng nhận sở hữu ổn định lâu dài cho loại bất động sản này. Còn nếu mảnh đất ấy là đất thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng từ 50-70 năm thì cấp giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn.

Đồng thời, cần xây dựng hệ thống quy chuẩn kỹ thuật cho các dự án condotel. Bởi nếu coi đây như một căn hộ chung cư thông thường, dự án phải có nhà trẻ, công viên, phòng sinh hoạt cộng đồng... Trong khi các dự án condotel hiện nay lại được xây theo quy chuẩn khách sạn.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group (trái) và ông Dương Long Thành, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group. Ảnh: Thành Hoa

Ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam: Nên xem condotel như một kênh đầu tư tài chính đơn thuần

Khách hàng nên thay đổi cách nhìn nhận về condotel. Condotel không được xây dựng để ở mà phải giao cho chủ đầu tư vận hành, quản lý cho thuê. Đây là cách đầu tư tài chính thuần túy, được điều chỉnh bằng hợp đồng chuyển nhượng, chứ không phải kênh sở hữu bất động sản. Nếu mua condotel cho mục đích để ở, tôi nghĩ khách hàng không nên đầu tư cho loại hình này.

Tuy nhiên, tôi cũng đồng tình với việc cấp sổ đỏ cho condotel dựa trên pháp lý miếng đất của dự án nhằm tạo sự thuận lợi cho công tác quản lý và yên tâm cho người dân khi giao dịch. Giấy chứng nhận này có giá trị lâu dài hay 50 năm tùy khu đất thuộc loại thương mại - dịch vụ hay đất ở.

Ngoài ra, cách vận hành dự án condotel khác các dự án chung cư hay khách sạn như thế nào? Điều này cần sớm có quy định pháp lý để các chủ đầu tư làm theo.

Ông Dương Long Thành, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group: Lợi nhuận cho khách hàng mới là điều quan trọng

Nếu nói condotel là kênh đầu tư tài chính hấp dẫn thì lợi nhuận cho khách hàng như thế nào, có đúng như cam kết của chủ đầu tư không mới là điều quan trọng? Nhiều chủ đầu tư đang cam kết lợi nhuận cho khách hàng từ 8-12% trong 8-12 năm. Thực ra chuyện này phụ thuộc nhiều vào nhiều yếu tố như chiến lược của chủ đầu tư, cách vận hành khai thác sau này, cũng như biến động của thị trường du lịch - bất động sản Việt Nam. Đây là điều mà không phải chủ đầu tư nào cũng làm được.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TPHCM: Chủ đầu tư đang “lấy mỡ nó rán nó”

Đa phần các căn hộ condotel có diện tích từ 25-45 mét vuông, nhưng theo luật, một căn hộ được cấp sổ hồng phải có diện tích trên 45 mét vuông. Nếu cho rằng condotel là mơ hồ thì tại sao Nhà nước lại cấp phép xây dựng hàng loạt để bây giờ thị trường này phát triển phức tạp như thế?

Tôi nghĩ rằng không nên lo condotel phát triển nóng, mà nên lưu ý rằng cơ chế quản lý lỏng lẻo hiện nay có thể khiến thị trường này biến tướng. Để tạo sự bảo chứng của Nhà nước cho người mua, cần sớm có một loại giấy chứng nhận, có thể là sổ hồng hoặc một loại giấy tờ tương tự cho sản phẩm này.

Còn về lợi nhuận chia cho khách hàng mua condotel, trừ một số doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực, còn lại hầu hết đều tính toán trên cơ sở vận hành, chi phí... thì các mức cam kết của các chủ đầu tư hiện nay có thể chấp nhận được.

Mức lợi nhuận cao mà chủ đầu tư cam kết thực ra có nhiều cách thực hiện khác nhau. Chủ đầu tư có thể chiết khấu trực tiếp vào giá bán cho người mua, hoặc cấu thành các cam kết với khách hàng vào giá. Hay nói cách khác, cách vận hành các dự án nghỉ dưỡng hiện này là lấy tiền khách hàng trước rồi trả dần theo cam kết lợi nhuận cho chính khách hàng.

HoREA: áp dụng “đất du lịch” ổn định lâu dài cho condotel Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), để phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với “đất du lịch”. Đất du lịch chỉ được sử dụng nhằm mục đích phục vụ du lịch mà thôi. Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng “đất du lịch” ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay “sổ đỏ” có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng; và cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng.