HoREA: Xuất hiện thực trạng một số địa phương 'xé rào', cấp sổ đỏ cho người mua condotel
 |
Bất chấp nhiều cảnh báo, thị trường condotel Đà Nẵng vẫn hoạt động tốt |
|
Tiêu thụ condotel giảm hơn 60% |
Trong báo cáo mới nhất, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) khẳng định không có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản (BĐS) “lai”, trong đó có condotel. Hiệp hội thông tin, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư (CĐT) cho rằng đang có khoảng trống pháp luật về các loại hình BĐS “lai” như căn hộ du lịch, nhà phố du lịch hay biệt thự du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi chung là condotel).
Tuy nhiên, HoREA cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch, Bộ Luật Dân sự về cơ bản đã có thể điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh các loại hình BĐS "lai". Tuy nhiên, vẫn cần phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này.
 |
Trong những năm qua, các CĐT dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong khi giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. UBND tỉnh Khánh Hòa từng nhận định: Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh.
Các CĐT thường cam kết lợi nhuận cho khách mua condotel phổ biến từ 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Nói cách khác, CĐT lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận theo kiểu "lấy mỡ nó rán nó".
CĐT còn cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở". Trong khi đó, Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel. Thực tế, đã có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel, việc làm này là trái với quy định hiện hành.
HoREA đánh giá, sự khác biệt giữa căn hộ condotel với phòng khách sạn và căn hộ chung cư là vấn đề quyền sở hữu và quản lý, kinh doanh. Về quyền sở hữu, căn hộ condotel thuộc sở hữu riêng của các nhà đầu tư thứ cấp bên cạnh phần thuộc sở hữu của CĐT khu du lịch, nghỉ dưỡng (sở hữu chung theo phần). Về mặt quản lý, kinh doanh condotel, phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho CĐT khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện, ít có trường hợp chủ sở hữu căn hộ condotel trực tiếp khai thác kinh doanh.
Các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong những năm gần đây, thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn tín dụng, vốn xã hội rất lớn. Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện nay thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.
Việc mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng, cho, đổi, thế chấp condotel; góp vốn bằng condotel đã được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Luật Dân sự... Riêng điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai đã được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS. Hiện nay, tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa có quy định phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT dự án condotel hình thành trong tương lai với khách hàng.
Người nước ngoài chỉ được mua nhà ở sau khi đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, nên hiện nay cá nhân nước ngoài chưa được mua căn hộ condotel.
Hiệp hội nêu quan điểm, để đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất du lịch". Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, CĐT các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng "đất du lịch" ổn định lâu dài và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở.
Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp.
Bên cạnh đó, cần xem xét cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel tại các dự án ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển ngành du lịch.
Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng; và cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng.
