M&A bất động sản tăng nhiệt nhưng vẫn vắng 'dấu chân' của nhà đầu tư ngoại

M&A bất động sản thời gian gần đây có phần sôi động hơn trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn.

Mới đây, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) thông báo đã tư vấn thành công việc bán ba khách sạn nổi bật ở Đông Nam Á với giá trị 106,1 triệu USD, tương đương khoảng 2.550 tỷ đồng. Bên bán là Strategic Hospitality Holdings Limited, bên mua là Everland - một doanh nghiệp bất động sản của Hong Kong.

Trong đó có hai khách sạn được rao bán tại TP HCM là ibis Saigon South và Capri by Fraser, tọa lạc tại quận 7.

Dự án Khu trung tâm khu đô thị Tây Hồ Tây mới đây cũng được chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển THT chuyển nhượng cho CTCP Tập đoàn Công nghệ CMC (Mã: CMG).

Dự án này có tổng vốn đầu tư dự kiến 1.789 tỷ đồng, trong đó vốn góp 626 tỷ đồng và vốn huy động 1.163 tỷ đồng. Dự án dự kiến được hoàn thành vào quý IV/2024. Theo quy hoạch, dự án có quy mô hơn 1,13 ha, cao 23 tầng và mật độ xây dựng 40%. Thời hạn dự án là 56 năm kể từ ngày cấp giấy phép đầu tư (19/1/2006).

THT do công ty xây dựng Hàn Quốc Daewoo E&C (Công ty TNHH Kỹ thuật & Xây dựng Daewoo) thành lập và sở hữu 100% vốn. Người đại diện pháp luật của THT hiện nay là ông An Kuk Jin - Chủ tịch Daewoo E&C.

Cũng mới đây, Tập đoàn bất động sản có trụ sở tại Singapore Keppel công bố thỏa thuận hợp tác với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) tại hai dự án ở TP Thủ Đức, TP HCM với tổng giá trị ước tính trên 187 triệu SGD. Giao dịch dự kiến được hoàn thành trong năm nay.

Nhiều khả năng hai dự án được đề cập là Clarita và Emeria (Đoàn Nguyên) nằm mặt tiền đường Võ Chí Công, gần nút giao Mỹ Thủy và Cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

Keppel sẽ cùng quỹ Keppel Việt Nam (KVF) tham gia vào thương vụ. Trong đó, nhóm Keppel sở hữu 49% và Khang Điền sở hữu 51%. Đây là thương vụ đầu tư chung thứ hai của Keppel và KVF tại Việt Nam, sau khi mua lại ba khu đất ở Hà Nội vào năm 2022.

CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group, Mã: SGR) vừa qua cho biết, doanh nghiệp đã ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng cụm dự án gồm Chung cư An Phú Riverview (Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức); Chung cư An Phú Residences (Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức) cho Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Riverside và nhận ký quỹ hơn 152 tỷ đồng từ đối tác trong năm 2022.

Tổng mức đầu tư của hai dự án này trên 900 tỷ đồng. Saigonres cho biết nếu việc chuyển nhượng diễn ra thành công, công ty có thêm nguồn thu 600 - 650 tỷ đồng.

Sẽ có thêm nhiều thương vụ lớn?

Theo các chuyên gia, bước vào giai đoạn dòng tiền khó, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Hoạt động M&A bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh từ quý II/2023 trong bối cảnh chủ đầu tư nội khó khăn về nguồn vốn, thủ tục pháp lý kéo dài và điểm rơi của quá trình đàm phán sẽ từ quý III, tuỳ vào tính chất phức tạp của thương vụ.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia,... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân theo đơn vị này là do xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10-20%. Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý. 

Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục. 

Tuy nhiên vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận lỗ sâu để mong sớm có dòng tiền. Bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Bên cạnh đó, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, các chuyên gia VARs kiến nghị nên cho phép chủ đầu tư đuối sức, không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bởi khi họ đã đuối thì gần như không còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo.

Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản.