Bất động sản giao dịch ảm đạm, hoạt động M&A dự báo tăng mạnh từ quý II/2023

Theo báo cáo mới đây về thị trường bất động sản của Colliers Việt Nam, phân khúc căn hộ chung cư ba tháng đầu năm 2023 ghi nhận nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt và sức mua khá trầm lắng. 

Lượng giao dịch căn hộ tại hai thành phố lớn vẫn trên đà giảm 

Chuyên gia Colliers cho biết, ở cả hai thị trường là Hà Nội và TP HCM, số lượng giao dịch căn hộ ghi nhận vẫn trên đà giảm, một mặt do lãi suất và tín dụng còn hạn chế, mặt khác do vướng mắc pháp lý khiến một số dự án đình trệ, làm ảnh hưởng niềm tin khách hàng.

Cụ thể, tại TP HCM, sức mua căn hộ tiếp tục giảm dù nhiều chủ nhà áp dụng mức chiết khấu cao. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định, các dự án này tập trung chủ yếu ở quận 1 và khu vực Thủ Thiêm với giá bán trong khoảng 7.000 – 17.000 USD/m2. 

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, các chủ nhà giảm giá mạnh để nhanh chóng bán hàng khi các căn hộ sắp đến hạn đóng tiền, hết thời gian ưu đãi thanh toán và lãi suất cao gây nên áp lực tài chính. Nhiều khách mua nhà đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt từ 20 - 30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Trước những khó khăn của thị trường, nhiều chủ đầu tư vẫn đang quan sát và hoãn thời gian mở bán dự án hay cho ra giỏ hàng mới. 

Tại Hà Nội, chủ đầu tư cũng đưa ra các mức chiết khấu, ưu đãi để thu hút khách hàng, tuy nhiên mặt bằng giá bán vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu mua ở thực. 

Giá bán sơ cấp căn hộ tại thị trường này dao động trong khoảng 1.355 – 4.200 USD/m2, lượng tiêu thụ vẫn ở mức thấp do những khó khăn về thắt chặt tín dụng, vấn đề cấp phép của dự án đã cản trở quyết định xuống tiền của khách hàng.

Người mua căn hộ Đà Nẵng chủ yếu để đầu tư

Còn tại Đà Nẵng, giá sơ cấp trung bình căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang thời gian gần đây ghi nhận khoảng 3.500 USD/m2. 

Tuy nhiên, mức tiêu thụ của các dự án cao cấp và hạng sang ghi nhận ở mức thấp, dự án nhà ở xã hội và căn hộ phổ thông ghi nhận mức tiêu thụ khả quan hơn do đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân Đà Nẵng với mức giá bình dân. 

Trong quý I, nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án như The Filmore, Shizen Nami, The 6nature, The Sang Residence, FPT Plaza 2 và dự án nhà ở xã hội The Ori Garden.

Trong hai năm tới, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ tăng tốc phát triển với nguồn cung mới từ 10 dự án, cung cấp gần 5.000 căn hộ, trong đó phần lớn là dự án cao cấp và hạng sang của các chủ đầu tư như Sungroup, Alphanam,…

Theo đơn vị nghiên cứu, phần lớn khách mua căn hộ ở Đà Nẵng để đầu tư, cho thuê và đến từ các địa phương khác, trong khi đó khách hàng địa phương chủ yếu quan tâm đến dự án nhà ở xã hội, phân khúc phổ thông hoặc nhà phố, đất nền.

"Sóng ngầm" M&A 

Theo nhận định của các chuyên gia từ Colliers, phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn và kỳ vọng sẽ hoàn tất trong thời gian tới. Đây là kết quả sau khi các chủ đầu tư trong nước tái thẩm định nguồn lực và chiến lược, dẫn đến tái cấu trúc danh mục dự án.  

Collier dự báo hoạt động M&A bất động sản sẽ tăng mạnh từ quý II/2023 trong bối cảnh chủ đầu tư nội khó khăn về nguồn vốn, thủ tục pháp lý kéo dài và điểm rơi của quá trình đàm phán sẽ từ quý III, tuỳ vào tính chất phực tạp của thương vụ.

Hiện tại, Tập đoàn CapitaLand đang đàm phán mua lại một số dự án của Vinhomes ở phía Bắc với giá trị thương vụ khoảng 1,5 tỷ USD. Trong đó, CapitaLand đang xem xét một phần dự án Vinhomes Ocean Park 3 (The Crown) hoặc một dự án khác thuộc phía Bắc của TP Hải Phòng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia của Colliers cho rằng, để thị trường căn hộ khôi phục cần có những điều chỉnh vĩ mô từ Chính phủ, những chính sách cụ thể tác động trực tiếp vào cả khách hàng và chủ đầu tư.

Trong thời gian tới, theo chủ trương của Chính phủ thị trường căn hộ sẽ được ưu tiên phát triển phân khúc tầm trung và nhà ở xã hội. Hiện nay, nhu cầu ở hai phân khúc này khá cao nhưng nguồn cung hạn chế.  

Đồng thời, thị trường được kỳ vọng sẽ có những khởi sắc và hồi phục với sự hỗ trợ từ Chính phủ thông qua những chỉ đạo gần đây, cũng như nỗ lực từ doanh nghiệp.