Liệu thị trường bất động sản Trung Quốc có thể 'thấy đáy' trong ngắn hạn?

Theo báo Liên hợp buổi sáng, có rất nhiều ý kiến khác nhau nhận định về thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay. Một số người cho rằng, cùng với việc các địa phương thực hiện chính sách "bảo đảm bàn giao nhà", rủi ro của thị trường bất động sản đang giảm bớt, và thị trường này có thể thấy đáy trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, cũng có người cho rằng, cho dù là xét từ các nhân tố ngắn hạn hay dài hạn, sự điều chỉnh của thị trường bất động sản Trung Quốc chỉ là sự khởi đầu, thời khắc u ám nhất vẫn chưa qua, điều chỉnh dài hạn là một chặng đường dài đằng đẵng. 

Trước hết, xét từ dữ liệu công bố trong tháng Bảy, doanh số, giá và lượng nhà tồn kho trên thị trường bất động sản Trung Quốc đều ở trong tình trạng nghiêm trọng; doanh số bán nhà cả nước trong 7 tháng đầu năm giảm 31% so với cùng kỳ.

Trong số 100 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất cả nước, doanh số bán nhà 8 tháng đầu năm giảm trên 30% đã trở thành hiện tượng bình thường, dường như rất ít doanh nghiệp bất động sản lớn thoát khỏi số phận này.

Giá nhà tháng 7/2022 vẫn ở trên quỹ đạo giảm phổ biến trên toàn quốc, lượng nhà tồn kho trên cả nước tiếp tục tăng. Hơn nữa, do bùng phát sự kiện "bảo đảm bàn giao nhà" trong tháng Bảy, nên tình hình thị trường bất động sản tháng Tám có thể sẽ diễn biến nghiêm trọng hơn. 

Đối với tình hình nghiêm trọng hiện nay của thị trường bất động sản, chỉ cần quan sát thông tin trên hai khía cạnh thì sẽ thấy khá rõ ràng.

Một là, trên thị trường cổ phiếu A (do các công ty nội địa Trung Quốc phát hành, niêm yết trên sàn giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến, sử dụng đồng NDT để giao dịch) và thị trường cổ phiếu Hong Kong (Trung Quốc) từ đầu năm đến nay, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản liên tục lao dốc. Thậm chí, một số cổ phiếu đã giảm xuống mức trở thành "penny stock" (cổ phiếu có tính rủi ro cao, mệnh giá thấp), giảm không thể kiểm soát.

Do chịu ảnh hưởng của dịch bệnh lặp đi lặp lại trong năm nay nên doanh số của các doanh nghiệp bất động sản ảm đạm và nhiều doanh nghiệp xảy ra khủng hoảng nợ. Điều này không những khiến cho không ít doanh nghiệp bất động sản đối diện với khủng hoảng đứt gãy dòng tiền, mà kết quả kinh doanh cũng hết sức bết bát.

Xét từ báo cáo tài chính do các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán công bố gần đây, tính đến cuối tháng Tám đã có 169 công ty công bố báo cáo tài chính nửa đầu năm, trong đó 129 công ty ghi nhận lợi nhuận sụt giảm, chiếm tỷ lệ 76,3%. Trong đó 55 công ty thua lỗ với tổng mức 59,5 tỷ NDT (8,45 tỷ USD), số lượng công ty thua lỗ và số tiền thua lỗ đều ghi nhận mức cao mới. Đây là một đợt báo cáo bán niên tồi tệ nhất trong lịch sử của ngành bất động sản.

Hơn nữa, cùng với sự kiện "bảo đảm bàn giao nhà" bùng phát, xu thế này vẫn có thể tiếp tục kéo dài trong một thời gian, doanh số bán nhà năm nay giảm 30% là xác suất rất lớn.

Về vấn đề lúc nào tình hình này sẽ kết thúc, các nhà phát triển bất động sản không thể dự đoán được. Đây cũng là điểm mấu chốt khiến cho hầu hết các nhà phát triển tư nhân cơ bản rút khỏi thị trường đất đai trong năm nay. Chỉ cần nhà phát triển không có niềm tin đối với thị trường tương lai, thì vòng điều chỉnh lớn này của thị trường sẽ không kết thúc.

Hai là, xét từ tình hình cho vay khu vực dân cư của các ngân hàng Trung Quốc trong những năm gần đây, từ năm 2020 đến tháng 7/2022, tín dụng trung và dài hạn khu vực dân cư (cơ bản là các khoản vay thế chấp nhà ở) lần lượt là 606,7 tỷ NDT, 397,4 tỷ NDT và 148,6 tỷ NDT.

Ví dụ khác, trong nửa đầu năm nay, 6 ngân hàng quốc doanh lớn (Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Nông nghiệp, Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện và Ngân hàng Giao thông) chỉ tăng thêm 448 tỷ NDT, trong khi con số này của năm 2021 là 1.300 tỷ NDT, chỉ bằng 1/3 so với năm 2020. Đối với 13 ngân hàng cổ phần và ngân hàng khu vực, tỷ lệ này thậm chí còn giảm xuống còn 1/8.   

Thị trường bất động sản hiện đại hoàn toàn là do công cụ tài chính cho vay thế chấp nhà ở này thúc đẩy, không có cho vay thế chấp nhà ở thì về cơ bản thị trường không thể phát triển và phồn thịnh, tình hình của Trung Quốc còn tồi tệ hơn các nước khác.

Chẳng hạn, giai đoạn 2016-2021, sở dĩ thị trường phát triển và phồn thịnh chưa từng có là do tổng cho vay thế chấp nhà ở khu vực cư dân trong 6 năm này đạt trên 16.000 tỷ NDT, chiếm hơn 42% tổng cho vay thế chấp nhà ở hiện nay (trong 24 năm từ 1998-2021, số dư lũy kế là 38.000 tỷ NDT). Những số liệu này hoàn toàn phản ánh cư dân không muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để tái gia nhập thị trường bất động sản, mức độ sẵn sàng mua nhà sụt giảm toàn diện.

Số liệu khảo sát tháng 6/2022 cho thấy, ngay cả khi lãi suất cho vay thế chấp quay về mức của năm 2017, thì cũng chỉ có 16,2% gia đình kỳ vọng giá nhà sẽ tăng, 16,9% gia đình có ý định mua nhà trong vòng ba tháng, thấp hơn tỷ lệ 36,5% và 23% vào giữa năm 2018. Nói cách khác, mức độ sẵn sàng tham gia thị trường của người dân Trung Quốc hiện nay đã suy giảm toàn diện, thậm chí cơ bản không sẵn sàng.   

Vấn đề hiện nay là, trước đây khắp nơi đều xuất hiện tâm lý tranh giành mua nhà, luôn cho rằng mua nhà thì có thể kiếm tiền, mua nhà đã trở thành một sự mê tín của người dân Trung Quốc, tại sao không sẵn sàng tham gia thị trường?

Nguyên nhân cốt lõi là thị trường bất động sản trước đây chủ yếu mang tính chất đầu cơ, chỉ cần giá nhà tăng cao, thì cho dù có bao nhiêu điều kiện hạn chế mua nhà, người dân cũng đều lợi dụng đòn bẩy tài chính của ngân hàng để tham gia vào thị trường. Theo quan điểm của họ, mua được nhà chính là tăng thêm tài sản của gia đình.     

Tuy nhiên, điều kiện của thị trường bất động sản đã thay đổi, giá nhà không những không tăng nhanh, mà ngược lại suy giảm trên phạm vi cả nước, thậm chí giá nhà của một số thành phố còn lao dốc. Chỉ cần giá nhà giảm và mức độ giảm thấp hơn kỳ vọng sinh lợi của nhà đầu tư, thậm chí có thể thiệt hại nghiêm trọng, thì chắc chắn những nhà đầu cơ này sẽ không tiếp tục tham gia thị trường.

Khi đó, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ xuất hiện sự đảo ngược nghiêm trọng, tính chất của thị trường cũng bắt đầu thay đổi. Nếu kỳ vọng thị trường không thể quay lại kỳ vọng trước đây, thì việc muốn thay đổi tình hình e rằng là điều không thể. Đây cũng chính là nguyên nhân mặc dù chính phủ ban hành nhiều chính sách giải cứu thị trường, nhưng hiệu quả thực tế tương đối hạn chế.   

Câu hỏi đặt ra hiện nay là liệu chính sách bất động sản có thể nâng thị trường nhà ở đang "chìm xuống" hay không?

Muốn làm được điều này, cần phải để cho giá nhà của hầu hết các thành phố chuyển từ giảm sang tăng, tái kích hoạt làn sóng đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, làm như vậy không chỉ đi ngược với nguyên tắc định vị thị trường "nhà để ở, không được đầu cơ", hơn nữa các nhân tố dài hạn mang tính chu kỳ của phát triển thị trường như tỷ lệ sinh giảm, tốc độ đô thị hóa chậm lại, cung cầu nhà ở tiêu dùng cơ bản cân bằng… đều không hỗ trợ cho việc kích thích tăng giá nhà này.

Đặc biệt sự kiện "bảo đảm bàn giao nhà" đã gióng lên hồi chuông cảnh báo đối với các bên trong chuỗi sản xuất như người mua nhà, ngân hàng thương mại, nhà phát triển bất động sản…, các bên liên quan đã không còn bao nhiêu niềm tin vào việc kích thích giá nhà tăng.   

Trong bối cảnh như vậy, xu hướng của thị bất động sản Trung Quốc chỉ có thể là giá nhà liên tục suy giảm, quay trở lại tính hợp lý của thị trường dưới sự dẫn dắt của người tiêu dùng.

Như vậy mới có thể thúc đẩy từng bước giải phóng nhu cầu tiêu dùng nhà ở, giúp thị trường bất động sản Trung Quốc thoát khỏi thời kỳ u ám. Tuy nhiên, cho dù là vì mục tiêu tăng trưởng Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và tài chính đất đai của chính phủ, hay là vì lợi ích đã có, một số bên liên quan đến lợi ích cơ bản không sẵn sàng để cho giá nhà suy giảm, không sẵn sàng để thị trường điều chỉnh. 

Do đó, dù cho là những tháng còn lại của năm nay, hay là năm 2023, thì thị trường bất động sản của Trung Quốc chỉ có thể vận hành theo quỹ đạo trì trệ trong xu hướng giảm, muốn dựa vào chính sách kích cầu như trước đây để tái khởi động thị trường nhà ở hiện nay là điều không dễ.