Lãnh đạo Phát Đạt: 'Bỏ phố về quê' nhưng doanh nghiệp vẫn 'ôm' đất Sài thành chờ ngày trở lại

Bên lề hội thảo ở triển lãm Vietbuild mới đây tại TP HCM, PV đã có những trao đổi riêng với ông Phạm Trọng Hòa, Phó tổng Giám đốc CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) về những điểm nhấn trong hoạt động kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp gắn với tình hình thị trường địa ốc hiện tại.

Theo ông Hòa, không hẳn doanh nghiệp địa ốc phía Nam "bỏ phố về quê", Sài Gòn vẫn là thị trường tốt. (Ảnh: Hiếu Quân)

PV:  Thưa ông, theo kế hoạch kinh doanh đến năm 2023, lãi trước thuế Phạt Đạt đặt ra là 4.150 tỉ đồng, lớn gấp 5,5 lần con số thực hiện của năm 2018. Cơ sở nào mà công ty đưa ra mục tiêu cao như vậy?

Ông Phạm Trọng Hòa: Ngay trong năm 2019, quỹ đất mà Phát Đạt đang nắm giữ đã rất lớn. Riêng ở Nhơn Hội, Bình Định đã lên đến hàng trăm ha rồi. Tại đây, chúng tôi dự kiến sẽ tung ra sản phẩm của cả 3 khu đang và sắp thực hiện, bắt đầu từ nửa cuối năm nay đến đầu năm sau. Khi đó, doanh thu thu về chắc chắn sẽ rất lớn.

Bình Định không phải là quỹ đất duy nhất, Phát Đạt còn chuẩn bị một số quỹ đất khác nữa. Tại những quỹ đất này, chúng tôi đang làm nhưng chưa thể tiết lộ vì còn phải chuẩn bị từng bước. Số lượng quỹ đất này hoàn toàn đáp ứng được tính khả thi của kế hoạch mà công ty đã đặt ra.

Tại TP HCM, trước đây Phát Đạt chỉ đi theo những căn hộ định hướng là cao cấp, nhưng sắp tới doanh nghiệp cũng sẽ phát triển dòng sản phẩm trung cấp. Chúng tôi đã có sự bàn bạc, tính toán kỹ, bàn với các nhà thầu để ra được sản phẩm phù hợp, tiện lợi, phù hợp nhất cho các căn hộ mà gia đình trẻ có thể mua được, giá tầm hơn 1 tỉ đến 2 tỉ đồng.

Hiện nay, ngoài quỹ đất có sẵn ở TP HCM thì Phát Đạt đang chuẩn bị những quỹ đất mới ở vùng ven như Bình Dương, hoặc ở tỉnh như Đà Nẵng…

Dự án Khu du lịch tại Nhơn Hội, Bình Định đang là một trong những trọng điểm đầu tư của doanh nghiệp. Xin ông chia sẻ thêm về tình hình triển khai của các phân khu trong dự án này?

Dự án ở Nhơn Hội, Phát Đạt phát triển nhà phố, nhà cao tầng cao tầng. Tại dự án Nhơn Hội, chúng tôi đã đấu giá thành công được 3 khu, trong đó đang triển khai khu đầu tiên là khu số 4.

Trong khu số 4 lại chia thành 2 khu: 1 khu cao tầng và 1 khu thấp tầng. Tại khu nhà cao tầng, chúng tôi định hướng sẽ đầu tư triển khai chậm hơn một nhịp. Còn khu thấp tầng hiện đã đầu tư gần xong hạ tầng, hết tháng 6 sẽ xong phần hạ tầng: đường sá, thông tin liên lạc, cảnh quan, cây xanh…

Trong 2019, công ty sẽ làm thêm tiếp luôn khu số 2. Hiện tại, khu này đã được triển khai công tác rà phá bom mìn, đo đạc, thiết kế… Dự kiến đến cuối năm sẽ hoàn thành thêm khu 2.

Còn khu 9 thì phải sang năm kế tiếp mới thực hiện vì khối lượng xây lắp rất lớn.

Toàn bộ nguồn vốn thu được từ các đợt phát hành trái phiếu gần đây có thể dùng cho các phân khu của dự án này trong năm 2018 hoặc đầu năm 2019.

Cùng với dự án ở Bình Định, việc đẩy mạnh phát triển các dự án ở tỉnh lẻ khác của doanh nghiệp có sự khác biệt gì so với TP HCM?

Phát Đạt đã và đang triển khai nhiều dự án ở các tỉnh. Khi phát triển dự án ở tỉnh, chúng tôi định hướng mô hình khác với ở các thành phố lớn.

Nếu như ở TP HCM, Phát Đạt tập trung phát triển các cao ốc ở những khu vực trung tâm, thì khi về tỉnh lẻ, chúng tôi lại chủ trương phát triển dự án ở vùng đô thị, vị trí có khả năng kết nối với khu trung tâm với những sản phẩm tương ứng phù hợp như dòng sản phẩm căn hộ có giá vừa phải hơn hoặc bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn (ở Phú Quốc)…

Các dự án tại tỉnh lẻ của chúng tôi đều đang có nhiều thuận lợi. Đặc biệt, sự quan tâm, hỗ trợ của chính quyền cho nhà đầu tư rất tốt, đặc biệt là những hỗ trợ về mặt pháp lý đầu tư.

Ví dụ như dự án tại Bình Định, Phát Đạt phải đấu giá đất. Khi đó, tỉnh đã chuẩn bị sẵn một quỹ đất sạch và có những hạ tầng đầu tư nhất định. Đương nhiên, muốn có đất thông qua hình thức đấu giá thì doanh nghiệp sẽ mất chi phí cao hơn, nhưng ngược lại cũng sẽ có thuận lợi về mặt giải phóng mặt bằng. Sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng là gần như có thể triển khai dự án được ngay.

Việc triển khai thi công ở các tỉnh cũng thuận lợi, nhanh chóng. Ngoài Nhơn Hội, chỉ trong khoảng 3 tháng nay, Phát Đạt gần như đã hoàn thành xong phần đầu tư hạ tầng cho tổng diện tích đất lên đến mấy chục ha. Với mỗi khu, chúng tôi chỉ làm khoảng 3 - 4 tháng là triển khai xong hạ tầng.

Vậy còn về khó khăn thì sao, thưa ông? Việc các địa phương sốt đất cục bộ trong thời gian gần đây có ảnh hưởng đến Phát Đạt?

Tại các tỉnh lẻ, việc xác định loại hình sản phẩm bất động sản phải được tính toán kỹ, phải dựa theo nhu cầu của thị trường để phát triển. Ngoài một số dòng sản phẩm như đã nêu lúc trước (nhà phố, căn hộ có giá vừa phải, bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn) thì chưa thể phát triển thêm loại hình bất động sản mới. Nguyên nhân do việc đầu tư ở các tỉnh có đặc thù, nếu đầu tư văn phòng cho thuê thì hơi khó thành công vì những nơi này chưa phải khu tập trung.

Sốt đất cục bộ là do việc đầu tư không dài hạn, do các hoạt động đầu tư nhỏ lẻ của thị trường bất động sản, do môi giới thổi giá thị trường lên…

Còn các doanh nghiệp thường thực hiện theo chiến lược dài hạn. Một dự án có quy mô khoảng hàng chục ha với hàng ngàn căn hộ, lô đất… thì chiến lược bán hàng sẽ bền vững hơn. Mặc dù sẽ có những ảnh hưởng nhất định từ câu chuyện thị trường, tuy nhiên, người đầu tư sẽ nhìn nhận những đơn vị phát triển bất động sản có bề dày.

Tại các tỉnh, nếu doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận đền bù đất mà không nhận được sự hỗ trợ từ chính quyền, hoặc bị vướng mắc chỉ ở một bộ phận, diện tích nhỏ trong toàn dự án – đó chính là khó khăn lớn, có thể khiến dự án mắc kẹt.

Một số dự án trước đây tại Quảng Ngãi, Phát Đạt phải tự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, giải tỏa đất, thỏa thuận đền bù cho người dân… Nhưng đó là thời điểm trước cả khi xảy ra cơn sốt đất cục bộ gần đây. Còn với dự án ở Bình Định, Phát Đạt có được quỹ đất sạch thông qua đấu giá. Vì vậy, thông tin sốt đất từ thị trường gần đây không hề ảnh hưởng đến doanh nghiệp.

Với các doanh nghiệp làm dự án ở các tỉnh lẻ nói chung và Phát Đạt nói riêng, một trong những khó khăn cần xem xét nhất hiện nay là vấn đề đầu ra cho sản phẩm, vấn đề bán hàng.

Các doanh nghiệp địa ốc hiện nay đều đổ về các tỉnh như vậy thì nguồn cung nhà ở tại thị trường TP HCM liệu có bị thiếu hụt và giá bán có ảnh hưởng, xin ông cho biết quan điểm?

Báo chí phản ánh doanh nghiệp địa ốc "bỏ phố về quê", thực ra không hẳn là vậy. Các thành phố lớn, đặc biệt là Sài Gòn, vẫn là thị trường tốt.

Tôi không nghĩ nguồn cung nhà ở tại TP HCM sẽ bị thiếu trong hiện tại và cả tương lai. TP HCM vẫn là thị trường tốt, chỉ là ở thời điểm hiện tại, có một số vấn đề chung về quy hoạch, xây dựng cần rà soát lại. Các doanh nghiệp như Phát Đạt hay nhiều nhà đầu tư khác đều đang có những quỹ đất sẵn sàng tại thị trường truyền thống này.

Hiện tại trong năm 2019, Phát Đạt chưa bung ra sản phẩm nào ở TP HCM nên tôi không dám nhận định về việc giá bán căn hộ có bị ảnh hưởng bởi việc khan hiếm nguồn cung không. Phát Đạt đang chuyển lại doanh thu sang các năm sau bởi cũng như nhiều doanh nghiệp khác, chúng tôi đang chờ đợi động thái mới từ phía chính quyền.

Việc giá căn hộ tại TP HCM tăng khoảng 10%/năm như nhiều báo cáo dự tính là do trượt giá. Ngoài ra, giá bán nhà ở còn liên quan đến nhiều yếu tố như vị trí dự án, giá đất, giá thành xây dựng nữa…

Tại TP HCM, Phát Đạt đang chuẩn bị để phát triển một dự án mới, có thể sang đầu năm sau chúng tôi mới tiết lộ thông tin về dự án này.