Kiểm soát tín dụng vào BĐS thế nào khi ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ quá mong manh?

Thời gian gần đây, dư luận đặc biệt quan tâm đến câu chuyện kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Động thái này khiến một số doanh nghiệp trong ngành và nhà đầu tư tỏ ra lo lắng. Không ít người mua nhà ở thực cũng kêu cứu vì ngân hàng hết room, không thể giải ngân.

Trong khi đó, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú đã không ít lần khẳng định, NHNN chưa có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng hay chặn tín dụng bất động sản. Vị này cũng khẳng định, đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. NHNN không khống chế điều này.

Thay vào đó, NHNN chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với những trường hợp kinh doanh đầu cơ, những dự án thuộc phân khúc giá trị lớn. Bởi nếu doanh nghiệp mất thanh khoản, không trả được sẽ để lại nợ xấu. Chưa kể, việc tập trung vốn quá nhiều có thể dẫn đến tình trạng lũng đoạn, đầu cơ, thổi giá,… tạo ra những hiện tượng nóng.

Song, việc xác định thế nào là đầu cơ bất động sản, gây nguy hại cho nền kinh tế thì dường như là một vấn đề còn phải bàn. Tại tọa đàm "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng?" do Báo Dân trí  tổ chức sáng 16/6, các diễn giả đã có những bình luận về vấn đề này.

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, hiện nay chưa quy định cụ thể về đầu cơ bất động sản. Thực tế, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một “sợi chỉ” rất mong manh nên không nên quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ. Nếu một người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá nhiều so với mức vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm.

Ông Thịnh lấy ví dụ, người vay chỉ có một phần vốn nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều. Dẫn đến khả năng quản lý vốn không có, không đáp ứng được yêu cầu ngân hàng đưa ra.

“Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để ngân hàng có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng không dại gì mà ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30 - 50% lượng tiền doanh nghiệp muốn vay.

Cái quan trọng nhất là phải thanh lọc thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó để tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt”, chuyên gia nhấn mạnh.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, các ngân hàng cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức. Các doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì cho vay. Ngoài ra, với doanh nghiệp đang triển khai dự án, chuẩn bị đưa ra thị trường cần lượng vốn nữa để hoàn thành dự án thì ngân hàng nên cho vay để họ có thể thu hồi vốn.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng nên tạo điều kiện cho những người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro (1 - 1,5 tỷ đồng).

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, hiện chưa có quy định về đầu cơ tín dụng bất động sản và các ngân hàng thương mại cũng phải nhìn nhận, xem xét ảnh hưởng.

Ông Hùng lấy ví dụ, một chủ đầu tư xây dựng một tòa chung cư khoảng 500 căn, nhưng nếu có đối tượng đầu cơ hay gọi là kinh doanh mua cùng lúc 100 căn hộ thì giá đã khác nhau. Khi những căn hộ này thuộc quyền sở hữu của họ, nếu họ sử dụng vốn của ngân hàng, họ có quyền quyết định giá bán và không thể kiểm soát được, thậm chí họ có thể lợi dụng cơ chế để nâng giá lên. Chủ đầu tư chưa chắc đã hiệu quả nhưng nhà đầu tư ấy sẽ đẩy giá bất động sản lên cao bất thường.

Cũng theo vị này, các chủ đầu tư rất mong bán được dự án một cách nhanh nhất để thu hồi vốn. Do đó, họ muốn nhà kinh doanh bất động sản mua một lúc 50 - 100 căn. Nhưng nếu người này không được ngân hàng cho vay thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp. Còn khi đẩy giá lên cao thì chịu rủi ro chính là tổ chức tín dụng, còn người chịu ảnh hưởng nhất chính là người dân. Như vậy, ngân hàng phải xem xét và hết sức thận trọng khi cho vay với những đối tượng đầu cơ bất động sản.

“Trong bối cảnh hiện nay, các dự án được phê duyệt rất hạn chế, vậy nhu cầu bất động sản nằm ở đâu? Nếu như chúng ta không có động thái kiểm soát tốt, không cẩn thận các nhà đầu cơ này sẽ đưa lên một cái giá không tưởng, và cuối cùng người dân sẽ chịu ảnh hưởng”, ông Hùng nói.

Tổng thư ký VNBA cho rằng, nhà đầu tư cần có tư duy xác định vốn tín dụng chỉ là vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh và phải có giải pháp huy động vốn trên thị trường vốn.

“Còn nếu dựa vào vốn tín dụng, tôi chưa muốn nói là thông đồng, là sân sau của nhau, chủ đầu tư có thể xây tòa nhà lên nhưng công ty con có thể ôm cùng lúc hàng trăm căn và chính công ty con lại đứng ra vay tổ chức tín dụng và thế chấp bằng chính căn hộ đấy, thì liệu rủi ro xảy ra ai chịu trách nhiệm?”, chuyên gia đặt vấn đề.

Cũng theo ông Hùng, hiện nay, dù chưa xác định được đối tượng đầu cơ là như thế nào, nhưng NHNN đang điều hành, kiểm soát rất chặt chẽ đối tượng kinh doanh bất động sản. Còn nhà đầu tư bất động sản hoàn tất thủ tục pháp lý, vốn tự có đảm bảo đủ quy định, nhu cầu vốn chỉ là bổ sung thì các ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay và thậm chí còn tranh nhau để cho vay.

Về phía Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, các ngân hàng thương mại là doanh nghiệp kinh doanh nên họ phải là người đầu tiên kiểm soát dòng tiền họ bỏ ra cho vay. Họ kiểm soát bằng cách thông qua việc đánh giá phương án kinh doanh của chủ đầu tư.

Theo ông Dũng, có rất nhiều yếu tố để đánh giá như năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư, phương án kinh doanh, năng lực triển khai thực hiện dự án từ trước đến nay,… Ngân hàng là nơi đầu tiên phải đánh giá rủi ro, chịu trách nhiệm. Nhưng đôi khi vì lợi nhuận, vì chỉ tiêu kinh doanh mà bỏ qua yếu tố rủi ro.

Do đó, từng ngân hàng họ tự có trách nhiệm với đồng tiền mình bỏ ra. Với chủ đầu tư cũng vậy, họ cũng muốn triển khai dự án, thu hồi vốn, chứ đâu muốn rủi ro, họ cũng hướng đến có lợi. Đương nhiên, quá trình kinh doanh còn ảnh hưởng nhiều yếu tố từ thị trường,… Các doanh nghiệp có năng lực đánh giá, tính toán được câu chuyện đường dài thì hoạt động hiệu quả.

“Tôi cho rằng quan trọng nhất vẫn là từ ngân hàng. Ranh giới giữa việc mua để sử dụng và mua để đầu cơ, đầu tư hiện nay rất khó phân định. Bởi có những đối tượng rất rõ đầu cơ, nhưng có những trường hợp không rõ ràng”, ông Dũng nói.