'Không thể chứng minh doanh nghiệp đấu giá đất trên trời để trục lợi'

Tại toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức sáng 3/3, các diễn giả tham gia đã nêu nhiều ý kiến và kiến nghị liên quan đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua. 

Cụ thể, theo TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp, cần phải khẳng định lại rằng, pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký, và có quyền hủy. Hiện tại, theo pháp luật, đã có những cơ chế, chế tài để xử lý việc này.

Tuy nhiên, các quy định còn nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế. Trong thời gian sắp tới, cần tăng cường nghiên cứu, đồng thời đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế.

TS. Dương Đăng Huệ cho rằng, nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là không đủ, cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%).

"Ngoài vấn đề chế tài xử phạt, một vấn đề nữa mà chúng ta cần lưu ý chính là liệu có xuất hiện hành vi gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi hay không.

Tuy nhiên, việc chứng minh là rất khó, gần như không thể làm được. Khi nói đến mặt pháp lý, không thể đưa ra bất kỳ bằng chứng nào được, cũng như việc không thể chứng minh được tính trục lợi. Và nếu thực sự có thể chứng minh được nhà đầu tư gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi thì khi đó, cơ quan quản lý liên quan đến vụ việc cũng phải chịu trách nhiệm", vị này nói.

Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, quy định pháp luật đủ chế tài để nhà đầu tư không bỏ cọc, hoạt động đấu giá không có gì sai, doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng không vi phạm pháp luật. Hiện pháp luật đã đầy đủ quy định để thực hiện đấu giá đất, thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp, kể cả thực hiện dự án về sau.

Tuy nhiên, theo vị này, quy chế đấu giá có thể quy định, khi doanh nghiệp trúng đấu giá thì phải nộp đủ 20% so với giá đã bỏ (không phải giá khởi điểm) ngay sau khi trúng đầu giá mới được ký hợp đồng. Vì vậy, có thể đã đủ chế tài buộc nhà đầu tư thực hiện hợp đồng chỉ cần thực hiện trong quy chế đấu giá.

Cùng với đó, hiện nay quy định chậm nhất sau 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất và sau 90 ngày phải nộp đủ 100% dẫn tới tình trạng trì hoãn, đợi giá đất lên hoặc nếu giá đất giảm thì bỏ cọc. Điều này có thể điều chỉnh lại để phù hợp với thực tiễn.

"Về giá đất Thủ Thiêm, thực tế thế giới, tại Hong Kong, có vị trí định giá lên tới 3,1 tỷ đồng/m2. Nếu Thủ Thiêm trở hành trung tâm tài chính thế giới như Hong Kong thì mức giá 2,4 tỷ/m2 không thể nói là vô lý. Có thể nói, đấu giá để thu tiền cao nhất là không có gì sai", PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nói.

Do đó, theo vị này, trong thời gian tới, yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu, từng miếng đất phải được định danh, cần đủ tình trang pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử.

Về đề xuất thêm chế tài cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá tham gia 5 năm sau khi bỏ cọc, ông Thọ cho rằng không khả thi vì họ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá nên quy định để doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ.

"Có thể nói quy định hiện hành là đầy đủ cho các địa phương cho doanh nghiệp tham gia đấu giá, rồi để doanh nghiệp không bỏ cọc. Và không thể nói theo cách giá một khu đất tăng quá mạnh sẽ tác động tới giá đất của cả nước. Điều đó chỉ có giá trị thời điểm, rồi tất cả sẽ quay về giá thị trường", vị này nhấn mạnh.

Luật pháp chưa đủ, đừng phạt doanh nghiệp

Tuy nhiên, theo TS. Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, vấn đề ở đây không phải chỉ là đấu giá, vấn đề về đầu cơ theo nghĩa xấu nhưng đầu cơ theo nghĩa kinh doanh bình thường lại là điều tốt. Đây là hệ sinh thái của cả hệ thống pháp luật.

"Đầu tiên, thị trường trong cuộc đấu giá cần được bổ sung bởi các thị trường từ tài sản, hợp đồng dân sự,… Thế nào là thị trường? Thị trường là giá hợp người mua người bán, mức giá cao không vi phạm pháp luật.

Về tư duy luật pháp, cần nhấn mạnh rằng luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư. Do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện", vị này cho biết.

TS. Phan Đức Hiếu cho rằng, không thể chỉ chăm chăm vào luật đất đai và đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, vượt qua các giá trị về mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.

Vấn đề này nằm ở cả luật đầu tư và luật đấu thầu, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan, đảm bảo giá phản ánh đúng thị trường. Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất. Chỉ luật pháp thôi là không đủ, cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội.

"Cần xử lý vấn đề này để đảm bảo không có hành vi trục lợi. Theo tôi, thời gian tới phải rà soát tổng thể cùng các luật có liên quan",  Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh.