KCN Cao su Bình Long (MH3): Nơi trú ẩn khi cơn giông kéo đến

Mô hình kinh doanh đơn giản tạo dòng tiền

CTCP KCN Cao su Bình Long (Mã: MH3) với mô hình kinh doanh là cho thuê hạ tầng & cung cấp dịch vụ bất động sản Khu công nghiệp (KCN). Hiện tại, doanh nghiệp này sở hữu KCN Minh Hưng III với diện tích đất công nghiệp cho thuê lũy kế hết năm 2018 được 196,2 ha, tương ứng với tỷ lệ lấp đầy hơn 94% với giá thuê đất KCN bình quân trong năm 2018 là 26,5 USD/m2.

Tổng diện tích KCN Minh Hưng III 291,4 ha; trong đó đất công nghiệp gần 214,2 ha. Diện tích đầu tư lớn so với các KCN trong toàn tỉnh Bình Phước chỉ sau KCN Sài Gòn – Bình Phước, Tân Khai và Becamex. KCN Minh Hưng III nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13, với giao thông khá thuận tiện là điều kiện thuận lợi để thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào.

Nguồn: MH3, người viết tổng hợp

Ngoài ra, diện tích cho thuê KCN ở Bình Dương không còn nhiều với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%, theo đó, nhà đầu tư nhiều khả năng sẽ lựa chọn các KCN ở Bình Phước để đầu tư đặt nhà máy & dây chuyền sản xuất (cái này cần chứng minh bằng biểu đồ, tại sao lại đến Bình Phước). 

 Tuy nhiên xét về yếu tố khách quan, KCN Minh Hưng III sẽ gặp hạn chế trong việc thu hút mạnh vốn đầu tư như (1) Ngành nghề không được cho phép đầu tu hoặc thuộc quy hoạch khu vực khác của tỉnh như chế biến thức ăn gia súc, sản xuất rượu, nhuộm vải, thuộc da…; (2) Quy định về lương tối thiểu của huyện Chơn Thành là Vùng 2 – cao nhất so với các huyện, thị xã còn lại của tỉnh Bình Phước (thuộc vùng 3 & 4); (3) Lực lượng lao động tại địa phương khá mỏng, khó đáp ứng được nhu cầu lớn cho những ngành nghề thâm dụng lao động; (4) Các KCN kế cận có mức giá thuê thấp hơn tương đối.

Nguồn: JLL

Tương đồng với một số doanh nghiệp bất động sản KCN như CTCP Sonadezi Long Thành (SZL), CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (TIP), CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC)…, nhờ sở hữu lợi thế lớn từ mô hình kinh doanh KCN, KCN Cao su Bình Long nhận được khoản tiền thuê trả trước một lần từ khách hàng nên gần như doanh nghiệp này vay rất ít (40 tỉ đồng) để tài trợ cho hoạt động kinh doanh mà còn ghi nhận khoản tiền gửi tiết kiệm lớn - cuối quý I/2019 ghi nhận gần 600 tỉ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn.

Chính điều này đã giúp KCN Cao su Bình Long đều ghi nhận mỗi năm 30 đến 40 tỉ đồng lãi tiền gửi, thu nhập tài chính và chiếm trọng số lớn trong cơ cấu lợi nhuận của doanh nghiệp này trong nhiều năm gần đây. 

Xét riêng về hoạt động kinh doanh chính là cho thuê hạ tầng KCN, với biên lãi gộp (GPM) cao từ 50% đến 55%, nhưng khoản chi phí quản lý doanh nghiệp tương đối cao nếu xét tỷ lệ trên doanh thu nên EBIT (lợi nhuận trước lãi vay và thuế) ghi nhận qua nhiều năm chỉ ở mức khiêm tốn, nhiều nét tương tự với trường hợp của KCN Nam Tân Uyên (NTC) giai đoạn 2010 – 2014.

Nguồn: Fiinpro

Ngoài ra, nhờ tốc độ cho thuê đất KCN gia tăng khá ổn định trong nhiều năm qua nên dòng tiền tự do của KCN Cao su Bình Long tương đối dồi dào, giúp doanh nghiệp chi trả cổ tức đều đặn, riêng trong năm 2018 đột biến lên tới 66% cổ tức tiền mặt, vừa chốt danh sách chi trả đầu năm nay.

Kết quả kinh doanh 2018 đột biến nhờ ghi nhận doanh thu một lần 

Nguồn: BCTC, thuyết minh

Doanh thu cho thuê đất năm 2018 tăng mạnh so với 2017 do trong năm có ghi nhận doanh thu một lần đột biến lên đến 130.6 tỷ đồng. Nguyên nhân chính của việc này xuất phát từ Công văn số 1400/CSVN-KHĐT ban hành ngày 19/10/2018 của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam về việc thực hiện rà soát ghi nhận doanh thu, chi phí và Báo cáo kết quả hoạt động cho thuê hạ tầng các Khu công nghiệp.

*Doanh thu đã loại bỏ khoản doanh thu thực hiện ghi nhận một lần trong năm 2018

Theo đó, KCN Cao su Bình Long đã thực hiện thay đổi chính sách ghi nhận doanh thu cho thuê hạ tầng KCN có nhận trước tiền thuê của nhiều kỳ theo nguyên tắc phân bố số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê, sang ghi nhận doanh thu một lần toàn bộ số tiền cho thuê nhận trước đối với hai hợp đồng cho thuê hạ tầng KCN ký với Công ty TNHH Long Fa Việt Nam.

Hai hợp đồng này đều được KCN Cao su Bình Long ký kết trong năm 2014 với thời hạn thuê tính đến tháng 7/2058. Hay nói một cách khác, thay vì phân bổ tiền thuê đất trải đều ra nhiều năm, KCN Cao su Bình Long đã ghi nhận doanh thu một lần cho hai hợp đồng trên.

Theo công văn này quy định, MH3 có thể lựa chọn phương pháp ghi nhận doanh thu một lần đối với những hợp đồng thỏa mãn đồng thời ba điều kiện sau:

Bên đi thuê phải thanh toán toàn bộ số tiền thuê trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu thuê tài sản.

Trong năm 2018, KCN đã ký kết hợp đồng cho thuê chính thức ba dự án với tổng diện tích cho thuê là 13,2 ha, vượt gần 33% so với kế hoạch năm.

Lũy kế đến cuối năm 2018, KCN Minh Hưng III đã ký hợp đồng cho thuê được 196,2 ha với 24 dự án đầu tư (trong đó có 12 dự án có vốn đầu tư nước ngoài), tương ứng với tỷ lệ lấp đầy hơn 94%.

Giá thuê đất KCN bình quân trong năm 2018 là 26,5 USD/m2. Theo tính toán, KCN Minh Hưng III còn 11,6 - 12 ha diện tích đất công nghiệp để cho thuê. Với tốc độ cho thuê như thời gian qua, khả năng phần diện tích này sẽ được cho thuê hết trong năm 2019.

Quý I/2019, KCN Cao su Bình Long ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuế đều đạt 12 tỷ đồng (tăng 20% so với cùng kì năm ngoái), trong đó chỉ riêng lãi tiền gửi chiếm đến 11 tỉ đồng.

Kỳ vọng KCN Minh Hưng III mở rộng giai đoạn 2 (400 ha)

Theo thông tin ghi nhận, diện tích mở rộng của KCN Minh Hưng III giai đoạn 2 lên đến 590 ha, trong đó đất công nghiệp cho thuê KCN là 400 ha, chia làm hai giai đoạn đầu tư: Giai đoạn 2A với 320 ha và Giai đoạn 2B là 270ha.

Nguồn: MH3

Hiện KCN Cao su Bình Long đã hoàn thành tư vấn khảo sát quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và đang chờ tỉnh Bình Phước đưa vào kế hoạch sử dụng đất chung của tỉnh được Chính phủ phê duyệt. Dự kiến, qua năm 2020, sau khi hoàn tất phê duyệt, MH3 sẽ bắt đầu thực hiện các bước tiến hành mở rộng KCN Minh Hưng 3 giai đoạn 2.

Với quy mô lớn của KCN Minh Hưng III mở rộng giai đoạn 2 dự kiến là động lực tăng trưởng cho kết quả kinh doanh của MH3 trong thời gian tới.

Trường hợp KCN Cao su Bình Long nhận quyết định phê duyệt của Chính phủ cuối năm nay, cùng giả định tốc độ cho thuê KCN của MH3 giai đoạn 2 sẽ được đẩy mạnh (tương ứng cho thuê 25 – 30 ha/năm, giá thuê từ 27 – 28 USD/m2) từ năm 2020 và ghi nhận đáng kể khoản tiền thuê đất KCN trả trước một lần của khách hàng. Khoản thu nhập từ lãi tiền gửi cũng có xu hướng tăng tương ứng khi doanh nghiệp tăng gửi tiết kiệm.

Theo đó, thu nhập trên mỗi cổ phần (EP)S 2019 và 2020 ước tính lần lượt là 3.500 đồng và 4.300 đồng.

Ở trường hợp tương đối thận trọng hơn, KCN Cao su Bình Long cho thuê hết 11 - 12 ha phần đất KCN Minh Hưng III hiện hữu, tương ứng tăng trưởng 12-15% trong năm 2019, song chưa nhận được quyết định chính thức để tiếp tục triển khai mở rộng Minh Hưng III giai đoạn 2.

Vì lẽ đó, năm 2020 sẽ xuất hiện tín hiệu suy giảm do không còn dư địa đất KCN để cho thuê. Cụ thể, EPS 2019 dự kiến 3.500 đồng và EPS 2020 là 3.200 đồng ( giảm 8% so với cùng kỳ năm trước).

Cơ cấu cổ đông cô đặc với 2 cổ đông lớn nắm đến 77%

KCN Cao su Bình Long có cơ cấu cổ đông cô đặc với hai cổ đông lớn là Công ty TNHH MTV Cao su Bình Long (40%), KCN Nam Tân Uyên – NTC (36,7%), số còn lại thuộc về nhóm cổ đông tổ chức và cá nhân có mối quan hệ trong cùng Tập đoàn Cao su.

Theo thông tin người viết ghi nhận, cổ đông lớn Công ty TNHH MTV Cao su Bình Long (Tập đoàn Cao su nắm giữ 100%) đang quản lý 13.830 ha vườn cây cao su, với vườn cây khai thác 9.860 ha, vườn cây kiến thiết cơ bản 3.965 ha.