Doanh nghiệp

'Tiền đẻ ra tiền' từ hàng chục nghìn tỉ tiền thuê đất ứng trước: Lời giải cho cổ phiếu khu công nghiệp dậy sóng?

06:48 | 12/06/2019

Chia sẻ

Tính đến 31/3, ghi nhận trên báo cáo tài chính của 9 doanh nghiệp phát triển KCN, tổng giá trị khoản “tiền thuê ứng trước” là 13.765 tỉ đồng, gần gấp đôi tổng doanh thu năm 2018. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp thu hàng chục tỉ đồng từ lãi gửi ngân hàng.

Thu hàng chục nghìn tỉ đồng tiền thuê đất ứng trước từ các đối tác

Trên Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp phát triển KCN, khoản tiền thuê ứng trước thể hiện doanh thu ghi nhận trong tương lai từ việc ứng trước tiền thuê đất của các đối tác. Do đó, nhà đầu tư có thể dự báo doanh thu trong giai đoạn tới của doanh nghiệp. Tính đến 31/3, ghi nhận trên báo cáo tài chính của 9 doanh nghiệp, tổng giá trị "tiền thuê ứng trước" là 13.765 tỉ đồng, gần gấp đôi tổng doanh thu năm 2018.

Tiền đẻ ra tiền từ hàng chục nghìn tỉ tiền thuê đất ứng trước: Lời giải cho cổ phiếu khu công nghiệp dậy sóng? - Ảnh 1.

Nguồn: Sơn Tùng tổng hợp

Thống kê các doanh nghiệp, Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP) là doanh nghiệp đứng đầu về giá trị tiền ứng thuê đất từ đối tác với 7.564 tỉ đồng tại thời điểm 31/3. Được biết, đây là doanh nghiệp sở hữu KCN – Đô thị - Dịch vụ Phước Đông Bời Lời (2.838 ha), KCN Đông Nam (342 ha), KCN Lê Minh Xuân 3 (220 ha) và KCN Lộc An – Bình Sơn (336 ha). Hầu  hết dự án của công ty tập trung ở những khu vực kinh tế trọng điểm phía nam như TP HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Tây Ninh.

Theo sau đó, Nam Tân Uyên (Mã: NTC) và Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D) cũng được các đối tác ứng trước nghìn tỉ đồng tiền thuê đất. Cụ thể, Nam Tân Uyên ghi nhận gần 2.585 tỉ đồng tiền ứng trước, gấp gần 5 lần so với doanh thu 2018. Khoản này gồm 19,3 tỉ đồng tiền người mua trả trước và 2.565,4 tỉ đồng doanh thu chưa thực hiện, chủ yếu là tiền khách hàng đặt trước để thuê đất trong dự án KCN Nam Uyên mở rộng giai đoạn 2.

Được biết, Nam Tân Uyên giai đoạn 2 có tổng mức đầu tư 871,9 tỉ đồng với mục đích sử dụng để phát triển khu công nghiệp. Dự án này được bắt đầu thực hiện từ năm 2017 và dự kiến hoàn thành vào năm 2022.

Tính đến 31/3, Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 ghi nhận tổng cộng 1.587,5 tỉ đồng tiền trả trước từ khách hàng, cao gấp 5,6 lần doanh thu năm 2018, bao gồm người mua trả trước 910,7 tỉ đồng và doanh thu chưa thực hiện 676,8 tỉ đồng. Trong đó, các khoản người mua trả trước gồm tiền chuyển quyền sử dụng (CQSD) nhà, đất KDC Chợ Quản Thủ 1,3 tỉ đồng, KDC Lộc An 849 tỉ đồng, KDC Võ Thị Sáu 200 triệu đồng và KDC P. Thống Nhất 60 tỉ đồng. Doanh thu chưa thực hiện bao gồm KH trả trước tiền thuê đất KCN Nhơn Trạch 2 616,1 tỉ đồng, trả trước thuê đất cs GD P.TN 15,5 tỉ đồng và khu chợ Long Thành 44,9 tỉ đồng.

Trên đây là những doanh nghiệp ghi nhận giá trị "khủng" tiền thuê ứng trước, tuy nhiên, nếu so sánh với doanh thu đạt được năm 2018, Vinaruco đứng đầu với tiền thuê ứng trước từ đối tác cao gấp hơn 46 lần doanh thu. Nhờ lợi thế quỹ đất rộng tại KCN Cộng Hòa (Hải Dương), Vinaruco có 323,9 tỉ đồng doanh thu chưa thực hiện, gấp hơn 46 lần doanh thu năm 2018.

Trong đó, các khoản do đối tác trả trước để thuê cơ sở hạ tầng tại KCN Cộng Hòa bao gồm Công ty TNHH NICE CERAMIC (126,8 tỉ đồng), Công ty TNHH Điện tử POYUN (HD) Việt Nam (45,2 tỉ đồng), Công ty TNHH hàng tiêu dùng Kim Dương Việt Nam (31,5 tỉ đồng), Công ty TNHH công nghệ DAINTY & GEMMY Việt Nam (45,3 tỉ đồng), Công ty TNHH EASTECH Việt Nam (37,3 tỉ đồng), và Công ty TNHH SUN ACOUSTIC VIMA (37,3 tỉ đồng).

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp "họ Sonadezi" là TCT Sonadezi (Mã: SNZ), Sonadezi Châu Đốc (Mã:SZC) và Sonadezi Long Thành (SZL) cũng thu được khoản tiền cho thuê đất lớn do khách hàng trả trước. Cụ thể, Công ty mẹ Sonadezi thu trước được 31,7 tỉ đồng từ KCN Biên Hòa 1. Sonadezi Châu Đốc thu trước 372,6 tỉ đồng chủ yếu từ đối tác SH Solar Farm Vina. Trong khi đó, Sonadezi Long Thành thu trước 819 tỉ đồng từ KCN Long Thành.

Không cùng xu hướng với các công ty trên, Kinh Bắc và Long Hậu thu trước từ đối tác khá khiêm tốn, lần lượt ở mức 17,5% và 7,6% so với doanh thu 2018. Đơn cử như Kinh Bắc thu được 437,2 tỉ đồng tiền đặt cọc thuê đất tại KĐT Phúc Ninh, Tràng Duệ và Quang Châu.

Duy trì lượng tiền mặt "khủng", nhóm KCN trong thế "tiền đẻ ra tiền"

Hưởng lợi từ việc đối tác ứng trước hàng chục nghìn tỉ đồng tiền thuê đất, các doanh nghiệp phát triển KCN duy trì trạng thái tiền mặt khủng, chủ yếu dưới dạng tiền gửi ngân hàng. Tổng hợp từ Báo cáo tài chính quý I/2019, khoản tiền và tương đương tiền của 9 doanh nghiệp là 9.856,3 tỉ đồng, chiếm 21,9% trong cơ cấu tài sản.

Tiền đẻ ra tiền từ hàng chục nghìn tỉ tiền thuê đất ứng trước: Lời giải cho cổ phiếu khu công nghiệp dậy sóng? - Ảnh 3.

Nguồn: Sơn Tùng tổng hợp

Tại thời điểm 31/3, Đầu tư Sài Gòn VRG đang "ôm" 4.738,5 tỉ đồng tiền và các khoản tương đương tiền, chiếm tới 40,8% tổng tài sản. Trong đó bao gồm 646,8 tỉ đồng tiền mặt và 3.780,8 tỉ đồng tiền gửi ngắn hạn. Bên cạnh đó là 52 tỉ đồng tiền gửi dài hạn. Với lượng tiền khủng, doanh nghiệp này ghi nhận lơi nhuận tài chính từ lãi tiền gửi là 17,5 tỉ đồng, đóng góp 20,1% vào tổng lợi nhuận trước thuế trong quý I/2019.

Một doanh nghiệp khác cũng ôm hàng nghìn tỉ đồng tiền mặt là Nam Tân Uyên. Với 1.041 tỉ tiền gửi ngắn hạn, Nam Tân Uyên thu về 23,5 tỉ đồng lãi tiền gửi trong quý I, qua đó đóng góp tới 30,6% vào lợi nhuận trước thuế.

Trong quý đầu năm 2019, với việc có trong két 932 tỉ đồng tiền và tiền gửi, Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 ghi nhận 19,8 tỉ đồng lãi tiền gửi, đóng góp 40,4% vào lợi nhuận trước thuế của công ty.

Nhóm Sonadezi cũng duy trì trạng thái tiền và tương đương tiền tương tiền so với tổng tài sản tương đối cao. Đơn cử, TCT Sonadezi có tỉ lệ tiền mặt 15,8%, Sonadezi Long Thành (30,5%) và Sonadezi Châu Đức (17,6%). Đáng chú ý, quý I/2019 Sonadezi mẹ thu được 9,9 tỉ đồng lãi tiền gửi, đóng góp tới 55,9% trong cơ cấu lợi nhuận trước thuế.

Một đơn vị khác cũng ghi nhận tỉ trọng tiền mặt cao trong cơ cấu tài sản là Phát triển Đô thị và KCN Cao su Việt Nam (Vinaruco).Theo đó, doanh nghiệp này hiện có tổng tài sản 633,8 tỉ đồng, trong đó có 2 tỉ đồng tiền mặt, nhưng có đến 234 tỉ đồng tiền gửi ngắn hạn và 43 tỉ đồng tiền gửi dài hạn. Trong kỳ, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính của công ty bị âm hơn 1 tỉ đồng, tuy nhiên nhờ thu được 0,6 tỉ đồng tiền lãi ngân hàng, lợi nhuận trước thuế chỉ còn âm 0,4 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, tính đến cuối quý I, Long Hậu đang duy trì hơn 650 tỉ đồng tiền và tương đương tiền, chiếm 30,3% tổng tài sản. Trong đó, với 614,4 tỉ đồng gửi ngân hàng, Long Hậu thu về hơn 6,3 tỉ đồng tiền lãi, đóng góp 9% vào lợi nhuận trước thuế.

Nếu như các doanh nghiệp khác cùng ngành luôn "rùng rỉnh" tiền mặt, thì "ông lớn" về KCN tại miền Bắc là Đô thị Kinh Bắc lại có tỉ lệ tiền mặt khá thấp, đạt 3,5%. Việc "khát' tiền mặt, đầu tháng 4/2019, Đô thị Kinh Bắc đã bị HOSE nhắc nhở về việc chậm trả cổ tức cho cổ đông.

Kỉ lục dòng vốn FDI và tiềm năng của doanh nghiệp có quỹ đất mới

Khách hàng thuê đất tại các khu công nghiệp một phần là những doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Do đó, những dấu hiệu tăng trưởng về dòng vốn FDI cho thấy tiềm năng tăng trưởng của ngành. 

Theo số liệu từ Cục  Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 5 tháng đầu 2019, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân được 7,3 tỉ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2018.

Cụ thể, tính đến ngày 20/5/2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài đạt 16,74 tỉ USD, tăng 69,1% so với cùng kỳ năm 2018, đạt kỷ lục về giá trị vốn đầu tư đăng ký của 5 tháng trong vòng 4 năm trở lại đây (năm 2016 đạt 10,1 tỷ USD; năm 2017 đạt 12,1 tỷ USD và năm 2018 đạt 9,9 tỷ USD).

Tiền đẻ ra tiền từ hàng chục nghìn tỉ tiền thuê đất ứng trước: Lời giải cho cổ phiếu khu công nghiệp dậy sóng? - Ảnh 4.

Cơ hội cho những doanh nghiệp phát triển quỹ đất mới. Ảnh minh họa. Nguồn: UPJSC

Theo báo cáo phân tích ngành được Chứng khoán Đại Nam (DNSE) công bố đầu tháng 6, CTCK này đánh giá những yếu tố thuận lợi từ dòng vốn FDI, nhóm KCN của Việt Nam có cơ hội rất lớn để phát triển. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong ngành sẽ phải đối mặt với rủi ro về việc quỹ đất để phát triển KCN có hạn. Vì vậy mà các doanh nghiệp đầu ngành, sở hữu quỹ đất lớn ở các tỉnh thành, thành phố trọng điểm sẽ nắm giữ lợi thế lớn hơn so với các doanh nghiệp khác.

Cũng cùng với quan điểm trên, trong báo cáo phân tích ngành cập nhật đầu tháng 6, Chứng khoán BSC cho rằng ngành Bất động sản Khu công nghiệp có kết quả kinh doanh khả quan trong thời gian tới nhờ vào quỹ đất mới sắp đưa vào hoạt động sẽ bù đắp nguồn cung và nhu cầu thuê đất KCN từ dịch chuyển công xưởng do chiến tranh thương mại.

Hạch toán doanh thu từng năm của doanh nghiệp phát triển KCN

Theo thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính, doanh nghiệp KCN được chọn một trong hai phương pháp ghi nhận doanh thu cho thuê theo từng năm hoặc một lần.

Ghi nhận doanh thu từng năm

Doanh thu từ hoạt động cho thuê được xác định bằng tổng số tiền nhận từ người thuê (trả trước), chia cho số kì nhận trước tiền (tối đa 50 năm). Trên bảng cân đối kế toán xuất hiện khoản mục Doanh thu chưa thực hiện bên phần "Nợ phải trả – Nguồn vốn", tương ứng với đó sẽ là khoản tiền và tương đương tiền lớn ở "Tài sản". Đến cuối kì, một phần doanh thu chưa thực hiện sẽ được kết chuyển vào doanh thu bán hàng tương ứng với số tiền cho thuê của kì đó.

Ghi nhận doanh thu một lần

Đây là phương pháp mà doanh nghiệp cho thuê đất KCN nhận tiền về "một cục" khi cho thuê. Toàn bộ số tiền thuê nhận trước của người đi thuê sẽ được Chủ đầu tư hạch toán ghi nhận doanh thu một lần duy nhất. Điều này giúp doanh nghiệp báo cáo doanh thu lớn hơn rất nhiều so với các đơn vị hoạch toán doanh thu từng năm.

Tuy nhiên, phương pháp này có một số điều kiện như:

- Bên đi thuê không có quyền hủy ngang hợp đồng thuê và doanh nghiệp cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp và dưới mọi hình thức.

- Số tiền nhận trước từ việc cho thuê không nhỏ hơn 90% tổng số tiền cho thuê dự kiến thu được theo hợp đồng trong suốt thời hạn cho thuê và bên đi thuê phải thanh toán toàn bộ số tiền thuê trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu thuê tài sản.

- Hầu như toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê đã chuyển giao cho bên đi thuê;

- Doanh nghiệp cho thuê phải ước tính được tương đối đầy đủ giá vốn của hoạt động cho thuê.

Sơn Tùng - Phan Quân