'Giải pháp định giá đất sát thị trường vẫn luẩn quẩn và không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích'

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định mức phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Cụ thể, Khoản 1 quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Thế nhưng, việc định giá đất theo thị trường như thế nào cho đến nay vẫn còn là một vấn đề gây tranh cãi.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” diễn ra mới đây, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một trong những điểm cần làm rõ là khái niệm “giá đất thị trường”. Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành TW Đảng khóa IX ban hành ngày 12/3/2003. Kể từ đó, khung giá đất của Chính phủ, cũng như bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều.

Khi đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004 quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Đến năm 2007, Nghị định 123 của Chính phủ đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”.

Nhận thấy tình trạng thực tế giá đất của Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn lệch nhau quá xa, Chính phủ đã quy định tại Nghị định 84 năm 2007 rằng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà giá đất trong Bảng giá đất thấp hơn giá đất thị trường thì phải định giá cho từng trường hợp cụ thể.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, các địa phương luôn giải thích rằng phải để giá đất thấp nhằm thu hút đầu tư về địa phương. Trong khi đó, nhiều cán bộ quản lý, chuyên gia, người dân thì cho rằng đây chính là hiện tượng gắn kết với khiếu kiện nhiều của dân bị thu hồi đất và tham nhũng đất đai của cán bộ có thẩm quyền quyết định về đất đai.

Đến khi xây dựng Luật Đất đai 2013, tục giữ nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường”. Ông Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định như vậy nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Ông phân tích, có thể nhận thấy thời gian qua việc Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng”, thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.

"Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả. Mọi sự đều bình yên, mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giá đất giữa giá Nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách Nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình,…

Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về giá đất thị trường. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bất cập về giá đất sinh ra ngày một nhiều", vị này nói.

Tăng bảng giá đất là giải pháp duy nhất 

GS. Đặng Hùng Võ cho biết, trên thế giới, tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Trong đó, giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia. Với nhiều yếu tố tác động vào giá đất làm cho nhiều người hình dung giá đất thị trường không phải là một giá trị chính xác cho một thửa đất nào đó và tại một thời điểm nào đó.

Tất nhiên, giá đất thị trường vẫn tồn tại, chỉ có điều nó có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó và trong một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, người ta nghĩ tới giá thị trường là giá trị ước lượng có độ tin cậy đủ yên tâm dựa vào giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi như các số liệu thống kê.

Chuyên gia cho biết thêm, định nghĩa giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS là “Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”.

Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.

Theo định nghĩa định giá như trên, ông Võ cho rằng, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở Việt Nam, giá này không tồn tại vì bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng nào cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”.

"Ai cũng biết tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất, nhưng lại rất ngần ngại khi tăng giá đất của Nhà nước lên ngang thị trường. Thậm chí, nhiều người giải thích rằng sợ tăng bảng giá đất lên làm thuế cao lên, người dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích", chuyên gia nói.