Cấp tập làm hồ sơ nhà đất trước ngày có bảng giá mới

Một tuần qua, sau khi UBND TP HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng 4-38 lần (chưa nhân hệ số K) so với bảng giá cũ, rất đông người dân đến các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12, TP Thủ Đức... làm thủ tục liên quan nhà đất.

Bởi TP HCM cho biết sẽ áp dụng các quy định chuyển tiếp giúp đảm bảo quyền lợi của người dân. Ví dụ như các trường hợp nộp hồ sơ liên quan đất đai trước thời điểm bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực (31/10) thì thuế, phí... vẫn được tính theo bảng giá cũ của Quyết định 02.

Ghi nhận của VnExpress hôm nay, cho thấy dù trời mưa, khu vực tiếp nhận và trả hồ sơ đất đai tại một số quận, huyện vẫn rất nhộn nhịp và đông đúc. Tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, hơn 16h hôm nay, khu vực tiếp nhận hồ sơ vẫn chật kín người chờ nộp hồ sơ. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với các huyện Củ Chi, Bình Chánh, quận 12...

Chị Nguyễn Thảo Nhi (quận Tân Phú) vừa nộp hồ sơ xin cấp số đỏ cho căn nhà trên đường Lê Ngã, nói từ 22/10, chị đã phải liên hệ với bên môi giới, nhờ đẩy nhanh thời gian hoàn thành hồ sơ để nộp. May sao hôm nay đã hoàn tất mọi thủ tục công chứng, hồ sơ được tiếp nhận và hẹn thời gian trả kết quả.

"Nếu nộp tiền sử dụng đất theo mức mới, chi phí sẽ tăng gấp 4 lần. Rất may là tôi đã nộp hồ sơ trước khi bảng giá điều chỉnh có hiệu lực, chứ không cũng chẳng biết lấy đâu ra tiền để chuyển đổi", chị Nhi chia sẻ.

Trường hợp chị Hương (TP Thủ Đức) cho biết mấy năm trước đi chuyển mục đích sử dụng 250 m2 đất nông nghiệp lên thổ cư. Do kinh tế khó khăn nên chị đã xin ghi nợ tiền sử dụng đất. Khi nghe tin về bảng giá đất mới, chị vội vay mượn tiền đi đóng vì sợ để qua tháng, tiền sử dụng đất sẽ tăng từ 1,2 tỷ lên 4,5 tỷ đồng. "Tôi mừng vì vẫn còn đóng kịp với mức phí cũ", chị nói.

Anh Nguyễn Văn Chiến, nhân viên công ty dịch vụ tư vấn nhà đất, cầm cùng lúc 4 bộ hồ sơ chờ nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Gò Vấp. Theo anh, từ tháng 10 đến nay đã nộp xong 16 bộ hồ sơ cho khách hàng ở Gò Vấp, quận 12 và Hóc Môn, chủ yếu chuyển mục đích sử dụng, cấp sổ đỏ và có cả sang nhượng đất. Hiện tại vẫn còn chục bộ hồ sơ đang chờ xong khâu công chứng để kịp nộp về quận trước ngày 31/10.

"Khi nghe tin hết tháng này sẽ áp dụng giá đất mới, nhiều người tá hỏa chạy hồ sơ ở các phòng công chứng để kịp nộp, tránh đóng thuế phí cao hơn 2-3 lần", anh Chiến nói.

Diễn biến này cũng từng diễn ra từ ngày 1/8 khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất đông người dân đã đi nộp hồ sơ đất đai. Lúc đó TP HCM chưa ban hành bảng giá điều chỉnh cũng như chưa có hướng dẫn về cách tính thuế đất, càng khiến lượng hồ sơ bị tắc nghẽn ở các quận huyện.

Báo cáo từ Cục thuế TP HCM cho biết từ ngày 1/8 đến 27/8, cơ quan này tồn đọng hơn 8.800 hồ sơ chờ xử lý liên quan đến nghĩa vụ tài chính. Trong đó có 364 hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, 5.448 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ không phát sinh đến nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ...). Lượng hồ sơ tồn đọng, bị treo này chưa được giải quyết do cơ quan thuế vẫn chờ hướng dẫn cách tính mới, khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103 có hiệu lực từ 1/8.

Sau đó, UBND TP HCM cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế, lượng hồ sơ trên mới được xử lý hết. Hiện cơ quan thuế cho biết số hồ sơ đất đai mới phát sinh tăng khá nhanh.

Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 vừa ban hành sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá ở quyết định này giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.

Ví như, tiền sử dụng đất cần đóng để xin cấp sổ cho một căn hộ 150 m2 tại quận Bình Thạnh theo Quyết định 02 là khoảng 1,5 tỷ đồng. Còn theo bảng giá đất điều chỉnh sẽ hơn 8 tỷ đồng (tăng 6 lần). Hay một nền đất 100 m2 trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) theo bảng giá mới sẽ có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 2,4 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên hơn 5 tỷ đồng.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ... cao hơn nhiều.

Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

Với nhóm đối tượng chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.