Xác định giá đất phổ biến trên thị trường: Vẫn còn mơ hồ

Theo quy định hiện hành, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND các tỉnh, thành căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức tối đa. Bảng giá đất các tỉnh điều chỉnh cao không quá 20% so với mức tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định mức phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Cụ thể, Khoản 1 quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” 

GS. Đặng Hùng Võ: Tính giá đất bằng 70 - 80% thị trường là hợp lý 

Trên công luận, nhiều người vẫn nói rất mạnh mẽ rằng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể. Rồi có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng” thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.

Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai có lỗi, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về giá đất thị trường.

Tại Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường.

Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường vẫn tiếp tục được đảm bảo và bỏ qua định nghĩa khái niệm "giá đất thị trường”. Do đó, gần 10 năm qua, các “bi kịch” về giá đất sinh ra ngày càng nhiều. 

Chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.

Ở các nước công nghiệp, họ chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70 - 80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Ta cũng nên theo cách thức thông lệ tốt như vậy mà làm.

"Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định", ông Võ nói.

TS. Trần Du Lịch: Tìm giá thị trường chẳng khác nào “đi tìm lá diêu bông” 

Đất đai là nguồn hữu hạn, nhưng việc sử dụng hiệu quả đang có hai vấn đề lớn. Đó là tình trạng lãng phí đất hoang trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa; chuyển đất nông nghiệp thành đất hoang; xây “đô thị ma” không ai ở, chỉ có các nhà đầu cơ ôm đất. Việc đầu cơ này đã đẩy giá đất lên cao, tạo nên cái gọi là “giá đất thị trường” vượt sức chịu đựng của người dân, nền kinh tế và doanh nghiệp.

Liên quan đến vấn đề giá thị trường đối với đất đai, việc đi tìm giá thị trường chẳng khác nào “đi tìm lá diêu bông”. Ví dụ giá đất ở TP HCM, với một miếng đất, mật độ xây dựng, tầng cao bao nhiêu sẽ có giá khác nhau, nhưng trong Luật Đất đai lại chưa đề cập đến vấn đề này. Đối với phương án đền bù các trường hợp bị thu hồi đất, cần phải xem lại và cần lưu ý bất cập hiện nay.

Về vấn đề làm luật này, tôi thấy tỉnh Sơn La, TP Hà Nội hay TP HCM làm sao giống nhau được, vì vậy luật nên phân cấp, phân quyền cho địa phương, chỉ quy định những vấn đề liên quan đến quốc gia. Thứ nữa, cái nào thuộc về quan hệ dân sự thì không nên đưa vào luật mà trả về cho Bộ luật Dân sự.

Theo tôi, Luật Đất đai còn rườm rà, những vấn đề gì thuộc chức năng của các bộ ngành thì không nên đưa vào luật. Đây là những vấn đề mang tính quan điểm cần xem xét chấn chỉnh. Cuối cùng, luật này muốn làm tốt cần phải đối chiếu với các luật khác, tránh chồng chéo mâu thuẫn, không thể cứ đầu nhiệm kỳ Quốc hội ra luật, cuối nhiệm kỳ Quốc hội lại sửa. Luật pháp phải mang tính ổn định.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Giá đất phổ biến trên thị trường được hiểu thế nào?

Nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” cần được hiểu như thế nào? Những vấn đề này đã được bàn luận, trao đổi ở nước ta trong một thời gian dài kể từ khi sửa đổi các đạo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Nhưng tiếc thay cho đến khi soạn thảo Dự thảo Luật lần này cũng không đưa được câu trả lời thỏa đáng.

Khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định,..."

Dự thảo Luật cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính trong nội dung khoản 1 Điều 131.

Ngoài ra, với nội dung quy định của khoản 1 Điều 131 thì Dự thảo Luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể.  

Tổng kết thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, dùng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm tỷ lệ cao (60% khiếu nại của người dân). Nguyên nhân chủ yếu là giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường. 

Chúng tôi góp ý sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất...”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Bảng giá đất sẽ điều chỉnh liên tục nếu căn cứ theo giá thị trường

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm một lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm một lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật đất đai hiện hành. Nhưng cần làm rõ hơn một số nội dung.

Thứ nhất, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá.

Việc Nhà nước xây dựng Bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục.

Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất. Việc xây dựng và sửa đổi Bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của Bảng giá đất.

Thứ hai, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ. Nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm,...