Bàn luận quanh việc bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất hàng năm

Theo đánh giá của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, sau khoảng thời gian dài áp dụng khung giá đất thì đến nay đã có nhiều thông tin, dữ liệu hơn, đủ năng lực và điều kiện định giá hơn. Do vậy, dự thảo lần này bỏ khung giá và áp dụng bảng giá đất xác định hàng năm, qua đó giải quyết được những bất cập hiện nay là khung giá và giá thị trường chênh nhau quá lớn.

Ông Lê Gia Chinh, Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường, cho rằng nếu quy định và tổ chức thực hiện được bảng giá đất định kỳ hàng năm thì rất tốt. Tuy nhiên, cần xem xét đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng có ảnh hưởng nhiều hay ít đến biến động giá đất. Đồng thời, cân nhắc đến tính khả thi của quy định này.

Chuyên gia dẫn chứng, đối với các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn, kém phát triển thì giá đất ít biến động hơn, không nhất thiết phải quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm mà quy định này chỉ phù hợp cho các khu vực đô thị, khu vực phát triển nhanh.

Bên cạnh đó, việc xây dựng bảng giá đất tốn khá nhiều thời gian, nhất là thời gian thực hiện các thủ tục theo quy định nên việc thực hiện hàng năm sẽ có tính khả thi thấp.

Vì vậy, chuyên gia cho rằng cần cân nhắc quy định mở hơn như xây dựng bảng giá đất 1-3 năm và giao cho các địa phương tự quyết định với những căn cứ được quy định cụ thể.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng đưa ra đánh giá việc bỏ khung giá đất là đột phá trong Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Bởi theo quy định của luật hiện hành, người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đây cũng là nguyên nhân chính nảy sinh nhiều đơn thư, khiếu nại như thời gian qua.

“Bỏ khung giá đất để người dân tiếp cận với giá thực tế, được đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, nhà nước thu được thuế và cũng là để phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Tuy nhiên, một câu hỏi đặt ra, bỏ khung giá đất liệu doanh nghiệp, các cấp chính quyền còn động lực để phát triển?”, ông Nguyễn Thế Điệp đặt vấn đề và cho rằng đây là câu hỏi lớn cần phải được trả lời thích đáng.

“Tôi nghĩ rằng chúng ta vẫn phải dùng cơ chế chính sách để tạo động lực phát triển chứ không thể để có lợi cho người dân, nhà nước thu được thuế nhưng doanh nghiệp không phát triển được. Ở góc độ chuyên môn, tôi thấy doanh nghiệp đang rất loay hoay khi bỏ khung giá đất”, ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Theo quan điểm của Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, để giải quyết vấn đề này có thể áp dụng thu thuế sau hoặc có cơ chế để doanh nghiệp, các cấp chính quyền địa phương tiếp tục có động lực phát phiển, lôi kéo dự án về địa phương mình.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC, nhìn nhận việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn. Do vậy, cần phải hài hòa giữa ba bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

"Khi thu hồi đất đai, khó có khả năng 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước, đặc biệt ở những khu vực đất đai bị thu hồi liên quan đến vấn đề mồ mả, tôn giáo. Thực tế, có một số trường hợp người dân cố tình chây ỳ không bàn giao mặt bằng để nhận được mức đền bù cao hơn qua nhiều năm", đại diện UDIC chia sẻ một số khó khăn thực tế trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Gia Chinh chia sẻ thêm, nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường là bảo đảm sự công bằng, bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Giá đất phổ biến trên thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

“Việc định giá đất phải được thực hiện theo phương pháp khoa học, khách quan, dựa trên các dữ liệu, cơ sở dữ liệu được thu thập đầy đủ, đặc biệt là các dữ liệu về thị trường giao dịch thực tế. Cần hướng tới hiện đại hóa công tác định giá đất dựa trên một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ”, ông Lê Gia Chinh nói.