7 vướng mắc lớn khi xác định giá đất tại TP HCM

Theo đánh giá của UBND TP HCM, quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua có nhiều bất cập mà một trong những nguyên nhân chính là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

UBND TP HCM đánh giá, việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố có 7 khó khăn chính.

Thứ nhất, theo quy định, khi thực hiện xác định giá đất, các đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thừa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.

Thông tin về giá giao dịch của các bất động sản so sánh được thu thập từ các nguồn: Giá trúng đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất; giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá giao dịch thành trên sàn giao dịch bất động sản; giá đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.

Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới, cụ thể là không quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bắt động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản.

Do đó, giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giả chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy, việc kiểm tra lại thông tin của các cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.

Thứ hai, tại thời điểm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể, đơn vị tư vấn đã căn cứ quy định để thu thập được từ 3 thông tin giao dịch thành công tương đồng với thông tin so sánh trở lên để phân tích đánh giá làm cơ sở xác định giá đất cụ thể.

Các cơ quan Nhà nước đã căn cứ nguồn thông tin của đơn vị tư vấn để thẩm định, quyết định. Tuy nhiên, sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các cơ quan Thanh tra, Kiểm toán kiểm tra lại và thu thập thêm nhiều thông tin khác để nhận định việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể trước đây chưa phù hợp.

Thứ ba, hiện nay chưa có quy định mang tính định lượng về việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Do đó, việc nhận định so sánh chấm điểm tài sản so sánh làm cơ sở xác định giá trị của tài sản thẩm định phụ thuộc vào ý kiến chủ quan và kinh nghiệm của thẩm định viên về giá.

Thứ tư, các thông số tính toán xác định doanh thu, chi phí phát triển của dự án khi tính toán bằng phương pháp thặng dư, thu nhập được xác định dựa trên việc thu thập thông tin từ các dự án có đặc điểm tương tự, hoặc căn cứ vào đơn giá, định mức do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành chỉ mang tính tương đối, chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc xác định xu hướng và mức độ biển động giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển của dự án nên có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực trên thị trường của các thông số này (nhất là chi phí xây dựng và chi phí hoàn thiện căn hộ).

Thứ năm, các đơn vị tư vấn thẩm định giá còn chịu sự ảnh hưởng bởi tác động từ nhiều yếu tố ngoại cảnh khách quan làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thu thập thông tin, thời gian thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất cụ thể.

Thứ sáu, theo quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất (gồm so sánh trực tiếp, chiết trả, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất), đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giả đất khác nhau sẽ ra kết quả định giả chênh lệch nhau.

Đồng thời, có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên (áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) trong khi các khu đất, thửa đất có vị trí liền kể nhau.

Cuối cùng, thẩm định giá là lĩnh vực hết sức nhạy cảm. Khi thực hiện, các tổ chức, cá nhân đã hết sức thận trọng để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật nhưng do pháp luật còn nhiều chồng chéo, bất cập nên trong quá trình thực hiện không tránh khỏi những thiếu sót ngoài ý muốn. Đến khi Thanh tra, Kiểm toán nhận định hết sức nặng nề, gây áp lực rất lớn cho các cá nhân, đơn vị thực hiện việc thẩm định giá, dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm.

Ngoài ra, địa phương cũng gặp nhiều khó khăn trong công tác lập kế hoạch định giá đất cụ thể trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt; thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để thực hiện các bước trong công tác xác định giá đất kéo dài; thủ tục xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu làm tăng thủ tục hành chính không cần thiết cho chủ đầu tư,...

UBND TP HCM cũng vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn thành phố.