Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Luật Đất đai lần này sẽ thay đổi cơ bản phương pháp định giá đất

Phát biểu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XV diễn ra sáng 28/10, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, nhằm tránh lợi ích nhóm trong việc lợi dụng các chính sách về đất đai, Luật Đất đai lần này sẽ tập trung cụ thể vào các vấn đề như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất,… Và hầu hết các phương thức giao đất sẽ là đấu thầu và đấu giá để đảm bảo công khai minh bạch.

Về vấn đề định giá đất, ông Hà cho biết, hiện nay quy định trong luật bao gồm Khung giá đất, Bảng giá đất, định giá đất cụ thể và cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai. Mặc dù vậy, Khung giá đất và Bảng giá đất hiện nay không sát với giá đất trên thị trường khi ban hành 5 năm một lần. Trong khi đó, liên quan đến cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai thì giá đất được thu thập không đầy đủ, chính xác.

"Đây là bốn phương pháp định giá phù hợp với thông lệ quốc tế và nếu chúng ta có đầu vào chính xác về dữ liệu đất đai thì có thể sẽ định giá được. Lần này sẽ thay đổi cơ bản phương pháp định giá đất trên cơ sở xây dựng những điều kiện khác để thực hiện như cơ sở dữ liệu về đất đai (bao gồm giá đất), quy định phải giao dịch phải qua sàn,…

Tất cả những vấn đề này chúng ta sẽ làm nhưng không thể làm bằng Thông tư được. Bởi để có một phương pháp định giá mới thì phải thay đổi ngay từ trong Luật và phải thay đổi một cách cơ bản”, Bộ trưởng nói.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định mức phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Đây cũng là vấn đề gây tranh cãi trong thời gian gần đây.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những điểm cần làm rõ hiện nay là khái niệm “giá đất thị trường”. Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành TW Đảng khóa IX ban hành ngày 12/3/2003. Kể từ đó, khung giá đất của Chính phủ, cũng như bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều.

Khi đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004 quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Đến năm 2007, Nghị định 123 của Chính phủ đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”.

Nhận thấy tình trạng thực tế giá đất của Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn lệch nhau quá xa, Chính phủ đã quy định tại Nghị định 84 năm 2007 rằng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà giá đất trong Bảng giá đất thấp hơn giá đất thị trường thì phải định giá cho từng trường hợp cụ thể.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, các địa phương luôn giải thích rằng phải để giá đất thấp nhằm thu hút đầu tư về địa phương. Trong khi đó, nhiều cán bộ quản lý, chuyên gia, người dân thì cho rằng đây chính là hiện tượng gắn kết với khiếu kiện nhiều của dân bị thu hồi đất và tham nhũng đất đai của cán bộ có thẩm quyền quyết định về đất đai.

Đến khi xây dựng Luật Đất đai 2013, tục giữ nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường”. Ông Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định như vậy nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Ông phân tích, có thể nhận thấy thời gian qua việc Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng”, thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.

"Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả. Mọi sự đều bình yên, mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giá đất giữa giá Nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách Nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình,…

Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về giá đất thị trường. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bất cập về giá đất sinh ra ngày một nhiều", vị này nói.