TP HCM giải thích về đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất

Chiều 8/12, tại cuộc họp báo của Ban Chỉ đạo Phòng, chống dịch Covid-19 và Phục hồi kinh tế TPHCM, ông Nguyễn Hiếu Hòa, Phó Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường, đã làm rõ thêm một số nội dung liên quan đến đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất.

Dự kiến tăng hệ số điều chỉnh giá đất

Ông Hoà cho biết, theo quy định pháp luật thì hàng năm UBND cấp tỉnh phải xem xét ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn.

Tuy nhiên, trong các năm qua, do đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn đến đời sống người dân và hoạt động của các doanh nghiệp trên địa bàn nên TP HCM đã quyết định giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất liên tục từ năm 2020 đến năm 2022.

Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất trong ba năm qua của TP HCM tương ứng hệ số từ 1,5 đến 2,5 so với Bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực. Trong khi đó, giá đất trên thị trường liên tục biến động theo hướng tăng trong suốt thời gian qua.

Đến nay, tuy vẫn còn khó khăn nhất định nhưng tình hình dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát, kinh tế đã hồi phục và tăng trưởng tích cực hơn, do vậy, UBND TP dự kiến sẽ tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2023.

Quá trình dự thảo văn bản đã lấy ý kiến góp ý, phản biện của các cơ quan, tổ chức theo quy định. Qua xem xét, đánh giá tác động nhiều mặt, UBND TP dự kiến sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất đất năm 2023 tăng 1,0 so với năm 2022 (tương ứng hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với Bảng giá đất). 

Qua thống kê dữ liệu giá đất đã định giá theo giá thị trường và dữ liệu thị trường xây dựng Bảng giá đất (2020 - 2024) thì mức giá áp theo hệ số quy định năm 2022 đang ở mức khoảng từ 10,5% đến 35,7% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Nếu hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn năm 2023 tăng thêm 1,0 thì mức giá theo hệ số sẽ ở mức từ 18% đến 50% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất ở được UBND TP phê duyệt trong năm 2021, 2022 và khung hệ số theo Quyết định số 28/2022/QĐ-UBND ngày 15/8/2022, thì hệ số điều chỉnh giá đất ở để tính bồi thường ở mức từ 4 đến 15 so với Bảng giá đất.

Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất dự kiến ban hành và áp dụng trong năm 2023 mặc dù có tăng nhưng chỉ ở mức hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với Bảng giá đất. 

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 áp dụng được áp dụng cho ba nhóm.

Đầu tiên là hộ gia đình cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không phải đất ở sang đất ở với phần diện tích vượt hạn mức.

Thứ hai là nhóm thuê đất trả tiền hàng năm. Thứ ba là nhóm giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá; cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tăng hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết, phù hợp với quy định

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định, việc điều chỉnh tăng hệ số K không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định pháp luật. 

Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá có giá (theo Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường mà không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp khu đất có giá (theo Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì mới áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Như đã trình bày phần trên thì giá đất theo hệ số dự kiến áp dụng trong năm 2023 sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá đất xác định theo giá thị trường.

Theo ông Nguyễn Hiếu Hòa, xuất phát từ thực trạng Bảng giá đất của TP HCM khá thấp so với giá đất giao dịch trên thị trường, tuy nhiên, việc xây dựng Bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá đất thị trường chưa thể thực hiện được ngay do ảnh hưởng mức giá tối đa của Khung giá đất và một số yếu tố khác. Do vậy, việc xây dựng và từng bước tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo lộ trình thích hợp là việc làm cần thiết và có cơ sở thực tiễn. 

Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức vừa phải theo lộ trình thích hợp sẽ đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn thành phố.