Bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất như thế nào?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18- NQ/TW. Về cơ bản, dự thảo luật sửa đổi được sắp xếp như luật hiện hành, tăng 2 chương (bổ sung 1 chương quy định về phát triển quỹ đất; tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 2 chương).

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều.

Sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường đăng tải để lấy ý kiến, một trong những vấn đề lớn được người dân quan tâm là khi bỏ khung giá đất sau 30 năm áp dụng, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất phù hợp với giá thị trường nhưng cơ sở nào để các địa phương xác định được giá thị trường? 

Trong chương trình Landshow số 18 của VTV Money, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, cho biết dự thảo Luật lần này thể chế hóa toàn diện Nghị quyết số 18, tập trung nhiều vấn đề quan trọng như định giá đất đai, chuyển đổi số, sử dụng đất nông nghiệp sao cho hiệu quả, sử dụng đất đa mục tiêu hỗn hợp để phát huy giá trị đất đai,…

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, vấn đề định giá đất trên thực tế rất khó khăn. Hiện nay có 2 loại giá đất gồm khung giá do Chính phủ ban hành và bảng giá do địa phương ban hành. Ngoài ra, khi đền bù đất đai cụ thể sẽ theo giá thị trường.

Tuy nhiên, khung giá xác định giá tối đa và tối thiểu theo vùng như vùng đồng bằng, miền núi, đô thị loại 1, 2, 3,… và khó theo được biến động rất nhanh của thị trường. Ngoài ra, khung giá đất cũng có hạn chế là ảnh hưởng đến định giá theo bảng giá. Trong khi đó, bảng giá đất cũng không theo sát được thị trường bởi giá đất khi định giá không được lớn hơn 30% so với khung giá.

Bộ trưởng cho biết sau khoảng thời gian dài áp dụng khung giá thì đến nay đã có nhiều thông tin, dữ liệu hơn, đủ năng lực và điều kiện định giá hơn. Do vậy, dự thảo lần này bỏ khung giá và áp dụng bảng giá đất xác định hàng năm, qua đó giải quyết được những bất cập hiện nay là khung giá và giá thị trường chênh nhau quá lớn.

Khi áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường thì phương pháp định giá đất cũng thay đổi theo. Nói rõ hơn về vấn đề này, Bộ trưởng cho biết mặc dù chúng ta đang áp dụng 4 phương pháp xác định giá đất tiên tiến mà các nước đang sử dụng nhưng trên thực tế thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp không chính xác, phụ thuộc vào việc lựa chọn, ý kiến mang tính chất chủ quan của người định giá… dẫn đến giá đất khi định giá bị sai lệch.

Để giải quyết tồn tại nói trên, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng thu thập được dữ liệu giá đất phải đảm bảo sự chính xác. Đơn cử như khi nhà nước giao đất (tạm gọi là thị trường sơ cấp) phải theo giá thị trường, tức phải tiến hành đấu giá, đầu thầu. Hay mọi giao dịch đất đai của doanh nghiệp (thị trường thứ cấp) phải công khai và chính xác.

Bên cạnh đó, không lấy giá đất kê khai trong hợp đồng làm cơ sở tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về cơ bản, sau này khi có bảng giá đất theo giá thị trường được ban hành hàng năm thì sẽ căn cứ bảng giá đất năm trước để tính toán trách nhiệm về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hay mọi giao dịch của doanh nghiệp bất động sản được thực hiện trên sàn để có thông tin về giá công khai, minh bạch. Với người dân sẽ áp dụng hai phương pháp do người dân tự chọn: Hoặc giao dịch trên sàn; hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, sau đó kết nối với hệ thống dữ liệu, qua đó sẽ có cơ sở dữ liệu về giá đất.

Khi có cơ sở dữ liệu dày đặc và hệ thống thửa đất chuẩn, chúng ta có thể theo dõi biến động giá đất trong điều kiện bình thường. Phương pháp định giá đất này được xác định trên vùng giá trị, thành lập bảng đồ về giá đất, trên cơ sở đó quy đổi để đưa ra giá đất trong điều kiện thị trường ổn định, tránh trường hợp giá đất cũng theo thị trường nhưng trong tình trạng đầu cơ, thổi giá hoặc có những biến động. Đây là một điểm hết sức tiến bộ tại dự thảo luật lần này.

Nói thêm về đề xuất tính thuế mua bán đất theo giá thị trường mà không căn cứ giá trên hợp đồng mua bán công chứng được dư luận quan tâm, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết việc kê khai trên hợp đồng là một trong những căn cứ để thu thuế nên người bán và người mua thường có tâm lý đưa giá đất về mức thấp nhất.

Tuy nhiên, cách xử lý của các cơ quan thu thuế trong thời gian qua chưa chính xác bởi thực tế nếu giá đất thấp hơn trên hợp đồng thì áp dụng luôn giá trên bảng giá đất, tất nhiên bảng giá đất này chưa sát với giá thị trường. 

Do đó, trong dự thảo luật này lần này sẽ không căn cứ vào mức giá trong hợp đồng, thay vào đó là dựa vào bảng giá đất để tính thuế. Ngoài ra, cũng sẽ chế định đây là trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất phải công bố đăng ký công khai, minh bạch và chính xác. Người nào khai giá đất không chính xác là vi phạm pháp luật.

Cũng theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, các công tác sửa đổi Luật Đất đai đã bắt đầu được triển khai từ năm 2019. Ngay sau khi Ban Chấp hành Trung ương kỳ họp thứ V thông qua Nghị quyết số 18, Chính phủ đã bắt tay vào chuẩn bị hồ sơ.

Để đáp ứng nhu cầu cấp thiết, Quốc hội đã xác định tháng 10/2022, cụ thể là kỳ họp thứ 4, sẽ lấy ý kiến Quốc hội về dự thảo luật lần đầu tiên.

"Luật Đất đai đóng vai trò rất quan trọng nên dự kiến Quốc hội sẽ thông qua tại 3 kỳ họp (kỳ họp IV-VI). Nếu mọi việc tiến hành tốt đẹp như kế hoạch, đáp ứng yêu cầu thì Luật Đất đai (2023) sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.