Từ việc bỏ khung giá đất: Bộ TNMT cần làm rõ biến động giá từ Luật

Xung quanh đề xuất bỏ khung giá đất; giao cấp tỉnh xây dựng, ban hành bảng giá đất định kỳ và công bố hàng năm được giới chuyên gia nhận định sẽ là bước tiến rất lớn trong lĩnh vực đất đai, song cơ quan soạn thảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cần làm rõ cũng như quy định cụ thể hơn về “hệ số biến động giá thị trường”  ngay từ Luật, tránh lặp lại tình trạng 2 giá đất.

Phá bỏ sự chênh lệch giá trị thật và ảo

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 - lâu nay, thị trường đất đai của Việt Nam đang tồn tại cơ chế “2 giá đất.” Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá.

Thông thường, khoảng chênh lệch giữa 2 giá đất trên càng lớn sẽ càng gây nhiều bất cập. Theo giới chuyên gia, thực tế này là chưa có sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm (thành phố Hà Nội) cho thấy có những vị trí đất tại phố Hai Bà Trưng, Đinh Tiên Hoàng,… được rao bán trên một số trang web mua bán bất động sản với rất nhiều mức giá khác nhau, có nơi trên 1 tỷ đồng/m2, thậm chí trên  2 tỷ đồng/m2.

Trong khi đó, theo bảng giá đất mới nhất của Hà Nội, tại một số vị trí ở quận Hoàn Kiếm, mức giá đất được niêm yết cũng chỉ lên đến gần 188 triệu đồng/m2. Với hệ số K cao nhất ở mức 2,15 thì giá đất tại đây cũng chỉ trên 400 triệu đồng/m2. Thực tế trên cho thấy đang có sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá đất. Đây cũng là thực trạng chung ở hầu hết các địa phương cấp tỉnh.

Với thực tế trên, giới chuyên gia bất động sản cho rằng bỏ khung giá đất là bước tiến rất thích hợp. Bởi vì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào giá thị trường để bồi thường cho người dân; các dự án bồi thường nhanh, có mặt bằng để thi công cũng sẽ sớm hoàn thành đưa vào khai thác; đặc biệt là hạn chế được tình trạng khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất đai vẫn đang nóng.

Mặt khác, khi bỏ khung giá đất, nhiều khả năng những vướng mắc trước đây không xử lý được liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng; cơ chế, quyền lợi cho chủ sử dụng đất sẽ được giải quyết nhanh hơn. Chưa kể, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và ảo.

Tuy vậy, bên cạnh những điểm tích cực, một số ý kiến cũng lo ngại việc bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo?

Nói về vấn đề trên, phó giáo sư, tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách Tài nguyên và Môi trường khẳng định rằng việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng nhiều tới giá thị trường mà chỉ ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp.

Chính vì vậy, trong dự thảo Luật Đất đai đã có quy định để đảm bảo cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ được ổn định trong vòng 5 năm và tăng không quá 20% so với kỳ trước. Như vậy, người dân và các doanh nghiệp có thể yên tâm về các khoản thuế đất hàng năm.

“Tương tự, với tiền bồi thường giải phóng mặt bằng đã được xác định theo giá đất thị trường. Thực tế hơn 10 năm qua cho thấy đa số các doanh nghiệp làm dự án đều phải bồi thường cho người dân theo phương thức tự thỏa thuận theo giá thị trường nên việc bỏ khung giá đất không thể đột biến làm tăng giá nhà được,” ông Thọ nói.

Luật phải rõ, tránh lặp lại cơ chế “2 giá đất”

Góp thêm ý kiến về sự điều chỉnh trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết theo Luật đất đai 2013 thì cứ 5 năm điều chỉnh khung giá đất một lần. Thế nhưng, trên thực tế, hầu như dự án nào cũng phải định giá đất 2 lần. Vì thế, quy định mỗi năm ban hành 1 bảng giá đất là điểm mới rất tiến bộ, tốt cho công tác đầu tư.

Dù vậy, ông Hiệp cũng lưu ý hiện tại khái niệm về hệ số biến động giá thị trường trong dự thảo luật vẫn còn rất khó hiểu. Do vậy, cơ quan soạn thảo nên quy định cụ thể để địa phương thực hiện, cũng như tránh lặp lại cơ chế “2 giá đất” do có nhiều loại công trình sử dụng đất khác nhau...

Nhiều ý kiến chuyên gia cũng nhận định việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tuy nhiên cần có những quy định cụ thể hơn từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng cũng như có những điều chỉnh phù hợp.

Góp thêm ý kiến về việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phân cấp, giao trách nhiệm cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và định giá đất cụ thể nhưng Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, giám sát, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng đây là bước đột phá rất hợp lý.

Tuy vậy, ông Châu cũng nêu quan ngại nếu quy định ban hành bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm sẽ có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh.

Lý do mà ông Châu đưa ra là hiện nay vẫn chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. Vì thế, để quy định trên thực sự trở thành điểm mới đột phá, theo lãnh đạo HoREA, Việt Nam cần xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và cơ sở dữ liệu được tự động cập nhật theo thời gian thực.

“Đến lúc đó, chúng ta sẽ có đủ điều kiện để xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước đồng thời cơ chế xây dựng và ban hành bảng giá đất sẽ được tự động hóa 24/7,” ông Châu nhận định.

Dẫn kinh nghiệm từ Hàn Quốc, ông Châu cho hay cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản đã chia Hàn Quốc thành 37 vùng giá trị đất và xác lập được giá thửa đất chuẩn được cập nhật theo thời gian thực. Nhờ đó, Hàn Quốc đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân.

“Cơ chế vận hành này cũng đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời,” đại diện HoREA chia sẻ thêm.