Sức ép đẩy giá bất động sản tăng cao

Nguồn cung suy giảm

Tại Hội nghị toàn quốc giữa Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp diễn ra sáng 11/8, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại. Điển hình là tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. 

Tại TP HCM, nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch.

Theo ông Châu, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.

Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang trầm lắng và người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng, giá bất động sản tăng không ngừng thời gian qua là do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng, đặc biệt sau vụ việc liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Cùng với đó, các thủ tục trong luật liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi chậm. Trong hai năm qua, 11 luật liên quan vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa và nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vấn đề tài chính.

Để dẫn chứng, ông Nghĩa cho biết, tại TP HCM năm nay chỉ có 3 - 4 dự án bất động sản trong khi nhu cầu lên đến 50 - 60 dự án. Nhiều dự án gặp khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế,…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lý do giá bất động sản tăng thể hiện ở nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường, có dự án thì găm đất, chưa muốn đưa vào.

Theo vị này, thời gian qua, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả,… như san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua không có nhu cầu sử dụng.

"Tình trạng đầu cơ đang làm cho thị trường trở lên méo mó. Trong khi nguồn cung không có nhiều trên thị trường nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở, đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, sốt đất”, ông Đính nói.

Theo dự báo của các chuyên gia, trong thời gian tới, đà tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó, nhu cầu đầu tư còn rất lớn.

Nguồn vốn bị thu hẹp

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản. Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là một nguyên nhân.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc tăng trưởng nguồn cung bất động sản có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Điều này có thể đẩy giá bất động sản tăng lên một cách bất hợp lý.  

Sau sự kiện liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh cùng với động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần hạ nhiệt. 

Theo thống kê của CTCP Chứng khoán VNDirect, tính riêng trong quý II năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của ngành bất động sản chỉ đạt 12.248 tỷ đồng, giảm gần 59% so với quý trước và giảm 78,2% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Còn theo thống kê của FiinRatings (thuộc FiinGroup), nếu như doanh nghiệp bất động sản liên tục đứng thứ hai về cơ cấu phát hành ở các tháng trước thì trong tháng 7 hầu như không phát hành. Thị trường chỉ ghi nhận một đợt phát hành trái phiếu đến từ CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh. Cụ thể, giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng và chỉ chiếm vỏn vẹn 2% thị trường sơ cấp. 

Liên quan đến tín dụng ngân hàng, theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, 6 tháng đầu năm nay, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, vượt trội so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%. 

Tính đến hết tháng 6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 784.575 tỷ đồng. Nếu so với thời điểm cuối quý I, con số này ghi nhận tăng thêm 633 tỷ đồng, tương đương tăng 0,08%. Tuy nhiên, tính riêng trong tháng 6, dư nợ cho vay các chủ đầu tư ghi nhận giảm hơn 1.400 tỷ đồng so với tháng 5.