Ngân hàng đang bơm bao nhiều tiền vào các dự án bất động sản?

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tín dụng chảy vào bất động sản vẫn tăng cao trong thời gian gần đây.

Cụ thể, tính đến 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,24 triệu tỷ đồng, tăng 7,87% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,23% tổng dư nợ tín dụng chung. Trong đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 7,75%, chiếm tỷ trọng 65,01%; dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 8,1%, chiếm tỷ trọng 34,99%.

Tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021 và chiếm tỷ trọng 20,44% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, phân khúc kinh doanh, đầu tư chiếm khoảng 750 nghìn tỷ đồng, còn lại là đối tượng vay mua nhà ở.

Đến thời điểm 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái. Trong đó, tín dụng tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7%.

Còn theo số liệu mới nhất, 6 tháng đầu năm nay, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, vượt trội so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Quan sát số liệu của NHNN những năm gần đây cho thấy, dư nợ dành cho chủ đầu tư bất động sản thường chiếm khoảng 5 - 10% mức tăng ròng của tổng dư nợ tín dụng. Và nguồn vốn này thường dùng để triển khai các dự án.

Nhìn trong ba tháng gần đây, tín dụng vào bất động sản nói chung vẫn tăng nhưng tín dụng cho vay chủ đầu tư lại biến động thất thường.

Cụ thể, tính đến hết tháng 6, có khoảng 784.575 tỷ đồng của các ngân hàng nằm trong các dự án bất động sản. Nếu so với thời điểm cuối quý I, dư nợ tín dụng chảy vào các dự án ghi nhận tăng thêm 633 tỷ đồng, tương đương tăng 0,08%.

Nếu tính riêng trong tháng 4, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản giảm gần 34.000 tỷ. Sang tháng 5, con số này lại tăng thêm gần 34.000 tỷ và trong tháng 6 lại giảm đi hơn 1.400 tỷ.

Trong số 784.575 tỷ nói trên, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 182.263 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 23,2%.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 46.667 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,95% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 36.343 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,6% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 34.618 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 56.864 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,25% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 141.308 tỷ đồng, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 78.861 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Còn dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 207.651 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 26,5% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cũng phải nói thêm, các ngân hàng ngoài cho chủ đầu tư dự án vay còn bỏ tiền đầu tư trái phiếu bất động sản. Tính đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021. 

Ngân hàng sẽ không đẩy vốn quá mức vào bất động sản

NHNN vừa có đánh giá tổng quan về tình hình tăng trưởng tín dụng hiện nay cũng như định hướng nửa cuối năm 2022.

Theo đó, NHNN cho biết, thời gian qua, một số tổ chức tín dụng (TCTD) phản ánh hết “room” tín dụng là do các TCTD tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm. Việc từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn là do hết room mà còn có thể do phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn, hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao,...

Với bản chất hoạt động ngân hàng chủ yếu tập trung cho vay ngắn hạn, cho vay bổ sung vốn lưu động thì thường xuyên có nguồn thu nợ, cho vay. Tuy nhiên, một số TCTD chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bất động sản thì thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, nên dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.

Để xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường bất động sản, theo NHNN, cần được cân nhắc và tiếp cận theo nhiều nguồn vốn khác nhau, không đẩy rủi ro tới hệ thống.

Về vấn đề cung ứng vốn cho lĩnh vực bất động sản, NHNN cho rằng, dòng vốn đầu tư vào thị trường này rất đa dạng, bao gồm vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành TPDN hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành TPDN, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ TCTD.

“Như vậy nguồn vốn tín dụng từ hệ thống TCTD chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, tuy nhiên, đây vẫn là nguồn vốn mang tính chất trọng yếu”, NHNN nhận định.

Theo NHNN, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 6/2022 đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước. Tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời đối với thị trường bất động sản về nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường này. Về lâu dài, để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững cần có các giải pháp đồng bộ để khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hiệu quả, hỗ trợ thị trường.

Tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các TCTD nói riêng và nền kinh tế nói chung; do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực BĐS thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS có thời gian vay vốn từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống TCTD chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (80% nguồn vốn huy động của hệ thống TCTD là tiền gửi ngắn hạn).

Vì vậy, TCTD sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.

NHNN cho biết đã triển khai đồng bộ các giải pháp, chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro thời gian qua, thông qua việc thường xuyên rà soát, hoàn thiện văn bản pháp lý về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD (trong đó có lộ trình điều chỉnh giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạ).

Đồng thời, cơ quan này cũng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản.

Trong 6 tháng cuối năm 2022, các tổ chức tín dụng cũng dự kiến vẫn giữ nguyên xu hướng thắt chặt đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, các điều kiện và điều khoản cho vay mua bất động sản để ở của khách hàng cá nhân vẫn tiếp tục duy trì xu hướng nới lỏng như 6 tháng đầu năm.