Quyền lợi của người dân sau khi bỏ khung giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề cập đến nội dung sẽ bỏ khung giá đất, thay vào đó là áp dụng bảng giá đất hàng năm do địa phương ban hành.

Bên cạnh cơ sở nào để các địa phương xác định được giá thị trường và ban hành bảng giá đất hàng năm phù hợp với giá thị trường, dư luận còn đặc biệt quan tâm đến chính sách hỗ trợ cho người dân khi có nhà ở nằm trong khu vực bị thu hồi đất để thực hiện các dự án.

Thực tế trong nhiều năm qua, nhiều ý kiến cho rằng có sự chênh lệch lớn trong đơn giá đền bù của hai mục đích thu hồi đất: Các dự án do nhà nước thu hồi đất để làm dự án công ích và các dự án do doanh nghiệp thu hồi đất để phát triển thương mại, dịch vụ. 

Chia sẻ tại chương trình Landshow số 18 của VTV Money, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, cho biết khi áp dụng bảng giá đấtsát với giá thị trường thì phương pháp định giá đất cũng thay đổi theo.

Cụ thể,khi nhà nước giao đất (tạm gọi là thị trường sơ cấp) phải theo giá thị trường, tức phải tiến hành đấu giá, đầu thầu. Mọi giao dịch của doanh nghiệp bất động sản (thị trường thứ cấp) phải được thực hiện trên sàn để có thông tin về giá công khai, minh bạch. Với người dân sẽ áp dụng hai phương pháp do người dân tự chọn: Hoặc giao dịch trên sàn; hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, sau đó kết nối với hệ thống dữ liệu. Những việc này phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất. 

"Khi áp dụng phương pháp định giá mới theo vùng giá trị, chúng tôi sẽ công bố tất cả các thửa đất chuẩn để người dân trên thửa đất của mình cũng có thể tự định giá được. Việc này hết sức minh bạch và không ai có thể làm méo mó giá thị trường.

Việc xác định được đúng giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân có lợi khi thu hồi đất, đền bù và bản thân nhà nước cũng có nguồn thu từ các nghĩa vụ tài chính do người dân đóng góp.

Khi xác định được đúng giá đất theo giá thị trường, nhà nước có thể điều tiết được địa tô chênh lệch do người sử dụng đất không đầu tư mà tăng lên, ví dụ như biết được giá trước khi quy hoạch, trước và sau khi chuyển đổi mục đích, sau khi đầu tư hạ tầng, sau khi doanh nghiệp vào đầu tư,…

Đương nhiên địa tô đó khi điều tiết sẽ phân bổ lợi ích cho người sử dụng đất, người tạo ra quỹ đất. Đồng thời, nhà nước cũng có nguồn thu tăng lên để điều tiết lại cho xã hội và những người dân khác.

Bởi, nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân, phải đảm bảo lợi ích một người hài hòa với mọi người và mọi người cũng sẽ hài hòa với một người", Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết. 

Bàn về việc liệu giá đất có tăng lên sau khi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hàng năm hay không, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thực tế giá đất tại các dự án bất động sản hiện nay đã tăng lên rất nhiều lần so với giá đất tính tại thời điểm giao đất, bởi trong đó có rất nhiều chi phí: Đầu tư hạ tầng, chi phí tạo ra giá trị mới, thương hiệu mới, uy tín, dịch vụ, môi trường,…

Theo Bộ trưởng, "giá đất sẽ tăng hơn so với thời kỳ áp dụng khung giá đất nhưng không ảnh hưởng lớn đến giá đất liên quan các nhà đầu tư hiện nay. Bên cạnh đó, nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với khu vực nhà ở xã hội, sinh viên, người lao động nên việc bỏ khung giá đất và áp dụng theo bảng giá đất hàng năm không ảnh hưởng đến nhóm này".

Cũng theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, hiện nay trong luật đã chế định nhà nước giao đất thông qua đấu giá và đấu thầu để tạo giá đất thị trường và nguồn lực phát triển kinh tế xã hội. Và nhà nước cũng xác định rất rõ trường hợp nào giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu.

"Nói một cách chính xác, chỉ nhà nước mới có đầy đủ công cụ theo quy định pháp luật để thu hồi. Còn các doanh nghiệp chỉ là thỏa thuận, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng các quyết định thu hồi của nhà nước", Bộ trưởng nhấn mạnh.

Bộ trưởng thông tin trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này sẽ quy định rất rõ điều kiện, tiêu chí, loại dự án mà nhà nước sẽ thu hồi. Đặc biệt, nhà nước sẽ điều tiết các giá trị tăng lên thêm.

"Trường hợp thu hồi đất để làm một dự án hạ tầng có khả năng không tạo địa tô chênh lệch tại dự án đó nhưng nhà nước sẽ tính toán để quy hoạch theo hướng tuyến phát triển giao thông, hạ tầng để tạo ra những quỹ đất phát triển đô thị, thương mại, công nghiệp,… và tiến hành đấu giá những quỹ đất này, qua đó tạo ra giá trị địa tô chênh lệch thu về ngân sách, từ đó lấy nguồn lực tái đầu tư hạ tầng và hỗ trợ người dân", Bộ trưởng ví dụ.

Bên cạnh thu hẹp việc giao đất không qua đấu thầu, đấu giá, nhà nước cũng xác định khi chuyển dịch đất đai từ người này sang người khác, từ người dân sang nhà nước thì phải đảm bảo như trong Nghị quyết 18 đã nhấn mạnh: Sau khi bị thu hồi, người dân sẽ có điều kiện sống tốt hơn.