Dòng vốn vào bất động sản đã nóng đến mức cần phải siết lại?

Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục là chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong thời gian tới. Điều này dấy lên không ít lo ngại trong bối cảnh thị trường địa ốc đang rơi vào trầm lắng.

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, thời gian vừa qua, NHNN chưa có văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng bất động sản. Dòng tiền tín dụng vẫn đầu tư cho lĩnh vực này thời gian vừa qua, tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung chưa cao bằng.

Điển hình, năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung là 14%, còn của bất động sản là 12%. Đây là một trong những định hướng của Chính phủ và NHNN. 

Trong giai đoạn hiện nay, giá bất động sản biến động rất lớn, quá cao so với thu nhập của người dân. Do đó, đầu tư trong lĩnh vực này hết sức rủi ro.

Ông Hùng lấy ví dụ, một bất động sản trước đây có giá 100 triệu đồng/m2 và ngân hàng cho vay 50% giá trị tài sản đảm bảo, tức cho vay 50 triệu đồng. Nhưng giá thời điểm hiện nay có thể đã lên đến 300 triệu đồng/m2. Như vậy, vẫn là tài sản đấy nhưng số tiền mà ngân hàng cho vay đã lên tới 150 triệu đồng. Nếu không phải là giá trị thật, khi có sự biến động khiến giá bất động sản giảm xuống thì rủi ro rất lớn.

“Vì vậy, không đặt vấn đề siết tín dụng bất động sản, nhưng các tổ chức tín dụng phải xem xét những dự án nào hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng để đảm bảo an toàn hệ thống và có thể thu hồi được gốc và lãi”, ông Hùng nói.

Ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận, thời gian vừa qua, giá bất động sản có xu hướng biến động rất mạnh. Tuy nhiên, không phải là tất cả các phân khúc, các loại hình đều tăng. Thị trường có phân khúc cao cấp, dành cho nhà đầu cơ, có phân khúc phục vụ chủ yếu để tiêu dùng,…

Theo ông Dũng, những phân khúc dành cho người dân, người thu nhập thấp, trung bình, cho công nhân là những bất động sản chủ yếu phục vụ mục đích tiêu dùng,… thì việc đầu tư cho các loại hình này tương đối an toàn, đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội. Do đó, cần khuyến khích để hỗ trợ phát triển các loại hình này.

“Còn những phân khúc có tính đầu cơ, giá rất cao thì cần có sự kiểm soát và xem xét thận trọng. Không chỉ kiểm soát tín dụng, ngay cả về việc kiểm soát quản lý đầu tư kinh doanh những loại hình đó cũng cần được quan tâm, chặt chẽ. Theo tôi, việc kiểm soát vốn tín dụng cũng phải tùy theo các phân khúc, tùy dự án chứ không áp chung với mọi dự án”, vị này cho hay.

Rất khó đặt tiêu chí chung để kiểm soát tín dụng

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, tiêu chí thế nào là đúng và trúng cho phát hành trái phiếu của doanh nghiệp thôi đã là bài toán rất khác, rất khó và không hề đơn giản. Với cách quản lý trái phiếu theo Nghị định 153 thì đã phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới nhưng thị trường OTC của Việt Nam lại chưa phát triển.

Các chủ thể kinh doanh chưa nắm được nên việc phát hành đúng, trúng cũng là vấn đề. Từ quy định về mục đích sử dụng cho đến cách thức phát hành, các yếu tố. Vì thế không phải tự nhiên trong năm 2021, trong tổng số phát hành hơn 720 nghìn tỷ đồng thì trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm 94 - 95%, chủ yếu trái phiếu bất động sản.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, cơ chế cũng rất quan trọng, đó là vốn tự có hay vốn chủ sở hữu phải chiếm bao nhiêu % trên tổng vốn tín dụng nói chung. Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có quy định này, họ quy định thông thường là 1:1, 1:2. Các tổ chức tín dụng thì có tỷ lệ khác.

“Nói chung, chúng ta rất khó khi xem xét các mạch khác nhau của vốn, ngay cả quỹ đầu tư có quy định tương đối rõ, đối vốn đầu tư mạo hiểm hoàn toàn khác, tỷ lệ khác nên việc đưa ra tiêu chí đúng trúng thì tùy các tổ chức tín dụng, tùy giai đoạn”, ông Thịnh nói.

Còn theo Chủ tịch VNBA, dù quản tín dụng theo tiêu chí nào thì cũng phải đảm bảo nguyên tắc chung. Thứ nhất, chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục, đảm bảo đủ vốn, có kế hoạch sản xuất kinh doanh hiệu quả và đối tượng khách hàng phải đáp ứng được yêu cầu,…

“Đối với nhà kinh doanh bất động sản thì phải mua giá này, bán giá nào cho phù hợp, tài sản đảm bảo có đủ hay không, có vốn hay không,... Tiêu chí của ngành ngân hàng là đáp ứng đủ điều kiện, là đảm bảo dự án có khả thi, đủ vốn tự có theo quy định của từng tổ chức tín dụng và thẩm định. Thẩm định phải đáp ứng tiêu chí của chính nhà kinh doanh, sản phẩm cung cấp ra thị trường, giá đưa ra phải phù hợp và liệu có hiệu quả không?

Trên cơ sở đó, vấn đề đặt ra là kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực rủi ro. Từ đó, hệ số rủi ro phải tăng lên 150 - 200%. Khi anh đầu tư vào lĩnh vực này, anh phải chấp nhận tỷ lệ rủi ro và hệ số K như vậy”, ông Hùng nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho rằng, đặt ra tiêu chí để quản tín dụng rất khó, mỗi đơn vị, mỗi ngành có một tiêu chí riêng nhưng suy cho cùng, đơn vị kinh doanh phải xác định vốn ngân hàng là vốn bổ sung, không phải cứ khó khăn là vay tín dụng.