Động lực mới cho doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp Việt Nam

Theo thống kê của Tổng cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/12/2019, tổng vốn đăng kí mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 38,02 tỉ USD, tăng 17,2% so với cùng kì năm 2018; vốn FDI thực hiện đạt 20,38 tỉ USD, tăng 6,7%.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành kinh tế, trong đó chế biến, chế tạo với 24,56 tỉ USD, chiếm 64,6%, kinh doanh bất động sản với 3,88 tỉ USD, chiếm 10,2% vốn đăng kí, tiếp theo là bán buôn bán lẻ, khoa học và công nghệ.

Dữ liệu của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng cho thấy, số lượng các công ty tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh 30% trong năm 2019.

Theo làn sóng dịch chuyển thương mại toàn cầu, các nhà sản xuất đã và đang dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam nhờ lợi thế về nguồn nhân công giá rẻ cùng các FTAs đã và đang kí kết, Việt Nam càng trở thành môi trường đầu tư hấp dẫn đối với các nhà sản xuất trên thế giới.

Theo ước tính của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), chi phí lao động của Việt Nam lần lượt bằng 48% và 77% so với mức trung bình của Trung Quốc và các nước trong khu vực ASEAN.

Với việc Nghị viện châu Âu vừa bỏ phiếu phê chuẩn Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam - EU (EVFTA), triển vọng của lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) năm 2020 đang cũng được dự báo sẽ sáng hơn.

FTA là động lực chính phát triển BĐS KCN

Việc Hiệp định Thương mại tự do (EVFTA) được Nghị viện Châu Âu (EP) thông qua vào chiều tối ngày 12/2 (theo giờ Việt Nam) càng củng cố thêm dự báo của các chuyên viên phân tích và chuyên gia trong ngành về sự tăng trưởng của phân khúc này trong thời gian tới.

EVFTA sẽ mang lại nhiều lợi thế cho hàng xuất khẩu của Việt Nam tại thị trường EU -  thị trường xuất khẩu lớn thứ hai của Việt Nam sau Mỹ. Khi Hiệp định EVFTA có hiệu lực sẽ thúc đẩy các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam phát triển mạnh mẽ thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa.

Theo đó, các KCN của Việt Nam càng thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư, thúc đẩy nhu cầu đối với BĐS công nghiệp trong nước.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, "EVFTA cho thấy cam kết của Chính phủ đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo tại châu Á. Hoạt động thương mại song phương chắc chắn sẽ tăng và kéo theo đó là tăng nguồn vốn FDI."

Theo ghi nhận của Savills, trong quá trình đợi hiệp định được kí kết, số lượng yêu cầu từ khách hàng EU cũng đã tăng lên.

Các nhà phân tích của CTCK VnDirect cũng cho rằng, Hiệp định EVFTA sẽ kích cầu đầu tư sản xuất đến Việt Nam, qua đó duy trì dòng vốn FDI trong thời gian tới. "EVFTA sẽ là nhân tố chính để phát triển BĐS KCN trong giai đoạn tiếp theo."

Vùng sáng trong BĐS KCN

Theo nhận định của một số công ty chứng khoán và đơn vị nghiên cứu thị trường, những KCN ở xa vùng kinh tế sẽ trở thành điểm sáng trong năm 2020.

Cụ thể, CBRE cho rằng các KCN như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh,… ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu,… ở phía Nam sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.

Những khu vực này có quĩ đất dồi dào và tỉ lệ lấp đầy còn thấp. Bên cạnh đó, giá thuê ở các tỉnh xa vùng kinh tế chỉ khoảng 50-150 USD/m2/kì thuê, thấp hơn so với mức 60-300 USD/m2/kì thuê ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế trung tâm.

Theo dự báo của CBRE, ngoài những yếu tố trên, nếu các tỉnh xa vùng kinh tế còn có cơ sở hạ tầng tốt có thể sẽ tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê trong năm 2020.

Còn theo đánh giá của VnDirect, sự phát triển của các cụm công nghiệp đã thúc đẩy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và nhà kho.

Trong giai đoạn 2017-2019, tốc độ tăng trưởng diện tích nguồn cung của nhà xưởng xây sẵn và nhà kho tăng trưởng cao, vào khoảng 17% ở khu vực phía Bắc và trên 13% ở khu vực phía Nam. Riêng tổng diện tích nguồn cung trong năm 2019 gần 3,7 triệu m2.

Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư BĐS KCN nào cũng được hưởng lợi. Phân tích của JLL cho thấy một số khu vực đang trải qua tình trạng thiếu quĩ đất sẵn sàng cho thuê. Đây là kết quả của những khó khăn trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng, chủ yếu tại các KCN ở Đồng Nai và TP HCM.

Theo JLL, các chủ đầu tư KCN cũng nên xem lại chiến lược định giá, đặc biệt là khi bảng giá đất mới có hiệu lực vào đầu năm 2020 và kết hợp phát triển logistics/cơ sở hạ tầng để thu hút đầu tư.