Điểm danh những rủi ro mà NĐT có thể gặp khi ‘đổ tiền’ vào đất nền đặc khu tương lai
Tại buổi Giao lưu trực tuyến với chủ đề “Liệu có xảy ra bong bóng đất nền?” do Cafef tổ chức vào chiều nay (ngày 19/4), có độc giả đặt câu hỏi: Hiện tại ở Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn giá đất tăng vọt, nhà đầu tư (NĐT) quay cuồng vào vòng xoáy sốt đất, thị trường những điểm nóng này đang có những rủi ro gì?
 |
| Theo ông Nguyễn Văn Đính, NĐT tại các đặc khu tương lai phải đối mặt các rủi ro như mua đất với gia cao hơn giá trị thực, mua phải đất vướng vấn đề pháp lý... (Ảnh minh họa: Zing) |
Trả lời cho câu hỏi này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam khẳng định chắc chắn sẽ có những rủi ro khi đầu tư vào các đặc khu tương lai. Cụ thể, ông cho rằng nhà đầu tư có thể phải đối mặt với ba rủi ro dễ thấy.
Thứ nhất, NĐT và các nhà đầu cơ chắc chắn sẽ bị mua đất với gia cao hơn giá trị thực bởi giá trị đất đai thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng, trong khi các khu Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong nhìn chung đều chưa có hạ tầng giai đoạn đầu đầy đủ. Vì vậy, giá trị đất đai chưa thể cao như các khu đã được hoàn thiện đầy đủ hạ tầng.
Việc chưa có đầu tư hạ tầng mà NĐT đã phải mua đất với giá cao cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, các NĐT luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác, điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.
Thứ hai là rủi ro về pháp lý. Việc mua bán đất ở các khu vực này hầu như đều chưa đúng quy định, dẫn tới rủi ro cho người mua nhà. Thực tế, đất giao dịch tại các khu vực này hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… là những loại đất pháp luật cấm giao dịch.
Thứ ba, phần lớn các khu vực này chưa được quy hoạch, do đó người mua nhà có thể gặp rủi ro khi mua phải đất sẽ bị quy hoạch.
Còn với các nhà phát triển dự án, họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực nên không hấp dẫn các NĐT.
Ông Đính đánh giá, đối với thị trường BĐS nói chung, cơn sốt đất sẽ tạo ra nguy cơ rủi ro về bong bóng rất cao tại khu vực này vì giá đẩy lên cao vượt giá trị thực; tạo khó khăn cho nhà nước trong việc quản lý, quy hoạch. Bên cạnh đó, BĐS tại các khu vực này sẽ không còn hấp dẫn các NĐT chuyên nghiệp nước ngoài.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam khuyên các NĐT không nên đầu tư bừa bãi, mà nên đầu tư vào các dự án có quy hoạch, đầy đủ pháp lý. Theo ông, giá trị các khu đất này được định giá hợp lý vì có đầy đủ hạ tầng, phản ánh đúng giá trị.
Tại buổi báo cáo Thị trường BĐS Hà Nội quý I/2018 tổ chức cách đây không lâu, khi trao đổi với PV, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cũng đưa ra quan điểm tương tự khi cho rằng bao giờ cũng vậy, những thông tin liên quan đến hạ tầng sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư các dự án và giá đất. Vì vậy, thông tin về việc thành lập các đặc khu kinh tế quá lớn nên chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tất cả các NĐT lớn nhỏ.
Nhu cầu về hạ tầng, nhà ở của nước ta lớn – đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, NĐT kỳ vọng khả năng phát triển các đặc khu tương lai nhiều hơn trong thời gian tới nên càng thúc đẩy đầu tư. Nếu đầu tư “lướt sóng” thì chắc chắn có rủi ro, nhưng các NĐT lớn thì thường tính đến dài hạn.
“Sức hút của ba đặc khu kinh tế tương lai hiện tại cũng giống sức hút của hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, hay giống với Đà Nẵng trước đây. Thị trường BĐS đã trải qua các giai đoạn “đổ vỡ” rồi (như thị trường TP HCM từ năm 2009 và Hà Nội từ năm 2011), vì vậy các NĐT cũng đã có khá nhiều bài học kinh nghiệm từ đầu tư rồi. Các NĐT tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc cần tỉnh táo, thận trọng tính toán nếu không rút kinh nghiệm thì sẽ lạp lại câu chuyện cũ…”, bà Đỗ Thu Hằng cảnh báo.
Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội còn nhận định, một trong những dấu hiệu của sốt đât gây “bong bóng BĐS” là giá đất được đẩy lên cao gấp nhiều lần với số lần mua qua bán lại nhanh và nhiều. Để kiểm soát hiện tượng “bong bóng BĐS”, vị này cho rằng ngoài việc hạn chế cho vay để đầu tư BĐS, cần quy định việc đăng ký giao dịch, minh bạch hóa thông tin (các dự án cần đăng ký đầy đủ thông tin, tiến độ các dự án, cần có hệ thống văn phòng…).
