Đẩy giá, sốt đất ảo đều do môi giới?

Thị trường bất động sản 2021 chứng kiến hàng loạt cơn sốt đất, từ những thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Thuận,... đến những vùng đất bình lặng như Huế, Hà Tĩnh,...

Trong khuôn khổ sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2021 do DKRA Vietnam tổ chức sáng ngày 6/1, có nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến những cơn sốt đất trong thời gian qua, trong đó có ý kiến cho rằng môi giới đóng vai trò đẩy giá, tạo những cơn sốt ảo.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA, chia sẻ: "Cứ mỗi lần sốt đất, môi giới trở nên rất quyền lực. Thực tế môi giới có tác động nhưng nếu quy chụp về hết cho môi giới cũng không đúng".

Theo CEO DKRA, môi giới chỉ là một phần tạo nên những cơn sốt đất và bên mua cũng có sự tác động. Khi giá vượt quá kỳ vọng thì cơn sốt đó trở nên ảo. 

"Về bản chất, những vùng sốt đất đều có triển vọng, tiềm năng tăng trưởng. Còn đối với những vùng hẻo lánh, không có thông tin tích cực, dù có huy động mấy trăm nghìn môi giới rao bán, chia sẻ thông tin cũng không ai tin cả. Nó không có cơ sở.

Ví dụ, thông tin quy hoạch sân bay lập tức tạo ra sóng, các nhà đầu tư kỳ vọng vào tương lai nên mới đến tìm hiểu và mua. Khi đó sẽ có lực lượng giúp sức cho nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội, phản ánh đúng bản chất, trách nhiệm của môi giới chuyên nghiệp", ông Lâm phân tích.

Bên cạnh đó, ông Lâm cho rằng thông tin quy hoạch địa phương cũng tác động đến câu chuyện sốt đất. Nếu như có một cơ chế để những thông tin đó minh bạch hơn, rõ ràng hơn thì việc mua bán sẽ được diễn ra theo cơ chế thị trường.

"Việc sốt đất không chỉ do môi giới mà còn có các yếu tố như kỳ vọng của nhà đầu tư cả bên cung và bên cầu. Trong đầu cơ, các nhà đầu tư thường muốn đi trước đón đầu, mua nhanh rồi bán lại, sau đó chính những nhà đầu tư này thúc đẩy câu chuyện tăng giá", CEO DKRA nói.

Tuy nhiên, chứng kiến nhiều cơn sốt đất đi qua, ông Lâm cho rằng cần nhìn nhận lại ngành dịch vụ bất động sản, trong đó có hoạt động liên quan đến môi giới.

Trước hết, việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn là một vấn đề, để đưa thông tin các dự án ra thị trường một cách công khai và đầy đủ, giúp người mua đầu tư hay ở đều hiểu rõ về bất động sản.

Bên cạnh đó, theo ông Lâm, mỗi môi giới cần có mã số hành nghề và có những quy định cụ thể về trách nhiệm của môi giới trong việc tư vấn. 

Chuyên gia DKRA kể lại: "Trước đây, tôi có đề xuất môi giới cá nhân phải để lại thông tin cá nhân ở phòng công chứng - nơi môi giới hành nghề. Trong trường hợp xảy ra những việc sai, môi giới đó phải có trách nhiệm về việc mình làm.

Mọi người thường hay nói làm môi giới bất động sản rất dễ nhưng với kinh nghiệm làm môi giới nhiều năm và quản lý nhân sự 500-600 môi giới, tôi cho rằng làm môi giới không hề dễ dàng.

Bởi lẽ, công việc môi giới đòi hỏi kiến thức rất nhiều, bao gồm luật, kiến trúc, xây dựng, kỹ năng,… Khi tư vấn khách hàng mua bất động sản - một tài sản có giá trị lớn cũng đòi hỏi kỹ năng tốt. 

Đặc biệt, đạo đức là một yếu tố cực kỳ quan trọng. Chỉ cần một lúc nào đó vì lợi ích cá nhân của mình lớn quá hoặc thấy việc gì đó có lợi cho mình để trục lợi, quên mất đi vai trò trung gian thì giao dịch đó rất rủi ro cho người mua. 

Luật phải quy định rất chặt chẽ về hành nghề môi giới, thị trường phát triển bền vững. Nếu không, nhà đầu tư, khách hàng vẫn sẽ có cái nhìn không thiện cảm, đánh giá môi giới không chuyên nghiệp và tiêu chuẩn của nghề này ngày càng bị giảm đi".

Thực tế cho thấy, môi giới đã có những đóng góp tích cực cho thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng từng đưa ra dẫn chứng, "lực lượng môi giới đã góp phần không nhỏ trong việc giải phóng lượng lớn bất động sản tồn kho trong giai đoạn 2014 - 2019, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh".

Song, Bộ Xây dựng cũng đưa ra đánh giá vẫn còn tình trạng môi giới yếu về chuyên môn, kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”. Họ tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn “sốt ảo” để kiếm lợi.

Cuối tháng 10 năm ngoái, Bộ Xây dựng đã đề xuất các phương án siết hoạt động môi giới bất động sản cá nhân, trong đó có nội dung "tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới, có chứng chỉ hành nghề và cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập".