Luật sư: Cần ban hành mức trần phí môi giới bất động sản

Phí môi giới lên tới 19,5%

Mới đây, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) đã phát hiện có trường hợp hạch toán vào chi phí hợp lý để xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) một số khoản không hợp lý, không có căn cứ, làm giảm lớn số thuế TNDN phải nộp ngân sách nhà nước.

Cụ thể là trường hợp ở tỉnh Bình Thuận, Công ty TNHH Khu Đô thị Du lịch biển Phan Thiết ký hợp đồng với hai công ty môi giới bất động sản (BĐS) tại TP HCM với tỷ lệ 19,5%/giá trị BĐS môi giới thành công, trong khi mức phí môi giới BĐS phổ biến hiện nay trên thị trường là 1-3% giá trị BĐS.

Theo KTNN, việc công ty ký các hợp đồng môi giới với mức chi phí cao bất thường (gấp gần 10 lần so với mức chi phí môi giới đất đai riêng lẻ mang tính phổ biến trên địa bàn tỉnh Bình Thuận) đã làm tăng chi phí hợp lý và làm giảm thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp rất lớn.

Kiểm toán Nhà nước cũng đã chuyển điều tra, xử lý hành vi có dấu hiệu trốn thuế thu nhập doanh nghiệp của Công ty TNHH Khu Đô thị Du lịch biển Phan Thiết - Chủ

'Cần sớm ban hành mức trần phí môi giới'

Liên quan đến vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, điều hành Công ty Luật TNHH Legal United Law cho biết, đến nay, pháp luật vẫn chưa có quy định pháp luật cụ thể nhằm điều chỉnh về mức, khoản mức thu phí dịch vụ môi giới BĐS.

"Hiện đã quá trễ cho việc ban hành mức trần của phí môi giới BĐS, nhất là đối với các sàn giao dịch BĐS, Luật Kinh Doanh BĐS ra đời vào năm 2014, đến nay đã 7 năm mà chưa có quy định về khung và mức trần của phí giao dịch BĐS qua sàn, đây là một sự thiếu sót", Luật sư Nguyễn Sơn Tùng đánh giá.

Cũng theo ông Tùng, việc doanh nghiệp môi giới thu phí 19,5% của giá bán đối với một dự án BĐS, đã đặt ra nghi vấn liệu có sự "cấu kết" giữa chủ đầu tư và đơn vị môi giới trong việc tạo ra "chuyển giá nội địa" hay "rút vốn" từ chủ đầu tư hay cố tình tạo ra việc dự án bị lỗ hay không?

"Với các nhà ở cá nhân riêng lẻ, mức phí môi giới mua bán, cho thuê trung bình là từ 1% - 2.5%, đây là cách hiểu và theo thông lệ áp dụng" nhưng còn môi giới của các sàn giao dịch với các chủ dự án thì sao?

Vấn đề này, ông Tùng cho biết, trong hoàn cảnh và việc phát triển thị trường BĐS trong hiện tại, mức phí giao dịch BĐS qua sàn giao dịch nên có khung phí từ 4% đến tối đa là 8% là hợp lý và nên chia khung phí này ra làm ba mức với các mức là 4%, mức 6% và mức 8% của giá bán và tương ứng với mỗi mức nên có quy định cụ thể về dự án BĐS như thế nào thì áp dụng mức phí nào.

"Có nhiều dự án, phí môi giới được đẩy lên rất cao, đơn vị môi giới tặng cái gói voucher có giá trị lớn, tặng vàng, tặng tiền, tặng xe hơi cho người mua... Họ lấy phí môi giới 12%- 18% của giá bán. Tất cả đẩy giá BĐS lên cao, đến ngưỡng của sự bất hợp lý. Khi thấy phí môi giới cao quá, các sàn giao dịch cũng ái ngại nên đưa vào các cái gọi là "phí dịch vụ tư vấn BĐS" nhưng thật ra không có dịch vụ tư vấn ở đây mà chỉ đơn thuần là môi giới", Luật sư Nguyễn Sơn Tùng chia sẻ.

Cũng theo người điều hành Công ty Legal United Law, môi giới dự án tại các sàn giao dịch lại có F1, F2, F3..., mỗi tầng lại thay nhau "cắt một khúc" sẽ dẫn đến thị trường BĐS thường xuyên biến động về giá cả theo chiều hướng giá cả luôn tăng.

Do đó, để thị trường BĐS phát triển bền vững, trong số các chính sách và biện pháp kiểm soát thị trường của nhà nước, trong ấy cần có quy định về khung và mức trần đối với phí dịch vụ môi giới BĐS, nhất là mức phí .

"Nếu "thả" cho môi giới làm giá thị trường, làm giá trong một phạm vi khu vực thì thị trường khó mà bền vững. Điều này có nguy hại là đẩy giá và chi phí bán hàng của các dự án BĐS lên quá cao vì chi phí bán hàng cũng chỉ là một thành tố trong cơ cấu về giá sản phẩm của BĐS.

Có một số chủ đầu tư họ lại chọn cách giao khoán cho bên môi giới, theo kiểu họ sẽ tự thu về chừng ấy, còn về các mức giá bán sau đến người mua thì họ giao cho đơn vị môi giới tự quyết định, điều này cũng không ổn.

Những trường hợp này, sẽ dẫn đến việc dự án sẽ bị xáo trộn về giá cả chưa kể vào thời điểm quyết toán dự án, khi có sự đối chiếu lại về giá bán giữa chủ đầu tư với đơn vị sàn và giá thực bán giữa đơn vị sàn và người mua có sự chênh lệch nên việc kê khai và nộp thuế không đồng nhất thì chủ đầu tư có thể bị truy thu thuế nếu xác định có việc trong cùng một dự án có hai, ba mức giá bán khác nhau", ông Tùng nhận định.

Ngoài ra, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng cũng cho biết, đây có thể được xem là hình thức trốn thuế của doanh nghiệp khi "bắt tay" với các sàn giao dịch để đẩy chi phí bán hàng lên cao nhằm hoạch toán vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp.

"Việc này không chỉ gây thất thoát cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu thuế khi lợi nhuận của doanh nghiệp được "phù phép" giảm đáng kể mà còn làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các cổ đông hay những nhà đầu tư góp vốn vào dự án nhằm hưởng lợi nhuận.

Bởi khi lợi nhuận doanh nghiệp thấp thì khoản chi trả lợi nhuận cho các bên góp vốn, cổ đông sẽ bị giảm đáng kể. Trong khi số tiền chênh lệch từ việc tăng phí môi giới sẽ đi vào túi của một số đối tượng nhất định", ông Tùng cho hay.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Phan Việt Hoàng, Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Khánh Hòa cho biết, hiện không có một mức phí môi giới cố định, ngay cả trong Hội cũng không có quy định này. Hầu hết các doanh nghiệp và các sàn môi giới tự thỏa thuận với nhau khi triển khai một dự án, sản phẩm bất động sản.

Theo đó, sàn F1 sẽ phân về các sàn F2, F3 với mức chi phí thấp hơn hoặc bằng với mức thỏa thuận với chủ đầu tư. Chi phí môi giới phần lớn được dùng để chạy truyền thông, quảng bá dự án, sản phẩm bất động sản… phần còn lại là lợi nhuận của người bán hàng.

"Do đó, tôi cho rằng việc thỏa thuận giữa doanh nghiệp, chủ đầu tư với các sàn giao dịch BĐS hoặc các môi giới bất động sản là việc phù hợp với từng loại hình dự án, sản phẩm.

Tuy nhiên, để doanh nghiệp hoạch toán vào chi phí hợp lý ở đây là phí môi giới thì cần thiết ban hành một mức trần của loại chi phí này để khi các cơ quan chức năng kiểm tra sẽ có cơ sở pháp lý để làm việc", ông Hoàng chia sẻ.