Có một nguồn vốn rất lớn cho bất động sản, hơn cả vay ngân hàng và trái phiếu

Thống kê của FiinRatings từ báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2023 của 50 doanh nghiệp bất động sản dân cư đang niêm yết cho thấy, các doanh nghiệp này có tổng số nợ vay tại thời điểm cuối tháng 9 ở mức 180.300 tỷ đồng. Nếu tính cả nguồn vốn khác thì con số này ở mức 492.4000 tỷ đồng. Nguồn vốn khác, bao gồm vốn nhận từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh chiếm phần lớn.

Trong bối cảnh thị trường địa ốc gặp nhiều khó khăn, khả năng thực thi cũng như bán hàng của các nhà phát triển bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể thể hiện qua tỷ lệ doanh thu nhận trước/hàng tồn kho giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2023, còn 11%.

Sức khỏe tài chính và khả năng thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản cũng suy yếu khi áp lực trả nợ và gốc vay lớn trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không đủ để đáp ứng. Tỷ lệ tiền và đầu tư ngắn hạn trên nợ vay ngắn hạn cũng giảm về mức 25%. 

Mặc dù nhu cầu mua bất động sản lớn nhưng vấn đề nằm ở  phía cung, cụ thể là vướng mắc pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và vấn đề được cấp vốn vẫn là một thách thức lớn.

Theo nhóm phân tích, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa rõ và phụ thuộc rất lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay bất động sản. Mặc dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại (tăng 21,86% tính đến cuối tháng 9) nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn lĩnh vực này.

Trong khi đó, áp lực phải trả cả gốc và lãi từ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp địa ốc trong 12 - 24 tháng tới là tương đối lớn với tổng số tiền lên đến 275.700 tỷ đồng. 

Việc sửa đổi Thông tư 02 (tạo điều kiện cơ cấu lại tín dụng) và sửa đổi Nghị định 08 (giãn hoãn trái phiếu doanh nghiệp) được kỳ vọng sẽ có ảnh hưởng tích cực lên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tuy nhiên tác động lây chéo sang tín dụng ngân hàng là rủi ro lớn hiện nay, nhất là các ngân hàng có bộ đệm vốn thấp hoặc bao phủ nợ xấu thấp.

Trong bối cảnh trên, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhấn mạnh, vấn đề pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào, dù là vốn tín dụng hay vốn nhận ủy thác đầu tư/ hợp tác kinh doanh hay nhận trước từ người mua nhà hay kể cả chuyển nhượng/ M&A dự án...

Do đó, việc chủ đầu tư chủ động thực hiện các giải pháp tháo gỡ pháp lý bất động sản với sự hỗ trợ khá mạnh mẽ của Chính phủ và chính quyền địa phương (như TP HCM hiện nay) là yếu tố chen chốt làm tiền đề cho sự khơi thông cho thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng.

"Bây giờ chắc không có ngân hàng nào dám cho doanh nghiệp bất động sản vay nếu pháp lý dự án không sạch, sẽ không có ai mua trái phiếu nếu như pháp lý không sạch và sẽ không có thương vụ M&A thành công nào của nhà đầu tư nước ngoài nếu pháp lý dự án không sạch...", ông nói.

Chủ tịch FiinGroup phân tích thêm, thị trường bất động sản đóng băng không chỉ do tắc vốn tín dụng ngân hàng hay trái phiếu. Vấn đề vốn cho bất động sản còn liên quan đến nguồn vốn huy động khác (bao gồm hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh...). Thực tế, nguồn vốn này lớn hơn nhiều so với số dư vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

Do đó, theo ông Thuân, cần một giải pháp tổng thể hơn về vốn cho thị trường địa ốc thay vì chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng (giảm lãi suất) hay trái phiếu doanh nghiệp. Dĩ nhiên, nguồn vốn huy động khác của chủ đầu tư cũng có thể xuất phát một phần từ vay ngân hàng.

Vì vậy, việc lùi thời hạn thực thiện Thông tư 06 về hạn chế cho vay với mục đích góp vốn, hợp tác kinh doanh vào các dự án chưa có đủ cơ sở pháp lý...) cũng là một biện pháp chính sách quan trọng trong giai đoạn trước mắt nhằm hỗ trợ cho việc tiếp tục duy trì của kênh vốn này của doanh nghiệp bất động sản.

“Tôi rất đồng ý với quan điểm không nên chỉ đề xuất giảm lãi suất, không thể nào bắt ngân hàng giảm lãi suất ở phân khúc có rủi ro cao. Nếu chỉ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất, nới room hay Bộ Tài chính khơi thông trái phiếu thì chưa đủ để dòng vốn chảy mạnh vào thị trường bất động sản”, vị này nhận định.

Bên cạnh đó, ông Thuân nêu quan điểm, có rất nhiều Hội thảo, Hội nghị kể cả từ phía Chính phủ lẫn phía tư nhân, nhưng mọi người chưa nhìn cùng hướng, các bên chỉ nói câu chuyện của mình nhưng chưa nhìn được vấn đề mà bên khác gặp phải. Nếu cứ nhùng nhằng như hiện nay và cứ chờ đợi nhau thì thị trường bất động sản sẽ hồi phục lâu hơn, kéo theo đó việc kích thích tăng trưởng kinh tế sẽ chậm lại", chuyên gia nhấn mạnh.