Vẫn loay hoay gỡ bài toán vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Nhiều dấu hiệu cho thấy dòng vốn vào bất động sản đang được hỗ trợ tích cực để sớm khơi thông. Tuy nhiên, hiệu quả vẫn chưa rõ rệt do độ trễ của chính sách.

Ngày 27/3, trong công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết 33/NQ-CP đã tác động rất tích cực làm tăng niềm tin cho thị trường và nhà đầu tư, đã cho thấy sự lắng nghe, thấu hiểu và hành động phản ứng chính sách kịp thời của Bộ Tài chính và Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Cụ thể, Nghị định 08 là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ) để cùng nhau tìm kiếm giải pháp tốt nhất, tìm được điểm cân bằng về lợi ích, bảo đảm hài hòa quyền lợi hợp pháp, chính đáng của trái chủ và doanh nghiệp.

Việc này vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm vượt qua khó khăn hiện nay để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở hướng đến nhu cầu thực, để hoàn thành được dự án, tạo được dòng tiền để trả nợ cho trái chủ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tuy nhiên, do phạm vi điều chỉnh của Nghị định chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận với trái chủ) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác, nên Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08 để xử lý hiệu quả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Bởi lẽ, khối lượng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong hai năm tới rất lớn, lên đến khoảng 230.000 tỷ đồng, trong đó năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng và năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng.

Do đó, Hiệp hội này đã đề nghị NHNN Hiệp cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.

Qua đó, ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.

Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.

HoREA cũng đề nghị NHNN xem xét sửa đổi hoặc bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16 theo hướng cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị NHNN khẩn trương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33 của Chính phủ để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng và có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

“Hiệp hội nhận thấy, nếu có cơ chế, chính sách nói trên thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ”, HoREA nêu quan điểm.

Động thái của Chính phủ

Thực tế, kể từ sau Hội nghị tín dụng bất động sản do NHNN tổ chức (8/2) và Hội nghị trực tuyến toàn quốc về bất động sản do Chính phủ tổ chức (17/2) diễn ra đến nay, nhiều chính sách kèm giải pháp được ra đời để hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục.

Ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định số 08 cho phép doanh nghiệp được kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu tối đa không quá hai năm và có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác,…

Ngày 11/3, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tiếp đến ngày 27/3, Thủ tướng Chính phủ một lần nữa đốc thúc các bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh việc tháo gỡ khó khăn cho ngành này.

Nhận diện được một trong những khó khăn điển hình là thiếu vốn, Thủ tướng yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và đảm bảo kế hoạch trả nợ.

Đồng thời, nhà điều hành xem xét chỉ đạo theo thẩm quyền các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án bất động sản để có các biện pháp xử lý phù hợp như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nợ,…

Thủ tướng cũng lưu ý Bộ Tài chính có các biện pháp, giải pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả, thanh toán,…

Động thái của nhà điều hành chính sách tiền tệ

Thời gian vừa qua, NHNN đã mua được ngoại tệ từ các tổ chức tín dụng bổ sung dự trữ ngoại hối nhà nước và đưa lượng tiền lớn VND vào lưu thông (riêng trong tháng 2/2023, nhà điều hành đã mua vào 2,8 tỷ USD). NHNN cho biết đã triển khai các giải pháp đồng bộ để ổn định mặt bằng lãi suất, phấn đấu giảm lãi suất cho vay nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Trong bối cảnh kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là hoạt động xuất khẩu do cầu thế giới chậm lại, các vấn đề tồn tại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản chưa thể sớm giải quyết,… NHNN ngày 14/3 đã phát đi thông báo về việc giảm một số loại lãi suất điều hành thêm 1 điểm %.

Động thái của nhà điều hành kỳ vọng sẽ kéo giảm mặt bằng lãi suất cho vay trong thời gian tới, qua đó tác động tích cực đến các chủ thể trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, NHNN đang lấy ý kiến của tổ chức, cá nhân đối với Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều và ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 quy định về việc TCTD mua, bán trái phiếu doanh nghiệp.

Dự thảo được đánh giá có một số điểm tích cực nếu được thông qua sẽ tác động đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đơn cử, dự thảo đã cho phép ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp trong đó có mục đích bổ sung vốn lưu động khi quản lý được nguồn thu từ hoạt động kinh doanh và thu thấp đầy đủ tài liệu chứng minh việc sử dụng vốn lưu động tương ứng với giá trị trái phiếu theo các vòng quay vốn lưu động trong thời gian nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp (bổ sung khoản 14 Điều 4).

Bên cạnh đó, theo dự thảo, tổ chức tín dụng được phép mua lại trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UpCOM mà tổ chức tín dụng trước đó đã bán ra đến trước ngày 31/12/2023 khi đáp ứng một số quy định (ngưng hiệu lực thi hành đối với quy định tại khoản 11 Điều 4).

Phía NHNN cho biết, thời gian qua, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trên cơ sở đó Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và giao NHNN khẩn trương rà soát việc các tổ chức tín dụng mua, bán trái phiếu doanh nghiệp để kịp thời sửa đổi, bổ sung Thông tư 16.

Đồng thời, tại Nghị quyết số 33 ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, trong đó giao NHNN rà soát các quy định liên quan đến đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho đồng bộ, phù hợp với chính sách phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ.

Bên cạnh đó, qua kết quả thanh tra, giám sát hoạt động mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng cho thấy phát sinh tiềm ẩn rủi ro. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Thông tư này là cần thiết và cần được sớm ban hành.