Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản, những rủi ro nào có thể xảy ra?

Tức giác liên thông và rủi ro hệ thống

Thị trường bất động sản những ngày gần đây xôn xao trước thông tin hai nguồn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu phát hành sắp tới sẽ bị kiểm soát chặt hơn. Bên cạnh sự cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phát triển nóng trong thời gian vừa qua, không ít chuyên gia lo lắng tỏ ra lo lắng nếu các chính sách này không được thực hiện một cách hợp lý sẽ gây tác động ngược.

Tại Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động” diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này là 1,1 lần. Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. 

Trong đó, tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán có liên quan chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo rủi ro và ngược lại. 

Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Rồi ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,… Đặc biệt, các bên cùng tham gia hệ sinh thái của nhau.

“Cần đề cập đến tứ giác liên thông khi kiểm soát, đánh giá, phân tích rủi ro. Bởi đây là rủi ro hệ thống, nhất là liên quan đến tài chính – bất động sản, không để con sâu làm rầu nồi canh”, ông Lực nhấn mạnh.

Đối với dòng vốn, vị này cho rằng, bản thân các doanh nghiệp lâu nay vẫn còn “loay hoay” và lâu nay chủ yếu nghĩ đến vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi ít nhất các doanh nghiệp có 6 tầng vốn, gồm: Ngân sách Nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế; Nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); Huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ các nền tảng công nghệ); Nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; Vốn tự có, vốn đối tác trả chậm.

Cũng theo ông Lực, có ba chính sách tác động đến nguồn vốn trên thị trường bất động sản thời gian tới. Thứ nhất là chương trình phục hồi kinh tế, thứ hai là Luật chứng khoán 2019 sửa đổi cho phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản và thứ ba là việc sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ.

“Thông tư 22, Thông tư 16, Thông tư 08 của NHNN về cơ bản là để cho cả tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản lành mạnh hơn. Những động thái nhắc nhở tôi cho rằng rất cần thiết vì đã xuất hiện rủi ro. Rất nhiều người quan tâm đến chỉ số dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn nhưng tôi là nghĩ đây không phải là vấn đề. Bởi theo lộ trình NHNN cho phép thì năm nay tỷ lệ này là 37% mà hiện nay, tỷ lệ này trên toàn hệ thống ngân hàng mới là 25%, tức là dùng chưa hết. Do đó, không nên quá quan ngại về vấn đề này”, ông Lực cho hay. 

Nếu để xảy ra điểm nghẽn một thị trường vốn đối với bất động sản thì điều gì sẽ xảy ra? Theo ông Lực, thứ nhất điều này sẽ góp phần giảm nhiệt thị trường và thực tế thời gian vừa qua đã bắt đầu hạ nhiệt. Thứ hai, nếu kiểm soát chặt quá, làm nghẽn vốn sẽ tiếp tục làm mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu vẫn tiếp tục cao). Thứ ba là các dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế,… Thứ tư là vấn đề tâm lý, cả thị trường và doanh nghiệp rõ ràng sẽ lo lắng hơn và có thể là lưỡng lự triển khai đầu tư dự án. Do đó, việc kiểm soát hợp lý là vô cùng quan trọng.

Về giải pháp, theo TS. Cấn Văn Lực, cần phải có cách tiếp cận phù hợp bởi nhu cầu vốn trung và dài hạn của Việt Nam rất lớn. Tính sơ bộ từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Trong khi đó thị trường trái phiếu không phát triển, doanh nghiệp sẽ gặp khó trong việc huy động vốn được. 

Từ thực tế trên, vị chuyên gia này gợi ý ba cách tiếp cận. Thứ nhất là tiếp tục phát triển cân bằng với thị trường tài chính, bao gồm cả ngân hàng, chứng khoán và bảo hiểm. Thứ hai, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn. Bên cạnh đó, phải quan tâm đến rủi ro hệ thống tài chính – bất động sản. Thứ ba là chú trọng điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản, đây là vấn đề cấp thiết. 

Ngoài ra, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua. Cần sửa Nghị định 153 và 156 theo hướng có chế tài mạnh hơn, quy định cần thiết phải có xếp hạng tín nhiệm,…

Bất động sản khó càng thêm khó?

Cũng tại sự kiện, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nêu quan điểm, thành lộ trình siết chặt vốn tín dụng của NHNN là cần thiết, nhưng việc siết ngay tín dụng, cộng với việc siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây tác hại rất lớn đối với thị trường bất động sản. Bởi nguồn vốn tín dụng giống như dòng máu của doanh nghiệp.

Do đó, vị chuyên gia này đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để kiểm soát chất lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi trong thời gian vừa qua, hoạt động này chưa đánh giá được năng lực thực sự của doanh nghiệp, không đánh giá được doanh nghiệp dẫn đến có tình trạng phát hành trái phiếu lừa đảo nhà đầu tư. 

Bên cạnh đó, cần thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản nhưng có thể kéo dài đến năm 2023 bởi hai năm qua thị thị trường bất động sản đã chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh.

Chủ tịch HoREA phân tích, khi mà thị trường bất động sản quay lại tình trạng “bong bóng”, thì tháng 2/2011, Chính phủ tiếp tục lần thứ hai thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ thông qua Nghị quyết 11 và ngay lập tức thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đóng băng. Phải đến ngày 7/1/2013 khi Chính phủ mới có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và hỗ trợ để tạo điều kiện để xử lý ba vấn đề lớn của thị trường bất động sản. 

Do vậy, bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, tín dụng năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua rất cần phải rút ra. 

“Việc chúng ta có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo tôi là cần thiết, nhưng nên chăng giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023. Đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chúng ta rà soát lại sửa đổi các quy định phát luật để việc phát hành trái phiếu một cách chặt chẽ để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các nhà đầu tư và để tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng cái lỏng lẻo trong phát hành trái phiếu để trục lợi thậm chí để lừa đảo. 

Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà cần phải có chính sách một cách tỉnh táo, để tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực”, ông Châu kiến nghị.