Khơi thông dòng tiền cho bất động sản: Cần giải pháp hài hòa lợi ích của các bên

Ngoài những vướng mắc về pháp lý dự án thì vốn tín dụng, lãi suất vẫn là chủ đề "nóng" được các doanh nghiệp bất động sản nêu ra trong các cuộc họp với Chính phủ hay ngành ngân hàng.

Trong cuộc họp gần nhất do Ngân hàng Nhà nước tổ chức, đại diện nhiều doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Novaland... cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay bất động sản hiện nay vẫn còn cao, đề xuất giảm để hỗ trợ doanh nghiệp.

Tuy nhiên, đa số các ngân hàng thương mại đều cho rằng bất động sản chủ yếu cần dòng vốn trung - dài hạn nhưng huy động chủ yếu là kỳ hạn ngắn, do đó việc giảm lãi suất cho vay gần sát với mức huy động hiện nay là rất khó. Lãnh đạo một ngân hàng cho rằng, trong hoạt động ngân hàng, việc huy động để cho vay trung dài hạn có chi phí rất cao. Ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản ở mức lãi suất 9 – 10% như hiện nay về cơ bản là hòa vốn.

Trong khi cả doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng đều muốn bảo vệ quan điểm của mình, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng và chưa nhìn thấy "ánh sáng cuối đường hầm".

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho rằng, tác động của tình hình hiện nay của ngành bất động sản đến triển vọng ngành ngân hàng và mục tiêu tăng trưởng kinh tế là khá lớn.

Các doanh nghiệp bất động sản đang có tình hình kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Tác động lấy chéo đến chất lượng tín dụng ngân hàng là hiện hữu kể cả trong trường hợp các hỗ trợ chính sách (Thông tư 02 về cho phép giãn nợ tín dụng; Thông tư 10 cho phép hoãn thực hiện Thông tư 06 về mục đích vay vốn; và Nghị định 08 về cho phép cơ cấu lại nợ trái phiếu riêng lẻ), được mở rộng hoặc kéo dài.

Vị này phân tích, thị trường bất động sản đóng băng không chỉ do tắc vốn tín dụng ngân hàng hay trái phiếu.  Vấn đề vốn cho bất động sản còn liên quan đến nguồn vốn huy động khác (bao gồm hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh...). Thực tế, nguồn vốn này lớn hơn nhiều so với số dư vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

Do đó, theo ông Thuân, cần một giải pháp tổng thể hơn về vốn cho thị trường địa ốc thay vì chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng (giảm lãi suất) hay trái phiếu doanh nghiệp. Dĩ nhiên, nguồn vốn huy động khác của chủ đầu tư cũng có thể xuất phát một phần từ vay ngân hàng.

Vì vậy, việc lùi thời hạn thực thiện Thông tư 06 về hạn chế cho vay với mục đích góp vốn, hợp tác kinh doanh vào các dự án chưa có đủ cơ sở pháp lý...) cũng là một biện pháp chính sách quan trọng trong giai đoạn trước mắt nhằm hỗ trợ cho việc tiếp tục duy trì của kênh vốn này của doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, theo vị này, vấn đề pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào, dù là vốn tín dụng hay vốn nhận ủy thác đầu tư/ hợp tác kinh doanh hay nhận trước từ người mua nhà hay kể cả chuyển nhượng/ M&A dự án... Do đó, việc chủ đầu tư chủ động thực hiện các giải pháp tháo gỡ pháp lý bất động sản với sự hỗ trợ khá mạnh mẽ của Chính phủ và chính quyền địa phương (như TP HCM hiện nay) là yếu tố chen chốt làm tiền đề cho sự khơi thông cho thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng.

Song song với đó, ông Thuân đề xuất một chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hòa lợi ích của các bên.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án cùng với sự hỗ trợ của các bên. Cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch. Còn các ngân hàng thương mại sẽ xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể...

Với Chính phủ và cơ quan quản lý, theo đề xuất của vị này cần xây dựng và chỉ đạo chương trình; định hướng chính sách tín dụng bất động sản cùng sự tham gia của các bộ ngành liên quan, không chỉ NHNN; tháo gỡ pháp lý (tập trung vào dự án nộp thuế và hướng đến giấp phép xây dựng; dự án đã hoàn thiện để cấp sổ đỏ).

Mỗi bên cần hy sinh một chút

Chủ tịch FiinGroup phân tích thêm, người làm bất động sản ai cũng muốn lãi suất giảm. Nhưng với doanh nghiệp địa ốc, trong điều kiện bình thường mà bán được hàng thì lãi suất không đáng là bao. Bởi thông thường với một dự án triển khai đúng tiến độ, tiền lãi chỉ chiếm khoảng 4 - 6% trên tổng vốn đầu tư. Trong khi lãi gộp của các doanh nghiệp trong điều kiện bán được hàng rơi vào khoảng 35 - 40%.

“Tôi rất đồng ý với quan điểm không nên chỉ đề xuất giảm lãi suất, không thể nào bắt ngân hàng giảm lãi suất ở phân khúc có rủi ro cao. Nếu chỉ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất, nới room rồi Bộ Tài chính khơi thông trái phiếu thì chưa đủ để dòng vốn chảy mạnh vào thị trường bất động sản”, vị này nhận định.

Bên cạnh đó, ông Thuân nêu quan điểm, có rất nhiều Hội thảo, Hội nghị kể cả từ phía Chính phủ lẫn phía tư nhân, nhưng mọi người chưa nhìn cùng hướng, các bên chỉ nói câu chuyện của mình nhưng chưa nhìn được vấn đề mà bên khác gặp phải.

"Tóm lại, mỗi bên phải chịu huy sinh một chút. Chủ đầu tư không giảm giá bán mà bắt ngân hàng giải ngân thì rất khó. Ngược lại, ngân hàng bắt chủ đầu tư phải giảm giá nhưng vẫn không giải ngân, không giảm lãi suất thì cũng rất khó. Và Chính phủ cũng phải đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và phải giải quyết được vấn đề mất cân đối phân khúc trên thị trường.

Nếu cứ nhùng nhằng như hiện nay và cứ chờ đợi nhau thì thị trường bất động sản sẽ hồi phục lâu hơn, kéo theo đó việc kích thích tăng trưởng kinh tế sẽ chậm lại. Do đó, rất cần các bên chung tay, triển khai ráo riết và chịu hy sinh lợi ích", chuyên gia nói.