'Bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng'

Thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng. Đến nay, sự trầm lắng ngày càng rõ nét hơn, đà phục hồi vẫn rất khó đoán định.

Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản 2022: Proptech xu hướng tất yếu của thị trường” diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ năm 2018 đến nay, nguồn cung bất động sản có dấu hiệu giảm dần. Trong năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt gần 180.000 sản phẩm nhưng sang đến 2019 con số này giảm xuống còn gần 110.000 và chỉ hơn 90.000 sản phẩm ở năm 2020.

Năm 2020, đại dịch COVID-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án,… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm.

Để hỗ trợ phục hồi nền kinh tế, cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Lúc này, hoạt động đầu tư vào bất động sản có dấu hiệu tăng lên.

Đến đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, doanh nghiệp bất động sản chiếm tới gần 28% tổng khối lượng phát hành.

Theo ông Đính, năm 2021, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Thống kê của VARs cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ 9 tháng năm 2022 chỉ đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt gần 34%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. 

Cũng theo ông Đính, giá bất động sản đã bị đẩy lên rất cao do nguồn cung khan hiếm, trong khi lực cầu trên thị trường tăng mạnh, áp lực tăng giá đầu vào,… Theo quan sát, giá bất động sản ở thời điểm hiện tại đã có dấu hiệu sụt giảm, nhiều dự án đã bắt đầu điều chỉnh giá bán.

Sự khác nhau giữa hai giai đoạn

Liên quan đến lo ngại liệu thị trường bất động sản có lặp lại chu kỳ khủng hoảng 2008 - 2013 hay không, ông Đính cho rằng khủng hoảng sẽ không lặp lại.

Vị này phân tích, vào năm 2007, thị trường bùng nổ rất mạnh, tạo bong bóng nhưng sau đó lại đóng băng vào năm 2008. Đến năm 2009, khi dòng tiền được nới, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng, sau đó đóng băng nhiều năm từ 2010 - 2013.

Tồn kho bất động sản năm 2013 khoảng 40.000 sản phẩm, đa phần giá cao, tương đương giá trị tồn kho khoảng 95.000 tỷ đồng. Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng, buộc Chính phủ phải thành lập tổ chức mua bán nợ. Giai đoạn này, nhu cầu mua nhà của người lao động là rất lớn nhưng hàng tồn kho vẫn bị đóng băng.

Trong khi từ đầu năm 2022 đến nay nguồn cung bất động sản rất thấp, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 40% do giá bán được đẩy lên cao bất thường. Trong quý IV năm nay, nhiều khu vực không có giao dịch. Ngoài ra, khách hàng khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công rất nhỏ; xuất hiện nhiều hơn tình trạng chào mời, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ giao dịch thành công rất ít.

Tóm lại, theo ông Đính, cả hai giai đoạn đều có biểu hiện thị trường phát triển nóng, vốn vào bất động sản tăng mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu cơ, đầu tư. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản bị đẩy giá, tạo sốt, gây hiện tượng bong bóng.

Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu thụ. Nhà điều hành phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó huy động vốn.

Tuy nhiên, giai đoạn 2008 - 2013 kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường không có vướng mắc về pháp luật; cung nhiều, cầu ít; giá phù hợp. Thị trường trầm lắng sâu, kéo dài nhiều năm.

Còn giai đoạn hiện nay, kinh tế ổn định. Song, vướng mắc về pháp luật nhiều hơn; cung ít, cầu nhiều; giá bán cao. Trái lại, thị trường mới xuất hiện hiện tượng trầm lắng.

“Năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời. Nguồn cung trong tương lai là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường. Ước lượng là đáp ứng đủ nhu cầu thị trường”, chuyên gia nhấn mạnh.