Bất động sản 2023: Những giải pháp tình thế

Luồng ý kiến ngược lại thì lập luận rằng “lúc thị trường sôi động hoặc sốt nóng thì các chủ đầu tư tăng giá quá mức và kiếm bộn lời từ người mua, giờ khó khăn sao lại kêu Chính phủ giải cứu, sao không giảm giá nhà đi để người dân có nhiều cơ hội mua nhà ở hơn? Vậy nên không cần giải cứu BĐS, hãy để cho thị trường vận động theo đúng tự nhiên của nó, có làm có chịu”.

Khi nói đến việc cứu hay không cứu, phải nhìn trạng thái hiểm nghèo của nó, hay đơn giản hơn là những ách tắc của thị trường BĐS hiện nay, chúng ta thấy rõ những điểm sau đây.

Thứ nhất, giá BĐS tăng cao ngay cả trong hai năm qua, giá nhà ở trung bình đã vượt quá nhiều so với thu nhập bình quân đầu người, đi cùng với nó là thiếu loại hình nhà ở vừa túi tiền đáp ứng cho đại đa số dân chúng và người mua nhà lần đầu với mục đích ở thực.

Thứ hai, không phải là thiếu hay hạn chế, mà chính là nguồn cung “phập phù” - không ổn định (lúc thiếu lúc thừa) do những quy trình thủ tục và cả vấn đề về quản lý lãnh đạo, có dự án vẫn ra hàng nhưng nhiều dự án cũng bị ách tắc vướng mắc.

Thứ ba, thị trường thứ cấp, mua bán lại gần như đóng băng từ một năm nay. Trong khi đây chính là động lực dẫn dắt cho thị trường BĐS chung. Nói cách khác, thị trường BĐS bị dẫn dắt bởi việc đầu tư, đầu cơ.

Thứ tư, người mua khó tiếp cận vốn vay ngân hàng do đã hết room, đồng thời chính sách kiểm soát tín dụng đổ vào BĐS chặt chẽ hơn. Điều này không chỉ ảnh hưởng nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng người mua nhà ở thực, người mua nhà lần đầu. Từ giữa năm 2022, nhiều hồ sơ vay đã được xét duyệt nhưng đến khi giải ngân thì ngân hàng từ chối không cho vay nữa.

Thứ năm, lãi suất cao đang hút dòng tiền khỏi BĐS và chứng khoán, trong khi cả hai kênh đầu tư này đều đang rất èo uột. Người có tiền sẽ lựa chọn gửi tiết kiệm ngân hàng như là kênh trú ẩn và hưởng lợi nhuận an toàn hơn.

Thứ sáu, doanh nghiệp BĐS phụ thuộc vào vốn vay (bao gồm ngân hàng và trái phiếu) quá nhiều, thiếu đa dạng kênh huy động vốn. Trong khi đó, chính sách kiểm soát tín dụng BĐS rất khắt khe.

Hậu quả của việc phát hành trái phiếu tràn lan, thiếu kiểm soát trong giai đoạn 2019-2022 là từ nay đến giai đoạn 2023-2024 doanh nghiệp có khả năng thiếu thanh khoản khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu.

Rủi ro nếu thị trường BĐS tiếp tục kéo dài tình trạng trầm lắng, không có thanh khoản, nhiều doanh nghiệp BĐS có thể lâm vào tình trạng mất cân đối dòng tiền, thậm chí “phá sản kỷ thuật theo nguyên tắc” giống như trường hợp Evergrande của Trung Quốc dù phiên bản Việt Nam nhỏ hơn.

Cuối cùng, rất nhiều người, đặc biệt là nhiều nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, mất niềm tin vào các chủ đầu tư lớn khi một số doanh nghiệp bị công an điều tra. Một số doanh nghiệp dù niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng tình hình tài chính bất ổn hoặc thiếu minh bạch.

Nói chính xác hơn, điểm nghẽn chính ở đây là vấn đề tài chính BĐS. Nếu tình hình kéo dài và không có giải pháp thì sẽ nặng nề hơn, có thể giống như thị trường BĐS Trung Quốc, dẫn đến chính phủ Trung Quốc phải có những động can thiệp gần đây.

Với tình trạng hiện nay như đã nhận diện ra các điểm nghẽn nêu trên thì thị trường BĐS đã thực sự hiểm nghèo hay chưa? Đã đến lúc cấp thiết cần phải giải cứu thị trường hay cứ để thị trường vận động theo bản chất sinh tồn của nó?

Tất nhiên, để đưa ra quyết định cứu hay không cứu thì cần rất nhiều các nghiên cứu, các tình huống, giả định. Thậm chí, ngay cả việc giải cứu hoặc áp dụng bài học của Trung Quốc thì đưa vào thực tế Việt Nam như thế nào? Việt Nam có đủ tiềm lực tài chính quốc gia như Trung Quốc để đưa ra các chính sách giải cứu không?

Trong lúc thị trường đang rất quan tâm và chờ đợi những biện pháp, chính sách từ nhà nuớc, Chính phủ đã ban hành Quyết định 1435/QĐ-TTg vào ngày 17/11/2022 thành lập tổ công tác tìm giải pháp tháo gỡ những khó khăn vướng mắc của thị trường.

Kế đến vào ngày 5/12, Ngân hàng Nhà nước công bố quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng (TCTD). Quyết định này mặc dù vẫn ưu tiên tập trung cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh và theo nguyên tắc các TCTD có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăng trưởng tín dụng cao hơn nhưng có tác động tâm lý tích cực cho tình hình tín dụng và thị trường tài chính nói chung, qua đó lĩnh vực BĐS có thêm cơ hội, giải pháp cho năm mới 2023.

Nếu theo dõi những động thái của Chính phủ, Quốc hội hoặc của các cơ quan chức năng liên quan, có thể thấy định hướng nhất quán và xuyên suốt của Chính phủ là trước mắt tìm kiếm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, đồng thời tiếp tục chấn điều chỉnh những khiếm khuyết, kẽ hở để hạn chế những rủi ro cho sự đổ vỡ bong bóng (tác động ảnh hưởng kinh tế vĩ mô), hạn chế rủi ro cho người mua nhà, đồng thời từng bước xây dựng cho thị trường trưởng thành hơn.

Vì vậy, việc Chính phủ đã đưa ra những điều chỉnh về tín dụng là đúng đắn, trước mắt có thể làm giảm sức mua, khi đó cũng giảm bớt đà tăng và ổn định giá BĐS (vì nhiều lý do, khó có thể tạo ra làn sóng giảm hàng loạt hoặc bán tháo), hạ nhiệt thị trường.

Tuy nhiên, nếu siết chặt quá thì người mua nhà ở thực bị ảnh hưởng, qua đó sức mua đình trệ và ảnh hưởng chung đến toàn thị trường. Vậy nên, nói chính xác là Chính phủ “kiểm soát hợp lý” chứ không phải siết chặt.

Thực tế, từ “kiểm soát” này xuất hiện chính thức trong các văn bản từ lâu, có thể tham khảo các thông tư của Ngân hàng nhà nước được ban hành từ năm 2016 với lộ trình giảm tỷ lệ cho vay dài hạn BĐS từ nguồn huy động ngắn hạn. Dù vậy, lộ trình này đã nhiều lần được kéo giản khiến dòng vốn đầu cơ dễ dãi tràn vào thị trường, làm xói mòn “bức tường” ngăn nợ xấu hình thành.

Trong khi chờ đợi những chỉ đạo cụ thể của Chính phủ, chúng ta có thể xem xét một vài giải pháp cụ thể cho năm 2023.

Thứ nhất, áp dụng bài học 30.000 tỷ đồng năm 2013, xây dựng một gói tài chính cho người mua nhà lần đầu với mục đích ở thực và chỉ áp dụng cho nhà ở vừa túi tiến (căn hộ hạng C). Điều này không chỉ làm cho thị trường không bị đóng băng mà còn thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển đổi cung cấp sản phẩm vừa túi tiền phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Thứ hai, những ngân hàng tốt, mạnh và đạt chuẩn thì có thể nới thêm room hoặc nâng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng (có điều kiện) nhưng phải có kiểm soát nghiêm túc, tránh tình trạng cho vay dưới chuẩn.

Thứ ba, đối với trái phiếu, xem xét các hình thức đảo nợ (áp dụng cho ngân hàng và doanh nghiệp có hệ số - tiêu chuẩn tốt), mua lại hoặc chuyển đổi.

Việc phát hành trái phiếu riêng lẻ phải có những chuẩn mực khắt khe hơn. Không hẳn là áp dụng “3 lằn ranh đỏ” như Trung Quốc nhưng cần phải có những tiêu chí đảm bảo an toàn, khả năng trả nợ và phải được phát hành đúng đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp chứ không thể phân phối đến người dân như thời gian vừa qua.

Thứ tư, yêu cầu nâng cao năng lực tài chính vốn tự có của chủ đầu tư trong việc phát triển dự án thông qua những tiêu chí cụ thể.

Bản thân doanh nghiệp phải rõ ràng, minh bạch về thông tin dự án, năng lực tài chính, đồng thời tự chịu trách nhiệm bằng các giải pháp khác nhau cho việc cân đối nguồn vốn và dòng tiền, thậm chí kể cả việc giảm giá để gia tăng thanh khoản, qua đó góp phần làm hạ nhiệt giá BĐS, đưa về gần với giá trị thực hơn.

Những dự án đang và sẽ tiếp tục huy động vốn đầu tư thì phải có cơ chế quản lý giám sát nào đó để việc sử dụng vốn đúng mục đích, đúng dự án chứ không phải huy động vốn rồi đầu tư tràn lan dàn trải dẫn đến dự án không đủ lực triển khai.

Cuối cùng, xây dựng khung pháp lý cho loại hình vốn đầu tư mới như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) để doanh nghiệp đa dạng cấu trúc nguồn vốn.

Một tín hiệu tích cực khi lạm phát và lãi suất có dấu hiệu chậm lại, ám ảnh về những thiệt hại nặng nề của suy gảm kinh tế toàn cầu bị đẩy xa thì thị trường chứng khoán sẽ có sự phục hồi từng bước, đây là điều kiện tốt để những doanh nghiệp niêm yết có thể cải thiện tình hình huy động nguồn vốn.

Nhìn tổng thể, thị trường BĐS trong những năm vừa qua dù đã phát triển lớn mạnh rất nhiều so với giai đoạn 10 năm trước nhưng cơ bản vẫn có những điểm yếu cốt lõi như là một căn bệnh mãn tính.

Quy hoạch và quỹ đất: Vấn đề về đất đai luôn là thách thức lớn nhất trong việc phát triển thị trường BĐS. Nhiều doanh nghiệp bị vướng mắc này trong việc phát triển quỹ đất, xây dựng dự án hoặc có những dự án bị treo vì vướng mắc xác định nguồn gốc đất có liên quan, hoặc vấn đề 20% đất dành cho nhà ở xã hội (NOXH) cũng có bất cập.

Vốn và tín dụng: Đa số doanh nghiệp BĐS phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Đến khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu thì không đủ năng lực hoặc thiếu cơ chế kiểm soát, dẫn đến phát triển tự phát và nhiều hệ luỵ, gây thiệt hại quyền lợi đến nhiều bên.

Bên cạnh đó, thị trường thiếu sự đa dạng của cấu trúc vốn, mặc dù nhiều doanh nghiệp nỗ lực thay đổi hoặc do chưa có những cơ chế pháp lý mới khi có những kênh huy động vốn mới hình thành theo sự phát triển của thị trường. Việc bán nhà hình thành trong tương lai phụ thuộc vào năng lực và tính nghiêm túc của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì rủi ro lớn đổ về người mua.

Pháp lý - chính sách: Vấn đề pháp lý, thủ tục phức tạp kéo dài làm cho nguồn cung không ổn định, số ngày tồn kho của các dự án bất động sản tăng cao, mức độ thâm dụng vốn lớn làm tăng chi phí tài chính của chủ đầu tư, buộc họ phải nâng giá bán lên cao. Hệ thống cơ chế pháp lý từ cơ chế chính sách đầu tư phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS cho đến quy định liên quan đến tài chính BĐS vẫn còn nhiều điểm yếu và thiếu.