'Việt Nam không thể bơm tiền cứu bất động sản như Trung Quốc'

Trung Quốc vừa chính thức tung gói hỗ trợ cho thị trường bất động sản khi 6 ngân hàng quốc doanh của quốc gia này đã ký thoả thuận cấp tín dụng cho một số doanh nghiệp bất động sản, Tân Hoa Xã đưa tin.

Các ngân hàng này bao gồm: Ngân hàng Công Thương Trung Quốc (ICBC), Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc (ABC), Ngân hàng Trung Quốc (BoC), Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB), Ngân hàng Giao thông (BCM) và Ngân hàng Tiết kiệm bưu điện Trung Quốc (PSBC).

Khoản hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng có giá trị hơn 1.000 tỷ NDT (khoảng 140,2 tỷ USD), chủ yếu phục vụ hoạt động phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, mua bán và sáp nhập, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.

Động thái này được đưa ra sau khi Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) và Ủy ban Quản lý ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) vạch ra kế hoạch 16 bước giải cứu bất động sản.

Theo đó, các ngân hàng thương mại được khuyến khích cung cấp các khoản vay để mua lại các dự án bất động sản một cách thận trọng và có trật tự. Hai ngân hàng chính sách cũng sẽ được hỗ trợ trong việc cung cấp các khoản cho vay đặc biệt tới các công ty đủ điều kiện vay, với mục tiêu giúp họ hoàn thành dự án nhà ở,…

CBIRC cho biết, từ tháng 1 đến tháng 10/2022, ngành ngân hàng Trung Quốc đã cho các nhà phát triển bất động sản vay 2.640 tỷ NDT. Trung Quốc đang nỗ lực để giúp thị trường bất động sản vực dậy – một trong những trụ cột đóng góp lên tới 1/4 GDP.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang trải qua giai đoạn khó khăn tương tự như thị trường Trung Quốc. Việc tắc nghẽn các kênh huy động vốn khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chật vật, trong khi áp lực trả nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu rất lớn vào năm tới.

Bối cảnh hiện nay khiến dư luận đặt câu hỏi “Liệu Việt Nam có nên tham khảo chính sách của Trung Quốc để đưa ra các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản?”

Trao đổi với người viết, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cho rằng, vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc khác hẳn vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam. Trạng thái của các ngân hàng bên Trung Quốc cũng khác hẳn với trạng thái của các ngân hàng tại Việt Nam.

Thêm nữa, chính sách tiền tệ của Việt Nam và Trung Quốc hiện nay đang ngược nhau. Trung Quốc vẫn đang nới lỏng tiền tệ, giảm lãi suất, thậm chí là giảm cả tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Ngược lại, Việt Nam đang thắt chặt tiền tệ.

“Do đó, Việt Nam không thể làm theo Trung Quốc. Tình hình hai nước hiện tại là hoàn toàn khác nhau”, ông nói.

Theo chuyên gia, hiện nay, thị trường đang đối mặt với hai vấn đề lớn. Thứ nhất là câu chuyện về rủi ro pháp lý của các dự án liên quan đến câu chuyện giao đất, triển khai, hay thậm chí có những dự án đã hoàn thành rồi nhưng cũng không đủ điều kiện để bán. Thứ hai là câu chuyện không thanh toán được trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu do vi phạm của bản thân các nhà phát hành.

Do đó, phải xử lý được các rủi ro pháp lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi mà các nhà phát hành và các dự án bị rơi vào trạng thái vi phạm pháp luật và thanh khoản bị đóng băng. Đây là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và phải nhìn vào đó để xử lý.

Liên quan đến Nghị định 65, theo TS. Vũ Đình Ánh, có nhiều quy định theo hướng siết chặt hơn để giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh hơn trong tương lai. Tuy nhiên, một số điểm quá chặt, chưa phù hợp với thông lệ chung của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, vấn đề hiện nay là phải xử lý phần trái phiếu doanh nghiệp đến hạn mà các nhà phát hành đang phải đối mặt.

Ngoài ra, khi mà các kênh phân phối đi qua hệ thống ngân hàng, trong khi ngân hàng không có quy định rõ ràng về trách nhiệm của hệ thống phân phối đó. Nên hiện nay nhiều nhà đầu tư đang phải đối mặt với rủi ro.

“Thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa gặp vấn đề của nhà phát hành, vừa gặp vấn đề rất lớn nữa liên quan đến hệ thống phân phối. Trong khi đó, Nghị định 65 không xử lý được vấn đề này, thậm chí còn làm khó hơn khi doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ.

Tóm lại, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam phải được sắp xếp lại từ đầu và phù hợp với thông lệ quốc tế. Chứ không phải sau một thời gian buông lỏng thì lại siết chặt khiến thị trường đóng băng. Phải xem tại sao nhà đầu tư mất niềm tin trên thị trường và nếu khôi phục thì khôi phục bằng cách nào?”, chuyên gia nhấn mạnh.

Không nên nới room tín dụng

Liên quan đến một số đề xuất cho rằng nên nới trần tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản, chuyên gia cho rằng, điều này là không thể bởi room tín dụng hiện nay chưa dùng hết. Tính đến tháng 11, dụng toàn nền kinh tế tăng 11,5%, tức là còn hơn 2% nữa.

"Cũng không thể dùng một phần từ hạn mức còn lại bởi hiện nay tín dụng bất động sản đã chiếm khoảng 20% trong tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Có thể nói, đã hết room cho bất động sản và không thể nới thêm. Còn nếu “ép” các ngân hàng cho vay bất động sản, họ cũng không dám cho vay bởi vì rủi ro về phía họ rất lớn, chuyên gia nhận định.

Đề xuất nào thì cũng phải bắt nguồn từ thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam và vấn đề mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt”, TS. Vũ Đình Ánh nói.

Tương tự, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, không nên nới trần tín dụng để hỗ trợ bất động sản vì đã có quy định về hạn mức.

Chuyên gia cho biết, phần còn lại của năm nay còn đâu đó khoảng 2% thì Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ cho các tổ chức tín dụng có việc cho vay tốt, đáp ứng nhu cầu cho vay đối với những lĩnh vực ưu tiên. Do đó, không thể nới room để ưu tiên vào lĩnh vực bất động sản.

Theo quan điểm của vị này, việc hỗ trợ thị trường bất động sản hiện nay cũng rất cần thiết. Tuy nhiên, hỗ trợ phân khúc nào, hỗ trợ như thế nào lại là cả một vấn đề. Bởi thị trường bất động sản thời gian gần đây tuy trầm lắng nhưng có một số phân khúc đã có biểu hiện của việc phát triển quá nóng và giá cả đã tăng quá cao. Nếu tạo ra bong bóng bất động sản có thể gây ảnh hưởng đến hệ thống tài chính ngân hàng và nền kinh tế. Đây là một vấn đề cần lưu tâm.

“Tất nhiên, khi nói đến việc hỗ trợ thị trường bất động sản, cần phải xem xét. Năm 2022, mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 14%, cao hơn so với giai đoạn 2020 - 2021. Nhưng tính từ đầu năm đến nay, tín dụng cho bất động sản vẫn tăng mạnh và đã tăng cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Nếu nói bất động sản thiếu vốn thì đúng là vẫn thiếu, nhưng hỗ trợ ai mới là vấn đề”, ông Thịnh nói.

Chuyên gia phân tích thêm, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hiện nay nhu cầu rất lớn nhưng lại thiếu. Nếu doanh nghiệp nào làm phân khúc này thì cần phải được ưu tiên như hỗ trợ các điều kiện, thủ tục, hỗ trợ lãi suất,… Hay những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự cũng cần phải được hỗ trợ. Còn nếu là nhu cầu đầu tư thì rõ ràng không cần hỗ trợ.

“Tuy nhiên, việc xác định đâu là nhu cầu ở thực, đâu là nhu cầu đầu cơ cũng là cả một vấn đề. Ngay cả việc ưu tiên mở rộng phân khúc này hay phân khúc khác cũng rất khó. Vì thế, nhiều người vẫn lo ngại tiền sẽ lại đổ vào để cứu các doanh nghiệp đang đầu tư những phân khúc “ế ẩm”, có nguy cơ tạo bong bóng. Do đó, cần phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ, vừa để tái cấu trúc thị trường bất động sản, vừa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại đa số người lao động”, ông Thịnh nói.