Làn sóng giảm giá bất động sản dự báo vẫn tiếp diễn

 Thị trường kẹt tiền

Một trong những khó khăn lớn nhất của ngành bất động sản hiện nay có lẽ là thiếu vốn. Áp lực đang đè nặng lên các chủ thể tham gia thị trường trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt, thanh khoản "đóng băng".

Chia sẻ tại một talkshow mới đây, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, room tín dụng năm nay vẫn giữ ở mức 14% nhưng nếu so từng tháng của năm nay so với năm ngoái thì có những thời điểm tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt tới 17%. Những giai đoạn như vậy tổng cung tiền chỉ tăng 5 - 6% nhưng tín dụng tăng nhanh gấp nhiều lần nên áp lực thanh khoản đối với không ít ngân hàng là rất khó khăn, đòi hỏi phải tăng lãi suất để huy động vào.

Bên cạnh đó, mặc dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nhiều năm trì hoãn việc giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn nhưng nhiều tháng đầu năm nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản (cả cho nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng cá nhân vay để sửa chữa nhà hay là đầu tư thứ cấp) thì lại tăng nhanh hơn mức tăng trung bình của tín dụng toàn nền kinh tế.

Do đó, khi ngân hàng cho vay trung và dài hạn thì khoản vay có thể thu lại được theo thời gian giảm đi, chưa nói đến các vấn đề khó khăn, nợ xấu đằng sau việc này.

Đây cũng là một lý do khi khoản cũ thu lại chậm thì cho vay mới cũng khó. Vì vậy, việc tiếp cận vốn vay của doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.

Ông Thành cho rằng, khó lớn nhất hiện nay là nhà điều hành cùng lúc phải xử lý ba bài toán. Thứ nhất là ổn định vĩ mô, thứ hai là câu chuyện tỷ giá và cán cân thanh toán quốc tế, thứ ba là đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.

"Việc cân bằng các mục tiêu giữ ổn định vĩ mô với an toàn hệ thống ngân hàng và sự phục hồi sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là bài toán không đơn giản. Từ góc độ của doanh nghiệp thì khát vốn là nhu cầu rất chính đáng. Từ góc độ của người tiêu dùng thì nhu cầu là thu nhập, là đảm bảo đời sống, nhu cầu đó cũng chính đáng. Từ góc độ người quản lý vĩ mô, an toàn hệ thống, ổn định vĩ mô cũng rất quan trọng", chuyên gia nói.

Do đó, ông Thành cho rằng, nhiệm vụ là phải tìm được điểm cân bằng, quan trọng nhất là không gây ra sự đổ vỡ ở thị trường bất động sản, ở hệ thống ngân hàng hay ở niềm tin thị trường và xã hội.

Giảm giá để thoát hàng

Trong báo cáo mới phát hành, các chuyên gia phân tích CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, các chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12/2022 đến tháng 3/2023.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên (phổ biến ở mức 13 - 15%/năm) cũng đã gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30 - 40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt (với tỷ lệ thanh toán trước là 90%).

Theo quan sát của nhóm phân tích, phần lớn phần các giao dịch mua nhà trong hai năm qua vẫn với mục đích đầu cơ hơn mục đích để ở. Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn.

Do đó, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay hết ưu đãi, nhiều khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao. Do đó, SSI Research dự báo, làn sóng giảm giá bán bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10-20% hoặc thậm chí cao hơn.

Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại bất động sản để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới.

Nhóm phân tích cũng đưa ra nhận định, các ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản trong thời gian tới. Trừ khi có các quy định đặc biệt về phân loại nợ/trích lập dự phòng cho các khoản vay/trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 được thực hiện, nợ xấu và trích lập dự phòng sẽ là những áp lực tương đối lớn.

Trao đổi với người viết trước đó, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng, đang có ba nguồn tiền để trả cho các khoản vay bất động sản tại các ngân hàng.

Cụ thể, nguồn tiền thứ nhất và cũng là nguồn tiền mạnh nhất đến từ các nhà đầu tư chuyên lướt sóng, tức là họ bán căn nhà này để trả căn nhà kia. Nguồn tiền thứ hai đến từ việc các nhà đầu tư chuyên khai thác các bất động sản mà họ mua để cho thuê. Nguồn tiền thứ ba chính là thu nhập hàng tháng đến từ công việc hàng ngày hay công việc kinh doanh của nhà đầu tư.

Trong ba dòng tiền này, theo chuyên gia, dòng tiền thứ nhất đang bị kẹt, kéo theo đó là nợ xấu gia tăng, ngân hàng buộc phải xử lý nợ và đây là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong thời gian tới.

Nguồn tiền thứ hai rất ít. Bởi hiện tại, chỉ những người mua căn hộ mới có thể cân đối được dòng tiền để trả lãi ngân hàng nhưng những người mua nhà phố thì chưa chắc. Và áp lực lớn hơn thuộc về người mua đất nền để đó.

Còn nguồn tiền thứ ba chỉ tốt ở trong bối cảnh thị trường lành mạnh, tức là kinh tế đi trước, bất động sản theo sau. Dòng tiền này là lý tưởng nhất nhưng Việt Nam ba năm qua không phát triển theo hướng này. Tức là giá bất động sản đã vượt xa thu nhập của người mua. Sắp tới, nguồn tiền này sẽ càng "kẹt hơn" trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

“Tóm lại cả ba nguồn tiền đều khó. Sắp tới, các ngân hàng sẽ phải dịch chuyển các dòng tiền (huy động - cho vay) để đảm bảo thanh khoản hệ thống và giảm nợ xấu, do đó việc xử lý bất động sản sẽ càng mạnh tay hơn. Và bài toán xử lý nợ giữa ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản cũng càng ngày càng khó. Điều này buộc các nhà đầu tư phải giảm giá mạnh để thoát hàng hoặc họ buộc phải để ngân hàng rao bán phát mãi”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Chuyên gia cho rằng, đây mới là giai đoạn đầu của quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng và lành mạnh hóa thị trường tài chính. Sắp tới, khi nhiều người gặp áp lực trả nợ ngân hàng, dự báo giá sẽ còn giảm mạnh hơn, thậm chí giảm đến mức hấp dẫn người mua.