'Doanh nghiệp BĐS suy yếu là thời cơ để nhà đầu tư ngoại thâu tóm dự án giá rẻ'

Một thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây chỉ ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang đứng trước rủi ro mất thanh khoản, buộc phải thực hiện các biện pháp chưa có tiền lệ để tồn tại như thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO).

Bên cạnh đó, có trường hợp doanh nghiệp bất động sản tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí giảm 50% lực lượng lao động.

Ngoài ra, do tắc các kênh huy động vốn (tín dụng, trái phiếu, vốn huy động khách hàng) nên một số doanh nghiệp bất động sản phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao hoặc phải bán bớt tài sản, dự án; bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (40% giá hợp đồng).

“Thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái”, Hiệp hội nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng vừa đưa ra những đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay.

Theo chuyên gia, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Thống kê của VARS cho biết, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm  nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Đính cho rằng, dòng tiền trục trặc làm ba nhóm doanh nghiệp bị ảnh hưởng.

Thứ nhất là các doanh nghiệp phát triển bất động sản, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong đó, ngoài số tiền huy động từ khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng - mà hai kênh này, đang đồng loạt bị siết chặt.

“Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu. Nhiều dự án đã triển khai đầu tư phải dừng lại, đợi xử lý thủ tục. Nếu để tình trạng này kéo dài thì nguy cơ doanh nghiệp phá sản cao, nhất là doanh nghiệp, tập đoàn lớn”, vị này nhận định.

Thứ hai là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, hoạt động sản xuất gặp nhiều khó khăn do không thể bán được hàng, không thể tăng giá bán trong khi chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu,... liên tục tăng, gây áp lực lên giá đầu vào.

Thị trường khó khăn cũng khiến các doanh nghiệp môi giới bất động sản bị hạn chế hoạt động kinh doanh; thậm chí buộc phải dừng hoạt động, đóng cửa kinh doanh.

Chủ tịch VARS cho rằng, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,... nên vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào vốn tín dụng và vốn huy động từ trái phiếu.

“Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phải đáo hạn trong thời gian tới rất lớn. Vậy tiền đâu để trả? Vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn, khó khăn này làm giảm nguồn cung ra thị trường, gây ảnh hưởng trực tiếp tới hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất,… bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung cho nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy”, chuyên gia nói.

Do đó, theo ông Đính, nếu không tiếp cận được tín dụng cho vay mua nhà, đầu ra trên thị trường sẽ càng đi xuống, gây sụt giảm doanh số bán hàng cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với việc không thể trả nợ ngân hàng, đẩy tỷ lệ nợ xấu lên rất cao, có thể đưa hệ thống tín dụng vào tâm thế khủng hoảng.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.

Đề xuất nới room tín dụng

Để thị trường bất động sản không bị tổn thương, tránh đổ vỡ, tiếp tục duy trì và phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hoạt động đúng hướng, ổn định; người dân được tiếp cận những sản phẩm bất động sản, nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả, ông Đính đề xuất một số kiến nghị.

Thứ nhất, cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa Luật, nhưng nội dung sửa cần bám sát thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Trong quá trình chờ sửa Luật, Chính Phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt (như Nghị quyết 02/NQ-CP/2013) để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư.

Thứ hai, lạm phát đang được kiểm soát, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, ngân hàng nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản (khoảng 1-2%); hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại.

Theo đó, Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền, để tiền chảy đúng đối tượng, đúng mục đích. Dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

Thứ ba, để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể huy động vốn ngay tại thời điểm này, kiến nghị Chính phủ nên có thêm một số quy định tạm thời cho thời hạn ngắn (1-2 năm), đủ thời gian giúp các nhà đầu tư hoàn thiện tính chuyên nghiệp theo tinh thần Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản nên cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân, nhất là những người lao động, công chức thu nhập thấp,... để cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch giúp thị trường sôi động trở lại.