Các thương vụ M&A sẽ vực dậy thị trường bất động sản sau khủng hoảng?

“Thiếu vốn” là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng như hiện nay. Những khó khăn dự báo vẫn chưa dừng lại và các doanh nghiệp buộc phải tìm cách để tự cứu lấy mình.

Theo ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital, bước sang năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức. Cụ thể, dấu hiệu giảm tốc chung của giao dịch mua bán bất động sản, sức mua yếu tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp do người mua bị hạn chế bởi dòng vốn tín dụng ngân hàng, hay giá bất động sản tăng cao,… là những yếu tố khiến nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản chưa thể ấm lên.

Tuy nhiên, theo Chủ tịch MAA Capital bối cảnh này cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

“Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản đang sở hữu, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, đã khiến thị trường M&A bất động sản luôn sôi động trong vài năm gần đây. M&A bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tìm cách khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản”, vị này nhận định.

Trong khi đó, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, nói về bất động sản, người Việt Nam thường nghĩ ngay đất nền và nhà ở. Bất động sản là mạch xương sống của nền kinh tế. Mọi người đang nói rằng vĩ mô đang có nhiều tác động tới nền kinh tế, dĩ nhiên mạch xương sống cũng chịu tác động.

Thị trường bất động sản tuổi 20 năm vẫn còn nhiều bất cập, ở thời điểm này, thị trường vẫn còn non trẻ, nhiều cái cần điều chỉnh. Với diễn biến hiện nay, có những băn khoăn từ góc độ nhà đầu tư, người mua, chủ đầu tư, các đơn vị xây dựng.

Phân khúc chủ lực nhất là nhà ở thì hiện nay có những thông tin bất lợi cho thị trường. Ở Mỹ, các công ty công nghệ sa thải hàng loạt nhân viên, còn Việt Nam thì thông tin giá bán sản phẩm bất động sản giảm 40%, hay thông tin công ty nào đó sa thải số lượng lớn nhân viên,...

Theo Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản là lĩnh vực đặc thù, là lĩnh vực thâm dụng vốn. Chủ đầu tư có hai nguồn chính có thể gọi vốn là ngân hàng và phát hành trái phiếu. Nếu mọi thứ bình ổn thì không vấn đề, nhưng hiện nay, góc độ chủ đầu tư thì sử dụng đòn bẩy tài chính mà không ra được hàng, vẫn trả lãi ngân hàng (hiện đang tăng) thì rất áp lực.

Bà Trang Bùi dự báo, năm 2023, thị trường sẽ có điều chỉnh thích hợp, không chỉ nhà ở, mà cả văn phòng. Hiện nhiều doanh nghiệp thuê văn phòng giá 70 USD/m2/tháng so với bối cảnh hiện nay là quá sức.

Cũng theo vị này, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt quỹ đầu tư PE, quỹ bảo hiểm, quỹ lương hưu nhưng khó cho họ để tìm các dự án có pháp lý rõ ràng, giá cả không quá xa kỳ vọng để có thể đạt được mức lợi nhuận đầu tư như Việt Nam. Các quỹ đầu tư vào thị trường Việt Nam đã có danh mục nhiều loại tài sản khác nhau, với biến động tỷ giá như vừa qua, có thể đã mất 10% giá trị tài sản ròng (NAV).

“Rõ ràng, thị trường có nhiều cơ hội, nhưng cũng có rủi ro. Câu hỏi đặt ra là chúng ta nên hăm hở bước tiếp, hay chậm lại quan sát thêm?”, CEO Cushman & Wakefield nói.

Bà Trang Bùi cho rằng, trong giai đoạn khó khăn thì nên nhìn nhận góc độ thật của vấn đề, để có sự chuẩn bị nhất định. Thị trường vẫn có những yếu tố nền tảng rất hấp dẫn, trong danh sách khu vực châu Á - Thái Bình Dương, khi được hỏi có muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam không thì câu trả lời của nhiều nhà đầu tư luôn là có, nhưng đoạn này họ đang có xu hướng chậm lại một chút.

Lo ngại những vụ thâu tóm giá rẻ

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn, phải bán bớt tài sản, không ít dự báo cho rằng, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản năm 2023 sẽ sôi động hơn và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, khi các quy định về tín dụng cho ngành bất động sản có nhiều thay đổi, việc kêu gọi vốn thông qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư hướng đến.

Nhận định về xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, vị này cho rằng, đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau giúp cho doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

“Ngoài ra, đối với những công ty niêm yết, điều này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thu hút vốn nước ngoài trên sàn giao dịch chứng khoán. Các công ty quy mô nhỏ với năng lực tài chính thấp cần phải có chiến lược tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án”, vị này nói thêm.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ lo ngại, nếu không tiếp cận được tín dụng cho vay mua nhà, đầu ra trên thị trường sẽ càng đi xuống, gây sụt giảm doanh số bán hàng cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với việc không thể trả nợ ngân hàng, đẩy tỷ lệ nợ xấu lên rất cao, có thể đưa hệ thống tín dụng vào tâm thế khủng hoảng.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.