Bất động sản 2016: Tác động của các chính sách lớn

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội, nhà giá rẻ sẽ chính thức kết thúc vào ngày 31/12/2016. Ảnh minh họa.

Chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng ra đời năm 2013 và chính thức kết thúc vào 31/12/2016 đã tạo được "cú hích" cho thị trường bất động sản, nhất là cho đối tượng mua nhà ở xã hội.

Trọng tâm của gói 30.000 tỷ là dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn, đồng thời dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội.

Theo HoREA, sau 3 năm triển khai, đến hết tháng 11/2016, chính xách đã giúp khoảng 56.000 người trên cả nước tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc dừng gói tín dụng ưu đãi này từ 31/12, khiến cho nhiều người mua nhà xã hội phải tiếp cận gói tín dụng có lãi suất thả nổi như nhà ở thương mại thông thường. Còn những người có thu nhập thấp đô thị đang có ý định mua nhà cũng khó tiếp cận nhà ở do không còn nguồn vốn vay hỗ trợ, và các chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cũng khó bán nhà vì người mua vẫn chờ gói hỗ trợ mới.

Do đó, cả người mua nhà và các chủ đầu tư đều đang kỳ vọng vào một gói kích cầu mới cho nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp.

Siết tín dụng vào bất động sản

Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Đến ngày 6/6/2016, Thông tư 36 chính thức được thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN. Theo đó, hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% nâng lên mức 200%, đồng thời, đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 3 năm (từ 2016-2018).

Dự thảo sửa đổi này được xem là "cú sốc" đầu tiên tác động mạnh tới chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản trong năm 2016 và hai năm tiếp theo. Để hạn chế tác động quá nhanh tới thị trường bất động sản, trong năm 2016 dự thảo sửa đổi theo hướng giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%. Từ ngày 1/1/2017 giảm còn 50% và từ 1/1/2018 giảm còn 40%.

Bàn về vấn đề này, TS. Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, việc siết tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ thắt chặt lại tín dụng bất động sản rất mạnh. Các ngân hàng cần chuẩn bị để đáp ứng được tỷ lệ an toàn vốn, nhất là vốn cho vay trung hạn và dài hạn. Bản thân, các doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị tâm lý cho tình trạng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn.

“Nhìn chung, việc siết tín dụng bất động sản chỉ tác dụng đến cho vay kinh doanh bất động sản nhưng không tác động đến đầu tư bất động sản”, ông Hiếu khẳng định.

Công bố danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng

Cũng liên quan đến nguồn tín dụng cho bất động sản, năm 2016 là năm đầu tiên mà Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM và TP Hà Nội công khai danh sách dự án đang thế chấp ngân hàng để người dân nắm rõ, tránh bị chủ đầu tư lừa khi mua nhà như từng xảy ra trước đây.

Theo đó, ngày 25/7/2016, Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng. Trong đó, có nhiều chủ đầu tư đang rầm rộ mở bán trên thị trường.

Đến ngày 30/7, Sở Tài nguyên và môi trường TP Hà Nội cũng công bố danh sách 34 dự án đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại ngân hàng.

Bên cạnh, việc công khai tên các chủ đầu tư đem dự án thế chấp, cơ quan chức năng còn công bố trường hợp người mua nhà tại dự án thế chấp căn hộ đã mua.

Thông tin chung cư cao cấp Dolphin Plaza đối diện nghi án bị chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng từng gây "chấn động" dư luận.

Việc công bố danh sách dự án đang thế chấp ngân hàng đúng vào thời điểm một số khách hàng tại các dự án như The Harmona (TP. HCM) hay Dolphin Plaza (Hà Nội) đồng loạt tố chủ đầu tư đem dự án đi cầm cố ngân hàng, càng khiến cho người mua nhà lo lắng.

Nhiều chủ đầu tư đang triển khai và mở bán dự án căn hộ, đặc biệt là các dự án có tên trong danh sách phải liên tục giải thích cho khách mua nhà không hiểu nhầm về việc “cầm cố” các dự án tại ngân hàng là xấu, năng lực chủ đầu tư có vấn đề giống như một số trường hợp trước đây.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, thực tế việc thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cá biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu làm thiệt hại cho khách hàng, khiến người tiêu dùng mất lòng tin. Do đó, những trường hợp này, cần bị pháp luật trừng trị thích đáng.

Nghiên cứu đánh thuế nhà thứ hai trở đi

Đầu quý IV/2016, thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu đánh thuế tài sản, đặc biệt là thu thuế nhà thứ hai trở đi đối với những người sở hữu nhiều bất động sản nhằm ngăn ngừa đầu cơ, giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản. Đề xuất này đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của rất nhiều người, trong đó có cả các chuyên gia trong và ngoài nước.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường, để chống đầu cơ, các nước thường đánh thuế lũy tiến vào các trường hợp có hai nhà hay ba nhà trở lên.

“Nếu như đánh thuế lũy tiến vào trường hợp nhiều nhà thì nhất định chống được đầu cơ. Người nhiều nhà không tích trữ nhà nữa còn dân đầu cơ thấy thuế phải nộp rất cao rồi thì sẽ hạn chế đầu cơ”, ông Võ nói.

Tuy nhiên về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lại cho rằng, trong bất động sản đầu cơ là vấn đề muôn thủa.

"Nhiều người giàu lên nhờ bất động sản nên không thể ngăn cấm được đầu cơ, cần chấp nhận đầu cơ là một trong những yếu tố của thị trường bất động sản. Đầu cơ không phải xấu để phải ngăn chặn, quan trọng hướng về giá trị thực, căn hộ thực để đa số người dân có nhà để ở. Trách nhiệm của nhà nước là làm sao định hướng được phân khúc nào là phân khúc cần thiết”, ông Đực nhấn mạnh.

Trước những tranh cãi về sắc thuế này, lãnh đạo Vụ Chính sách thuế (Bộ Tài chính) xác nhận, cơ quan chức năng mới đang nghiên cứu và chưa đưa ra cách tính thuế cụ thể nào với người sở hữu nhà thứ hai trở lên. Nhiều chuyên gia cũng đồng tình rằng, vẫn còn quá sớm để thực hiện điều này.