Xung quanh đề xuất kiểm soát cho vay bất động sản

Nhiều kiến nghị cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại và điều chỉnh một số quy định liên quan đến hoạt động cho vay của các nhà băng, thay vì cấm.

Nhiều kiến nghị xung quanh đề xuất siết cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai. (Ảnh minh họa: *Hạ Vũ*).

Tại dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 mới đây, NHNN đã bổ sung thêm các nhu cầu vốn mà các tổ chức tín dụng không được cho vay.

Cụ thể, tại Điều 8, các nhà băng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; vay bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hoá.

Ngoài ra, NHNN cũng đề xuất quy định chặt chẽ hơn đối với các khoản cho vay để mua nhà ở, mua đất xây nhà. Tại điểm c, khoản 6, Điều 2 giải thích về thuật ngữ phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở”.

Bên cạnh đó, tại khoản 2, Điều 22 dự thảo thông tư về quy định nội bộ ở hoạt động cho vay của các ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng”.

Liên quan đến những đề xuất quy định mới này, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã kiến nghị NHNN xem xét loại bỏ hoặc điều chỉnh lại.

Kiến nghị không cấm cho vay đặt cọc

Theo đó, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, việc góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa là các nhu cầu chính đáng và cần thiết của cá nhân, doanh nghiệp trong nền kinh tế.

“Hiện nay pháp luật hiện hành hoàn toàn không có quy định nào về việc cấm cho vay mua bất động sản, hàng hóa. Như vậy, trong trường hợp khách hàng đã vay vốn hợp pháp tại một TCTD để thanh toán tiền mua bất động sản và sau đó có nhu cầu hỗ trợ tài chính tại một TCTD khác để hoàn trả một phần, toàn bộ tiền vay cho TCTD ban đầu thì hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường”, VNBA cho biết.

Hơn nữa, tại điều khoản sửa đổi khoản 6 Điều 2 của dự thảo này thì NHNN cũng cho phép TCTD cho vay để trả nợ khoản vay tại TCTD khác nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Do vậy, VNBA đề nghị Ban soạn thảo quy định các giới hạn hoặc các điều kiện để các TCTD phải được thực hiện khi triển khai các nghiệp vụ trên nhằm kiểm soát rủi ro thay vì quy định cấm không cho vay.

Về quy định không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc, Hiệp hội này cho rằng, theo dự thảo TCTD không cho vay đặt cọc cho tất cả các giao dịch,… chứ không chỉ các giao dịch liên quan đến đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như Ban soạn thảo đã giải thích tại phần thuyết minh.

"Giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm dân sự được Bộ luật Dân sự quy định. Vì vậy, để phù hợp với quy định của pháp luật và cũng như giải thích tại phần thuyết minh, đề nghị quy định rõ theo hướng đối với những dự án có đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng thì các TCTD được tài trợ cho vay theo hợp đồng đặt cọc, tạo điều kiện cho khách hàng nhanh chóng tìm được nguồn vốn hỗ trợ của TCTD trước khi giao kết Hợp đồng chuyển nhượng", Hiệp hội kiến nghị.

Đối với quy định không được cho vay để “bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản,hàng hóa”, VNBA cho rằng, hoạt động kinh doanh mua hàng hóa của các cá nhân, pháp nhân thường hay phát sinh đặt cọc. Đây là nhu cầu thực tế trên cơ sở hợp đồng, thỏa thuận của bên bán và bên mua.

Thực tế các giao dịch mua bất động sản hoặc hàng hóa trong thời gian hoàn thiện thủ tục và giải ngân tại TCTD, các cá nhân không đủ tiền phải huy động tạm thời để hoàn tất thanh toán cho người bán. Do đó, các TCTD cho vay bù đắp đối với nhu cầu này là thiết thực và khách hàng có đủ cơ sở chứng minh nguồn vốn huy động tạm thời trong thời gian chờ TCTD hoàn thiện hồ sơ giải ngân cho vay.

Do đó, Hiệp hội đề nghị NHNN nên quy định các điều kiện TCTD phải áp dụng các biện pháp để quản lý và kiểm soát được việc sử dụng số tiền được giải ngân và nêu rõ các biện pháp kiểm soát này trong quy định nội bộ về cho vay thay vì cấm không được cho vay.

Còn về phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, VNBA cho rằng, điều này xuất phát từ nhu cầu đời sống của khách hàng, khách hàng thường sử dụng nguồn trả nợ khác (không liên quan đến việc kinh doanh bất động sản mua) như tiền lương hoặc nguồn tiền từ hoạt động kinh doanh, không bị ảnh hưởng từ việc tăng giá bất động sản. Do đó, việc yêu cầu khách hàng cung cấp phương án, dự án là không khả thi là hạn chế quyền của chính khách hàng có nhu cầu vay.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét không sửa đổi điểm c, khoản 6 điều 2 (giữ nguyên quy định tại Thông tư 39). Trường hợp giữ nguyên, đề nghị quy định rõ đối ba với trường hợp cho vay phục vụ nhu cầu đời sống khác ngoài các trường hợp theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 1 của dự thảo sửa đổi (như mua sắm trang thiết bị, mua xe, chữa bệnh, học tập,… ) không yêu cầu khách hàng phải cung cấp phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, khách hàng chỉ cần kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về việc kê khai nhu cầu sử dụng vốn nhằm tạo thuận lợi cho khách hàng.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đề nghị NNHH thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Cụ thể, HoREA đề nghị NHNN cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay “để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba”, hoặc cho vay “để góp vốn, hợp tác đầu tư”, hoặc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà” trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Cấm cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư là chưa phù hợp

Trả lời Công văn số 4010 của NHNN về việc lấy ý kiến Dự thảo Thông tư 39 sửa đổi, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sau khi tham vấn ý kiến các doanh nghiệp và chuyên gia cũng vừa có một số ý kiến.

Cụ thể, Điều 8.8 của Dự thảo bổ sung quy định cấm các tổ chức tín dụng cho vay để khách hàng góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh (kể cả trường hợp vốn góp hình thành và không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp) hoặc để nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác.

Bản thuyết minh của cơ quan soạn thảo nêu lý do chính là bởi khoản tiền này sẽ được chuyển cho bên nhận vốn góp, nguồn trả nợ phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh năng lực tài chính của bên nhận vốn góp mà các TCTD khó có thể kiểm tra, giám sát. Các doanh nghiệp và các TCTD cho rằng lý do này không đủ để cấm hoàn toàn tất cả hoạt động cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh, nhận chuyển nhượng phần vốn góp.

VCCI cho rằng, quy định này không phù hợp với nguyên tắc quản trị của các tập đoàn, nhóm công ty mẹ – con. Thực tế, khi triển khai một dự án kinh doanh, các tập đoàn hoặc nhóm công ty thường không trực tiếp vận hành dự án mà thành lập công ty con để thực hiện dự án đó.

Đây là phương thức thực hiện dự án quen thuộc và hiệu quả, giúp giảm rủi ro cho công ty mẹ và có tính thanh khoản cao hơn khi tái cấu trúc doanh nghiệp. Trong trường hợp đó, công ty con rất khó vay vốn do đây là doanh nghiệp mới thành lập. Công ty mẹ có tín nhiệm cao hơn thường giữ vai trò huy động vốn để cấp cho công ty con.

"Quy định của Dự thảo như vậy vô hình chung sẽ cản trở mô hình quản trị hiện đại này, khiến các doanh nghiệp ngần ngại đầu tư vào các lĩnh vực mới và không khuyến khích hình thành các tập đoàn kinh tế đa ngành, không phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết 10-NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân", đơn vị nêu rõ.

Cũng theo VCCI, đúng là trong một số trường hợp, việc kiểm tra, giám sát các khoản vay để góp vốn, mua cổ phần khó khăn hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, có rất nhiều biện pháp có thể thực hiện nhằm khắc phục vấn đề này. Các TCTD và khách hàng hoàn toàn có thể chủ động thoả thuận về hình thức kiểm tra, giám sát cho phù hợp, ví dụ khách hàng và công ty con phải cung cấp thông tin cho TCTD về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính để trả nợ…

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc về việc loại bỏ hoặc điều chỉnh quy định cấm cho vay để để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, nhận chuyển nhượng phần vốn góp.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/