Tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố một số kết quả cuộc điều tra xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng tháng 6/2022.

Theo báo cáo, trong 6 tháng đầu năm, tiêu chuẩn tín dụng có xu hướng nới lỏng hơn đối với nhóm khách hàng cá nhân và các lĩnh vực ưu tiên. Mặt khác, các chuẩn mực cho vay lại thắt chặt nhẹ đối với các các lĩnh vực đầu tư kinh doanh chứng khoán, bất động sản, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.

Trong 6 tháng cuối năm 2022, các tổ chức tín dụng dự kiến giữ nguyên hoặc có xu hướng nới lỏng nhẹ tiêu chuẩn cho vay tổng thể, dự kiến áp dụng đối với tất cả các nhóm khách hàng. Trong đó tập trung nới lỏng hơn đối với nhóm khách hàng là doanh nghiệp và áp dụng với hầu hết các lĩnh vực, ngành nghề ưu tiên.

Đồng thời dự kiến giảm bớt thắt chặt đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán, cho vay kinh doanh tài chính, ngân hàng và bảo hiểm, cho vay đầu tư, kinh doanh du lịch so với 6 tháng đầu năm 2022. Trong khi vẫn giữ nguyên xu hướng thắt chặt đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản.

“Trong 6 tháng cuối năm 2022, các tổ chức tín dụng dự kiến sẽ tiếp tục thắt chặt nhẹ các điều khoản và điều kiện cho vay khách hàng doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh bất động sản, nhưng nới lỏng hơn đối với cho vay sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, các điều kiện và điều khoản cho vay mua bất động sản để ở của khách hàng cá nhân vẫn tiếp tục duy trì xu hướng nới lỏng như 6 tháng đầu năm”, báo cáo nêu rõ.

Ngoài ra, tuy NHNN khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản, nhưng dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 mới đây lại có một số đề xuất thắt chặt hơn với dòng vốn này.

Cụ thể, NHNN đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn đối với các khoản cho vay để mua nhà ở, mua đất xây nhà. Tại điểm c, khoản 6, Điều 2 giải thích về thuật ngữ phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở”.

Bên cạnh đó, tại Điều 8 dự thảo thông tư quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay, nội dung bổ sung đáng chú ý là ngân hàng không được cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 22 dự thảo thông tư về quy định nội bộ ở hoạt động cho vay của các ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng”.

Liên quan đến dự thảo Thông tư 39 mới đây, NHNN sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo ông  Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) , việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản nhà ở.

Do đó, chuyên gia cho rằng nên thay thế từ kiểm soát bằng từ quản lý hoặc tăng cường quản lý và NHNN cần quy định thế nào là khoản vay có giá trị lớn để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.

Theo số liệu mới đây của NHNN, tỷ trọng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong tổng dư nợ chung ở mức khoảng 20%. Mức tăng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã giảm (từ 26,76% năm 2018 xuống 15,37% năm 2021). Nợ xấu lĩnh vực bất động sản có xu hướng giảm dần, từ mức 3,66% năm 2018 xuống mức 1,67% năm 2021.

Cập nhật đến 30/4/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 10,19% so với đầu năm, cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống đến 25/4/2022 chỉ 6,75%. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản tăng 11,56%, chiếm 65,68% dư nợ tín dụng bất động sản.