Thách thức của thị trường bất động sản tăng lên theo đà tăng lãi suất

Thời gian gần đây, một số ngân hàng thương mại đã đồng loạt tăng mạnh lãi suất huy động. Đơn cử, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) tăng mạnh lãi suất huy động tiền đồng từ 0,6 - 0,9%/năm. Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) điều chỉnh tăng 0,2%/năm cho hầu hết các kỳ hạn ở cả hai hình thức gửi tại quầy và online.

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng mới công bố biểu lãi suất huy động mới, theo đó lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng tăng lên 3,7%/năm, 6 tháng tăng lên 4,7%/năm. Ở kỳ hạn huy động 12 tháng, lãi suất tăng lên 5,8%/năm, và mức lãi suất huy động cao nhất là 6,3%/năm ở kỳ hạn 36 tháng,…

Theo khảo sát của người viết, lãi suất cho vay mua nhà trong tháng 7 xoay quanh mức 8,5%/năm với thời gian ưu đãi từ 3 tháng đến 36 tháng. Hầu hết các ngân hàng vẫn giữ nguyên mức lãi suất cho vay mua nhà, cũng có nhà băng tăng lãi suất nhưng không đáng kể so với các tháng trước đó.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh lãi suất huy động tăng nhanh, lãi suất cho vay có thể sẽ tăng theo. Theo dự báo của các chuyên gia VCSC, lãi suất cho vay thế chấp mua nhà nửa cuối năm nay sẽ cao hơn so với nửa đầu năm. Trong năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà sẽ đi ngang, ở mức 11,2%, cao hơn so với dự báo 10,8% ở năm 2022. Còn lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6% trong năm 2023 (dự báo năm 2022 là 5,7%).

Bà Lưu Bích Hồng, Trưởng phòng cao cấp Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCSC cho biết, xu hướng tăng lãi xuất cho vay thế chấp đã được dự báo từ năm 2018 nhưng giảm nhẹ trong hai năm dịch COVID-19 do lãi suất tiền gửi được giảm tương đối.

Theo quan sát của chuyên gia tại một số ngân hàng, lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao và không còn những gói ưu đãi cho hai năm đầu tiên. Một phần các ngân hàng hiện nay gần như hết room tín dụng và đang chờ động thái từ NHNN, trong khi nhu cầu vay mua nhà vẫn cao nên lãi suất tạm thời vẫn ở mức cao nhưng không cao như những chu kỳ trước, có thời điểm ở mức 20%.

Nhóm phân tích SSI Research cho rằng, áp lực tăng lãi suất huy động sẽ rơi về cuối năm, đặc biệt là khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ 37% về 34% sẽ có hiệu lực từ ngày 1/10, theo Thông tư 08/2020 của NHNN sửa đổi Thông tư 22/2019 quy định lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.

Gia tăng thách thức cho thị trường địa ốc

Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Trong khi nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án bị vướng thủ tục pháp lý chưa thể triển khai thì một số biện pháp kiểm soát dòng vốn của cơ quan quản lý đang khiến thị trường chững lại, thanh khoản suy yếu.

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) đánh giá, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm dự báo gặp nhiều thách thức khi lãi suất cho vay mua nhà gặp áp lực tăng khi lãi suất huy động tăng, ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.

Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu.

Ngoài ra, room tín dụng hạn chế của các NHTM ảnh hưởng tới khả năng cấp tín dụng cho khách mua nhà.

Trong báo cáo chiến lược 6 tháng cuối năm 2022, CTCP Chứng khoán VNDirect cho rằng động thái kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và tăng cường giám sát phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ tác động đến thị trường từ nay đến cuối năm.

Bên cạnh việc NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng, dòng vốn vào bất động sản có thể giảm đáng kể khi nhiều khả năng NHNN sẽ không kéo dài thời gian lùi quy định về việc sử dụng vốn ngắn hạn tài trợ cho vay trung, dài hạn vào tháng 10 năm nay.

Theo số liệu của NHNN, huy động vốn ngắn hạn hiện chiếm trên 80% tổng huy động. Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản có tới 94% dư nợ tín dụng là cho vay trung, dài hạn. Chênh lệch này gây rủi ro thanh khoản lớn cho hệ thống ngân hàng. 

NHNN cũng cho biết quan điểm là không lùi thời hạn áp dụng Thông tư 22/2019/TT-NHNN. Tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn theo đó sẽ giảm xuống còn 34% từ tháng 10/2022, buộc các ngân hàng sẽ phải siết chặt thêm cho vay vào bất động sản để đáp ứng yêu cầu của Thông tư 22.