Vì sao người Nga rầm rộ mua nhà giữa lúc chiến sự với Ukraine?

Thành công quá mức

Trong quá khứ, người Nga ghét bỏ việc mua nhà bằng các khoản vay thế chấp. Họ thường chọn cách tiết kiệm cho đến khi có thể mua đứt một căn nhà.

Tổng thống Vladimir Putin đã dành 20 năm cố gắng thuyết phục người Nga suy nghĩ lại. Trong nhiệm kỳ đầu tiên vào năm 2003, ông Putin cố gắng giải thích rằng nợ vay thế chấp có thể giúp giải quyết “vấn đề cấp bách về nhà ở” mà người Nga đối mặt. Nhưng những lời nói đó bị bỏ ngoài tai.

Giờ đây, ông Putin đã đạt được nhiều thành công hơn. Số người Nga vay nợ thế chấp đã tăng vọt trong vài năm qua, nhờ vào chương trình trợ cấp hào phóng của chính phủ dành cho những người mua nhà mới.

Rắc rối là có lẽ ông Putin đã quá thành công. Trợ cấp của nhà nước khiến thị trường bất động sản nóng lên và kéo giá nhà lên cao ngất. Hậu quả, Điện Kremlin phải đối mặt với khoản chi phí khổng lồ và gia tăng nhanh chóng.

Năm 2020, khi Nga phải vật lộn với đại dịch COVID-19, các quan chức đã tăng cường trợ cấp cho những người mua nhà mới xây nhằm thúc đẩy nền kinh tế.

Ban đầu, các ngân hàng cho khách hàng vay với mức lãi suất ưu đãi khoảng 6%, thấp hơn 2 điểm % so với lãi suất thị trường. Mức chênh lệch đó được bù đắp bởi nhà nước.

Trước đó, những chương trình hỗ trợ tương tự chỉ dành cho các hộ gia đình. Sau này, chúng được cung cấp cho cả nhân viên công nghệ thông tin và người chuyển đến các khu vực như Bắc Cực, Siberia và vùng lãnh thổ bị chiếm đóng của Ukraine.

Tuy nhiên, khối lượng các khoản vay thế chấp không thực sự tăng lên nhiều cho đến khi Nga chuyển sang nền kinh tế thời chiến.

Các ngân hàng phát hành số nợ vay thế chấp trị giá khoảng 7.700 tỷ ruble (khoảng 88 tỷ USD) - tương đương 4% GDP toàn quốc vào năm ngoái, cao hơn đáng kể con số 4.300 tỷ ruble ghi nhận trong năm 2020. Hầu hết các khoản vay này đều được hưởng trợ cấp của chính phủ.

Hệ lụy của sự hào phóng

Xu hướng trên phản ánh thực tế là người Nga đang thiếu cơ hội đầu tư. Các lệnh trừng phạt nhắm vào thị trường chứng khoán và lệnh kiểm soát ngoại tệ khiến việc chuyển tiền từ Nga ra nước ngoài trở nên rất khó khăn.

Lạm phát nóng rực cũng đóng vai trò đáng kể đến quyết định của người Nga, một phần do họ lo sợ vật giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng lý do quan trọng hơn là khi Ngân hàng Trung ương Nga (CBR) bắt đầu nâng lãi suất, sức hấp dẫn của chương trình ưu đãi mua nhà cũng tăng lên.

Khi CBR kéo lãi suất chính sách lên mức 16%, chính phủ Nga chỉ nâng lãi suất vay thế chấp ưu đãi lên 8%. Đến tháng 6/2024, chênh lệch giữa lãi vay thế chấp của thị trường và của chính phủ Nga đã nới rộng ra hơn 10 điểm %.

Hậu quả là Điện Kremlin phải gánh một hóa đơn khổng lồ. Bộ Tài chính Nga đã chi gần 500 tỷ ruble cho chương trình ưu đãi mua nhà. Chi phí có thể còn lên cao hơn nữa sau khi CBR tăng lãi suất lên 18% vào ngày 26/7.

Sự bùng nổ của các khoản vay được trợ cấp cũng gây ra bong bóng nhà đất. Năm ngoái, 110 triệu m² nhà ở được xây dựng tại Nga, cao hơn hẳn mức trung bình 59 triệu m² một năm kể từ khi Liên Xô tan rã.

Cùng lúc đó, giá nhà đang tăng vùn vụt. Viện Kinh tế Đô thị có trụ sở tại Moscow ước tính giá nhà tại các thành phố lớn nhất nước Nga đã tăng 172% trong giai đoạn 2020 - 2023.

Thống đốc Elvira Nabiullina của CBR đang cảm thấy lo ngại. Bà cảnh báo nếu Điện Kremlin không chấm dứt chính sách ưu đãi mua nhà thì rủi ro lạm phát sẽ tăng lên. 

Dưới sức ép từ CBR và Bộ Tài chính, Điện Kremlin đã chấm dứt chương trình trợ cấp dành cho những người mua nhà mới xây và tăng mức đặt cọc tối thiểu.