Hé lộ quĩ đất khổng lồ của các 'ông lớn' trên thị trường bất động sản

Vinhomes, Novaland, Khang Điền, Nam Long dẫn đầu thị trường về quĩ đất

Kết quả khảo sát từ báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, xét trong danh mục quĩ đất của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), CTCP Vinhomes (mã: VHM) đang gần như "thống trị" thị trường khi nắm giữ 14.900 ha đất. Trong đó, 50% quĩ đất của Vinhomes nằm tại Hà Nội và TP HCM, lượng còn lại nằm ở các vị trí "đắc địa" như Quảng Ninh.

Đứng ở vị trí thứ hai là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã: NVL) với 750 ha đất. Như vậy, quĩ đất của Vinhomes đang lớn gấp gần 20 lần so với quĩ đất mà Novaland nắm giữ.

CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH) đứng ở vị trí thứ ba với 650 ha đất. Quỹ đất "khủng" này Khang Điền có được nhờ thâu tóm Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (BCCI – mã: BCI) của ông Trầm Bê hồi cuối năm 2017.

Theo sát nút là CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) với 640 ha đất. Đây là một trong những nhà phát triển năng động nhất khi đã tích lũy được quĩ đất mới lên đến 230 ha.

Quá trình tích lũy quĩ đất của các "ông lớn" BĐS gắn bó khá chặt chẽ với xu hướng chuyển hướng đầu tư sang địa bàn các tỉnh vùng ven trong thời gian gần đây. Nhiều doanh nghiệp tích cực thu gom quĩ đất tại các tỉnh vùng ven với kì vọng sẽ được hưởng lợi từ phát triển cơ sở hạ tầng.

Cụ thể, "thống trị" thị trường, Vinhomes ngoài đất tại Hà Nội và TP HCM còn có 32% diện tích thuộc tỉnh Quảng Ninh; Novaland mở rộng hoạt động sang mảng dịch vụ nghỉ dưỡng để đón đầu xu hướng du lịch; Nam Long cũng có kế hoạch phát triển các dự án tại Long An, Đồng Nai và Hải Phòng.

Còn có thể kể đến việc CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) thâu tóm quĩ đất tại Bình Dương để phát triển các dự án cao tầng; CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (mã: PDR) thì đang kiếm lời từ thị trường BĐS Bình Định và Quảng Ngãi; CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (mã: VPI) tích lũy quĩ đất tại Huế và Cần Thơ…

Siết pháp lí, siết tín dụng chặn đà tăng trưởng của doanh nghiệp

Về nguyên nhân khiến các doanh nghiệp địa ốc chuyển hưởng đầu tư về tỉnh lẻ, ngoài việc quĩ đất tại hai thành phố lớn nhất là TP HCM và Hà Nội ngày càng khan hiếm, thì còn bởi việc siết vấn đề thủ tục pháp lí – nhất là tại thị trường TP HCM.

Trong nửa đầu năm 2019, Rồng Việt cho biết, chỉ có 3 dự án mới được Sở Xây dựng đề xuất lên HĐND TP để được công nhận chủ đầu tư, con số này giảm đến 84% so với cùng kì năm ngoái.

Số dự án mới được Sở Xây dựng đề xuất lên HĐND TP để nhận Chứng nhận đầu tư cũng chỉ có 10 dự án, giảm 82% so với cùng kì năm trước. Còn số dự án đủ tiêu chuẩn để hình thành tài sản trong tương lai chỉ có 24 dự án, giảm 29% so với cùng kì.

Rõ ràng, những rủi ro về mặt pháp lí ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong nửa đầu năm nay.

Không những thế, chủ trương siết tín dụng vào lĩnh vực BĐS khiến các doanh nghiệp địa ốc cũng phải chật vật xoay sở tìm kênh huy động vốn mới. Một trong những phương án được chọn nhiều nhất hiện nay là tìm đến thị trường trái phiếu.

6 tháng đầu năm, đã có 6.500 tỉ đồng giá trị trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp BĐS niêm yết. Trong khi, con số nói chung của các doanh nghiệp BĐS là 22.122 tỉ đồng. Mức lãi suất trái phiếu trung bình khoảng từ 11 – 12%/năm.

Hết nửa năm, Novaland đang có giá trị phát hành trái phiếu lớn nhất – đến gần 2.000 tỉ đồng. Còn Phát Đạt đứng thứ hai với giá trị khoảng 1.300 tỉ đồng, tuy nhiên doanh nghiệp này được biết đến là "ông lớn chịu chơi" nhất khi có những đợt phát hành trái phiếu với lãi suất lên đến 14,45%/năm – cao nhất thị trường.

Những doanh nghiệp khác, không phân biệt lớn nhỏ, cũng không nằm ngoài cuộc đua phát hành trái phiếu này như: Vingroup, Văn Phú, Hà Đô, Khang Điền, Đất Xanh, Sài Gòn Thương Tín…

Từ phía thị trường, doanh nghiệp cũng phải đối mặt rủi ro khi giá đất tại nhiều nơi tăng vọt, có nơi tăng từ 50% - 300%, hình thành các đợt "sốt đất" cục bộ rải rác trên cả nước. Thực trạng này dẫn đến thanh khoản bắt đầu giảm tại một số khu vực.

Ngoài ra, theo Savills, 50% khách mua nhà tại các dự án cao tầng ở Hà Nội và TP HCM là những người đầu tư và đầu cơ. Đối với các dự án tại tỉnh vùng ven, tỉ lệ này thậm chí còn cao hơn. Xu hướng này ảnh hưởng đến tỉ lệ hấp thụ dự án trong trường hợp tình hình kinh tế vĩ mô biến động.

Năm 2018 được coi là đỉnh tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS, năm 2019 các doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận thận trọng hơn.