Thị trường bất động sản 2019: Giai đoạn 'ăn sổi' đã qua
 |
 |
Vậy làm thế nào để doanh nghiệp không còn chông chênh trước những trở ngại đó, làm thế nào để thị trường không bị bỏ "đói" khi biết bao khó khăn đang chặn đầu doanh nghiệp? Trong Cà phê cuối tuần số cuối cùng của năm 2018 các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp sẽ cùng chia sẻ về vấn đề này, xin giới thiệu: Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng; bà Hương Nguyễn - Tổng giám đốc Đại Phúc Land; ông Lê Hà Giang - Chủ tịch HĐQT Long Giang Land; ông Ngô Văn Hải - Giám đốc Sàn Giao dịch Bắc Ninh Land.
 |
Khi nói về chiến lược phát triển, tôi từng nói rằng: “Mình phải có suy nghĩ toàn cầu nhưng làm phải theo hướng địa phương”. Đánh giá tại Việt Nam thì tỷ lệ đô thị hóa vẫn thấp nên dư địa để phát triển còn khá nhiều.
Tuy nhiên, hiện nay mức cầu đang chưa tăng kịp cung bởi những người có tiền chưa nhiều. Khi nền kinh tế phát triển sẽ tạo ra những lớp người có tiền mới và họ chính là nguồn cầu cho thị trường bất động sản.
Năm 2019 sẽ tiếp tục là thời điểm ghi nhận giai đoạn "ăn sổi" đã qua. Đối với các dự án đã được ký duyệt, nhà đầu tư phải thực sự có tiềm lực về tài chính mới có thể triển khai. Bởi, không ai dám “mạo hiểm” thi công hàng loạt nhất là trong thời điểm cung đang lớn hơn cầu như hiện nay.
Vậy nên thị trường sẽ còn lại những chủ đầu tư kinh doanh thực sự, có tiềm lực tài chính lớn. Tất nhiên, không phải bỗng nhiên đội ngũ kinh doanh yếu kém biến mất mà thị trường sẽ có sự lựa chọn, phân hóa dần.
Bên cạnh đó, cần phải hiểu rằng sức khỏe của thị trường bất động sản không thể thoát ly khỏi sức khỏe của cả nền kinh tế. Khi nền kinh tế với các chỉ số vĩ mô tốt thì thị trường bất động sản mới có nhiều dư địa phát triển. Trong năm 2019, nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn trong việc quyết định phát triển dự án.
Năm 2019 thị trường bất động sản sẽ không có bong bóng bởi sau cuộc khủng hoảng 2009 - 2011 tất cả các thành phần tham gia thị trường đều đã trưởng thành hơn. Phía chính quyền khi quyết định ký duyệt dự án sẽ cẩn trọng và cân nhắc hơn, phía ngân hàng khi cho doanh nghiệp vay cũng “cân lên đặt xuống”.
Và phía doanh nghiệp lại càng phải cân nhắc kỹ càng trước khi quyết định khởi công. Còn người mua nhà, người tiêu dùng cũng phải tìm hiểu, tham khảo rất kỹ nhiều luồng thông tin. Có nghĩa rằng, thị trường sẽ lên hoặc xuống nhưng không quay lại điểm đáy như trước đây.
 |
Thị trường năm 2019 sẽ ổn định và tiếp tục phát triển dựa trên tiềm lực đã được xây dựng trong năm 2017 và 2018. Tôi cho rằng đây vẫn chưa phải điểm nghỉ của thị trường mà vẫn đang là giai đoạn phát triển tốt. Tuy nhiên, năm 2019 thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, thách thức lớn nhất là về dòng vốn tín dụng, thị trường sẽ đối mặt với việc thiếu vốn để phát triển.
Thứ hai là một số chính sách vĩ mô sẽ có tác động tiêu cực tới thị trường, sự lỏng lẻo trong quản lý và chậm trễ trong việc xử lý thủ tục hồ sơ cũng khiến cho thị trường chịu ảnh hưởng, dẫn đến mất cân đối cung cầu.
Ngoài ra, nếu các kịch bản kinh tế thế giới xảy ra trong giai đoạn nửa đầu 2019 cũng sẽ gây những tác động nhất định tới thị trường bất động sản Việt Nam. Song, nếu qua giai đoạn nửa đầu năm không có biến động nào xảy ra thì thị trường sẽ duy trì ổn định, tăng trưởng tốt.
Nhìn ra cơ hội trong thách thức chính là điều dành cho năm 2019, với việc siết tín dụng - là một điểm nghẽn của thị trường, làm giảm nhịp phát triển của bất động sản nhưng có thể đây chính là thời cơ thanh lọc, qua đó, các nhà đầu tư có tiềm năng, tiềm lực sẽ duy trì được hoạt động, còn đối với những doanh nghiệp yếu sẽ khó duy trì để vượt qua được giai đoạn khó khăn này.
 |
| Năm 2019, thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững, ổn định hơn và đi vào chiều sâu. (Ảnh: Forty Media) |
Nhóm khách hàng trung lưu tăng mạnh và có nhu cầu lớn với bất động sản cao cấp sẽ khiến cho phân khúc này vẫn còn sức hấp dẫn với giới đầu tư trong năm 2019.
Phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn thuộc nhóm sản phẩm chủ đạo, tuy nhiên, để thúc đẩy sự phát triển, tăng nguồn cung thì cần sự vào cuộc, hỗ trợ của các cơ quan quản lý cũng như các doanh nghiệp để kích thích đầu tư, phát triển mô hình này tốt hơn.
Ngoài ra, sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh cũng tạo ra sức bật cho thị trường. Bởi các tỉnh thành khác ngoài 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM thời gian qua đang cho thấy sự phát triển kinh tế khá mạnh, và có sự đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống đô thị, hệ thống giao thông, dịch vụ, phát triển khu kinh tế, KCN.
Và điều này đương nhiên sẽ kéo theo lao động, việc làm và kéo theo nhu cầu nhà ở, từ đó thị trường các tỉnh đã và đang phát triển bất động sản khá tốt. Do thói quen, do quỹ đất còn rộng và giá thành hợp lý thì nhà liền kề, nhà có đất sẽ là các sản phẩm chủ đạo của các khu đô thị vệ tinh này.
 |
Tiếp nối dư âm 2018, 2019 sẽ là năm mà nhu cầu về sản phẩm bất động sản phù hợp với túi tiền "lên ngôi". Nguồn cung của sản phẩm có thể sẽ gặp hạn chế do một số vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính và tiềm lực của doanh nghiệp. Tuy nhiên, những sản phẩm thuộc dự án của chủ đầu tư có uy tín, được đầu tư bài bản, đồng bộ, chất lượng tốt vẫn sẽ nhận được sự tín nhiệm của khách hàng.
Như vậy, thị trường sẽ hướng tới phát triển bền vững, ổn định hơn và đi vào chiều sâu hơn thay vì chỉ là những đợt nóng như năm 2018.
Tuy nhiên, trong năm 2019, chính sách về tài chính cũng sẽ có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản, đặc biệt là chính sách về tín dụng bất động sản khi Ngân hàng Nhà nước có động thái siết chặt dòng vốn.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp địa ốc vẫn cần chú trọng tới chiến lược phát triển trong dài hạn, đầu tư vào giá trị sản phẩm là chính. Các doanh nghiệp phải dùng nội lực của mình để gia tăng giá trị ngay trong các phân kỳ đầu tư của dự án. Bên cạnh đó, các dự án cần phải hoàn thiện nhiều hạng mục như hạ tầng kỹ thuật, hoàn thiện hạ tầng tiện ích, ví dụ như cảnh quan, trường học, bệnh viện, công viên...
Bản thân các doanh nghiệp phải tự tạo nên nội lực, gia tăng giá trị cho sản phẩm của mình thay vì phụ thuộc vào yếu tố bên ngoài. Khi nhìn thấy giá trị sản phẩm gia tăng theo thời gian, khách hàng sẽ cảm thấy hài lòng bởi đó là những sản phẩm có giá trị thực, không phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài. Điều này cũng thể hiện đây là chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp hơn là phụ thuộc thuần túy vào các nhân tố khác.
Liên quan đến chính sách thắt chặt tiền tệ năm 2019, thực ra, đối với Đại Phúc, đây là một điều không hề gặp trở ngại. Bởi đi kèm với chính sách này là động thái của các ngân hàng có sự chọn lọc dự án kỹ hơn. Họ hướng tới những dự án thật, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, của chủ đầu tư uy tín, năng lực. Tất yếu sẽ dẫn tới thẩm định về dự án yêu cầu cao hơn, khắt khe hơn.
Không chỉ với ngân hàng trong nước mà ngay cả với ngân hàng nước ngoài, tính thẩm định và phê duyệt đòi hỏi dự án phải đáp ứng đủ điều kiện. Điều đó có nghĩa rằng các doanh nghiệp cần phải cẩn trọng đầu tư cho dự án của chính mình, vì khi có sự tham gia của phía ngân hàng thì khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn và cơ hội vay vốn để mua nhà hơn.
 |
Năm 2019, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có xu hướng phát triển, đặc biệt là với nhu cầu bất động sản tại Việt Nam còn rất lớn, thành ra với mức cầu như thế thì thị trường luôn luôn có cơ hội để phát triển. Dĩ nhiên, không phải ở tất cả các phân khúc mức cầu đều cao, có thể có phân khúc mức cầu giảm hoặc chững lại.
Về điểm sáng nói chung thì thị trường bất động sản cũng như nhiều lĩnh vực khác đều sẽ có cơ hội để phát triển, đặc biệt là khi dư địa thị trường vẫn còn nhiều.
Tôi cho rằng, với những thách thức “nhãn tiền” như dòng vốn tín dụng bị siết chặt, các tác động của chính sách, tác động của kinh tế thế giới nói chung… doanh nghiệp phải chủ động hơn trong năm 2019, cần tính tới việc dòng vốn vào bất động sản eo hẹp hơn, chi phí cao hơn, lãi suất có thể sẽ cao trong 2019 và dòng vốn thì giới hạn nhiều so với các năm trước.
Đối với các nhà kinh doanh bất động sản, vấn đề đầu tiên phải tính đến các dự án sinh lời cao, không dàn trải, không đầu tư vào những dự án nhiều rủi ro.
Thứ hai, các nhà đầu tư nên quan tâm nhiều tới nhu cầu của đại chúng chứ ko phải dự án lớn hay các phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận nhưng lại không đáp ứng nhu cầu của đại chúng. Thứ ba, có thể tỷ lệ tăng trưởng tín dụng năm 2019 sẽ thấp hơn 2018, có nghĩa rằng NHNN có thể sẽ siết chặt hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản 2019, vì đồng tiền dễ dãi sẽ tạo ra bong bóng bất động sản dễ dàng.
Mặc dù với giới kinh doanh bất động sản thì đó là điều khó khăn nhưng với nền kinh tế điều này sẽ giảm rủi ro cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, kịch bản đó, nhà kinh doanh cần dùng tiền có hiệu quả.
Nói chung, các nhà kinh doanh bất động sản nên thận trọng, tuy nhiên, nhiều nhà kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội mới, đó là bất động sản công nghiệp. Trong năm 2019 nhiều hiệp định thương mại chính thức có hiệu lực, như CTPP, hiệp định với EU sẽ thực hiện năm 2019… Những hiệp định thương mại này sẽ mở ra cơ hội, Việt Nam sẽ là thị trường hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.
Không chỉ là các hoạt động đầu tư vào bất động sản nhà ở, thương mại mà bất động sản công nghiệp như các khu công nghiệp sẽ được xây dựng. Đó là hướng mà nhiều nhà đầu tư bất động sản nên quan tâm để nắm bắt cơ hội.
 |
Ở giai đoạn cuối năm 2018, thị trường bất động sản đã rơi vào điểm chững, nguồn cung lớn hơn lực cầu. Với đà như vậy, bất động sản năm 2019 sẽ có chiều hướng đi ngang. Thị trường cũng sẽ ghi nhận sự dư thừa lớn của nguồn cung đặc biệt là các phân khúc như chung cư ở các tỉnh lẻ và một số sản phẩm trong dòng bất động sản nghỉ dưỡng.
Đặc biệt với chính sách thắt chặt tài chính từ phía Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp địa ốc lớn cũng khó khăn hơn trong việc triển khai và thi công dự án. Do vậy, sản phẩm bất động sản chủ yếu sẽ là hàng tồn từ năm 2018. Khi nguồn cung mới khan hiếm, lực cầu từ khách hàng chững lại, lượng hàng tồn nhiều, các sàn giao dịch sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tạo ra tính thanh khoản.
Tôi dự đoán rằng, năm 2019, các sàn giao dịch buộc phải co cụm lại cả về mặt tài chính lẫn nhân sự, nhằm cắt giảm chi phí tạo ra nguồn lãi ròng đảm bảo cho hoạt động của công ty.
Đặc biệt, tại các tỉnh lẻ, dù dư địa bất động sản vẫn còn lớn song năm 2019 là thời điểm thị trường chững lại chung. Điều này khiến các công ty môi giới cần có chính sách, chiến lược lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín cùng dòng sản phẩm hấp dẫn để đáp ứng đúng như cầu thực của khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp.
