'Thị trường bất động sản 2019 còn rất nhiều dư địa để phát triển'

	Thị trường BĐS TP HCM và các tỉnh vệ tinh giao dịch nhộn nhịp trong quý III
	Quý III, thị trường BĐS tại các khu vực dự kiến lên đặc khu đều chững lại

Nguồn cung nhà ở đang bị thiếu hụt, thị trường tiềm năng phát triển ở nhiều phân khúc

Mới chỉ mấy tháng trước, nhiều chuyên gia cùng nêu quan điểm lo ngại về khả năng xảy ra tình trạng “bóng bóng” bất động sản (BĐS) khi chứng khiến sự sốt nóng quá đà từ thị trường đất nền đặc khu tương lai và ven hai thành phố lớn (Hà Nội và TP HCM), sự bùng nổ nguồn cung của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại các thành phố ven biển, sự lệch pha cung cầu trong thị trường nhà ở (nguồn cung cao cấp có dấu hiệu dư thừa, trong khi nguồn cung nhà ở bình dân, giá rẻ lại thiếu hụt nghiêm trọng)…

Thị trường BĐS nhà ở đang bị thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc bình dân, giá rẻ. (Ảnh minh họa)

Tuy nhiên đến nay, các chuyên gia đều đồng quan điểm rằng thị trường cuối năm 2018 sẽ không thể xảy ra “bong bóng” và năm 2019 cũng có rất nhiều dấu hiệu lạc quan, thị trường đang còn nhiều dư địa để phát triển. Hiện tại, thị trường thậm chí đang bị thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, nguồn cung của thị trường BĐS TP HCM từ đầu năm 2018 đến nay đang có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm 2017.

Cụ thể, trong 10 tháng đầu năm 2018, tổng cung nhà ở từ 65 dự án là 23.759 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3% tổng cung; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm 49,4% và phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm 19,3%. So với cùng kỳ năm trước, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, trong khi phân khúc căn hộ trung cấp giảm đến 37,5% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

HoREA chỉ ra thực trạng hiện tại của thị trường nhà ở TP HCM là lệch pha cung – cầu khi tỷ lệ phân khúc cao cấp đang chiếm đến 1/3 thị trường và có dấu hiệu thừa cung, trong khi phân khúc bình dân chỉ đạt 19,3% dù nhu cầu nhà ở của phân khúc này vẫn đang vô cùng lớn.

Hiệp hội nhận định, thanh khoản của thị trường sụt giảm, nguồn cung căn hộ năm nay hạn chế do thị trường đang vướng hàng loạt “điểm nghẽn” về các thủ tục như chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án, dùng quỹ đất để thanh toán Hợp đồng BT, tín dụng và thủ tục hành chính.

BĐS nghỉ dưỡng sụt giảm mạnh

Đồng quan điểm, tại một sự kiện tổ chức mới đây tại TP HCM, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, trao đổi, nếu nhìn rộng toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam thì tiềm năng còn rất lớn. Nhu cầu thị trường không chỉ có phân khúc nhà ở (căn hộ, biệt thự, condotel...), mà còn bao gồm cả thị trường văn phòng, BĐS liên quan đến sản xuất kinh doanh (gồm BĐS bán lẻ, BĐS logisstics, các Khu công nghiệp, BĐS liên quan đến hạ tầng như sân bay, hải cảng…).

Thị trường BĐS vẫn có nhu cầu rất lớn vì Việt Nam được coi là đang có tiềm năng phát triển: thu nhập bình quân đầu người và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, tỷ lệ diện tích nhà ở/người của ta vẫn rất thấp nếu so sánh với những nước phát triển chưa ở mức độ cao trong khu vực như Thái Lan, TS. Võ Trí Thành giải thích.

TS. Võ Trí Thành đánh giá, tiềm năng thị trường BĐS Việt Nam còn rất lớn, ở tất cả các phân khúc như nhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng, bán lẻ, logistics... (Ảnh: Hiếu Quân)

“Nếu đánh giá rủi ro trong thị trường BĐS cần dựa trên 4 yếu tố. (1) Thanh khoản – nếu hơn 40% thanh khoản đến từ thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) thì cần giám sát chặt chẽ. (2) Yếu tố giá – nếu có dấu hiệu tăng giá trên diện rộng từ 25 – 30% là có vấn đề, thời gian qua có một số dự án căn hộ cao cấp hoặc đất nền tăng giá mạnh, nhưng đó chỉ là hiện tượng tăng giá theo phân khúc, diễn ra cục bộ mà thôi. (3) Tín dụng vào BĐS – cần chú ý đến phần tín dụng vay mua BĐS núp bóng tín dụng tiêu dùng, đồng thời từ 2019 nhiều khả năng áp dụng tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn chỉ 40%, giảm dần qua các năm gần đây. (4) Dòng tiền từ các tập đoàn lớn đổ vào thị trường – từ cuối năm 2016 đã có những dòng tiền hàng nghìn tỷ đồng đổ vào thị trường BĐS, đều được giám sát chặt chẽ để tránh nguy cơ ‘bong bóng’ ”, TS. Thành phân tích.

Trong khi báo cáo của HoREA là minh chứng về sự sụt giảm của phân khúc nhà ở thì TS. Thành lại nhắc đến sự sụt giảm của thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Cụ thể, ông đánh giá so với năm trước, thị trường chững lại mạnh nhất là BĐS nghỉ dưỡng. Nguyên nhân là do vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện (đối với loại hình condotel); do việc thực hiện cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư dự án chưa đúng dẫn đến nhiều tranh chấp; thậm chí do ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung mà từ tháng 8 đến nay, tốc độ tăng trưởng của lượng khách du lịch đến Việt Nam giảm, giảm mạnh nhất là lượng khách đến từ Trung Quốc… Các chủ đầu tư condotel đang rất im ắng, điều này ảnh hưởng đến cả thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói chung.

“Thị trường BĐS Việt Nam còn rất trẻ”

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã: TDH) đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam nói chung còn rất trẻ và có thể tăng trưởng dài dài trong khoảng 20 – 30 năm tới.

Chủ tịch TDH Lê Chí Hiếu cho rằng thị trường BĐS Việt Nam còn rất trẻ, có thể tăng trưởng dài trong 20 - 30 năm tới.

“Nhiều người lo ngại thị trường BĐS của Hà Nội đã bão hòa nhưng tôi cho rằng không phải, nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều. Thị trường chỉ bão hòa cục bộ ở một số nơi đang có mật độ xây dựng cao – như khu vực xung quanh Mỹ Đình – mà thôi. Vấn đề chúng ta cần lo lắng không phải là nhu cầu của thị trường mà là bài toán quy hoạch, Nhà nước và Chính phủ cần quy hoạch sao cho hợp lý hơn”, Chủ tịch TDH nhận định.

So với Hà Nội mang tính văn hóa – xã hội nhiều hơn, thì nhiều nhà đầu tư ngoại sẽ thích lựa chọn tham gia thị trường TP HCM hơn bởi đây là thành phố có quy mô đô thị lớn nhất, đồng thời xét về tính chất lại là đầu tàu kinh tế cả nước. Từ thời Pháp thuộc, TP HCM đã hình thành hệ thống quy hoạch cơ bản, đường xá giao thông tiện lợi, các vùng sản xuất bố trí tương đối hài hòa, xung quanh thành phố có nhiều khu công nghiệp tạo công ăn việc làm cho người dân, phát triển nhiều hải cảng…

Ông Hiếu thông tin, tại phân khúc căn hộ cao cấp mới đây thậm chí còn hình thành mặt bằng giá mới. Chung cư cao cấp vốn có mức giá khoảng 2.500 – 3.000 USD/m2 (khoảng từ 60 - 70 triệu đồng/m2), nhưng mới đây đã xuất hiện những dự án có giá bán đến 7.000 USD/m2, thậm chí thời gian tới có thể có dự án sẽ bán sản phẩm với giá 10.000 USD/m2.

“Có người lo BĐS cao cấp thừa cung nhưng thực tế vẫn có khách mua các sản phẩm BĐS xa xỉ này. Điều đó chứng tỏ nhu cầu của thị trường vẫn còn, quan trọng là chủ đầu tư dự án phải đảm bảo phát triển sản phẩm đúng như cam kết, nhà ở bình dân hay cao cấp mà đúng chất lượng thì chắc chắn sẽ vẫn thu hút người mua”, Chủ tịch TDH khẳng định.

Xem thêm 'Chưa có dấu hiệu rõ ràng về bong bóng bất động sản tại Việt Nam' 'Chưa có dấu hiệu rõ ràng về bong bóng bất động sản tại Việt Nam' BĐS Nha Trang đang chững lại, cơ hội cho NĐT ‘nhập cuộc’ trước cuối năm BĐS Nha Trang đang chững lại, cơ hội cho NĐT ‘nhập cuộc’ trước cuối năm Dòng tiền chảy mạnh vào các thị trường có độ minh bạch cao Dòng tiền chảy mạnh vào các thị trường có độ minh bạch cao '10 năm tới chúng ta phải chấp nhận tốc độ kiếm tiền không nhanh bằng tốc độ tăng giá nhà' '10 năm tới chúng ta phải chấp nhận tốc độ kiếm tiền không nhanh bằng tốc độ tăng giá nhà'