Nhà đất

'Chưa có dấu hiệu rõ ràng về bong bóng bất động sản tại Việt Nam'

VNDirect cho rằng thị trường bất động sản hiện tại khó sụp đổ một cách đột ngột trong ngắn hạn và việc tăng lãi suất vay mua nhà có thể làm giảm phần nào thanh khoản thị trường nhưng sẽ không mất một lượng quá lớn giao dịch trong thời gian tới.

	Người Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore 'ồ ạt' mua nhà ở Việt Nam
	Xây dựng căn hộ giá chỉ từ 150 triệu đồng dành cho công nhân

Phân khúc chung cư giá rẻ chưa khai thác hết nhu cầu, trong khi thừa cung căn hộ cao cấp

Báo cáo của VNDirect mới đây dự báo, TP HCM và Hà Nội sẽ hình thành mới 110.000 hộ gia đình trong năm tới và kỳ vọng những hộ dân cư mới này đa phần sẽ tìm đến những căn hộ vừa túi tiền hoặc thấp cấp, giá của mỗi căn dưới 2 tỷ đồng (khoảng 87.000 USD).

Dựa theo kế hoạch phát triển và mở bán từ các chủ đầu tư, VNDirect ước tính, trong khoảng 100.000 căn hộ mới sẽ được bán ra trong 2018 vào dự báo đến năm 2020 (2018-20F), có đến 60%-70% là căn hộ trung cấp.

chua co dau hieu ro rang ve bong bong bat dong san tai viet nam

Theo VNDirect, thị trường BĐS đang có dấu hiệu lệch pha cung cầu giữa các phân khúc căn hộ cao cấp và trung, thấp cấp. Dù vậy, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu của "bong bóng". (Ảnh minh họa)

Tuy nhiên, báo cáo nhận định sẽ có sự lệch nha trong phân khúc trung cấp bởi ngày càng nhiều nguồn cung căn hộ tập trung vào mức giá trung cao (1.500 – 2.000 USD/m2), trong khi nguồn hàng với mức giá thấp hơn lại khá hạn chế. Việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ trung cấp bình dân mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư (NĐT) hoạt động ở phân khúc này trong tình hình thị trường có khả năng sẽ bước vào giai đoạn chậm tăng trưởng hoặc suy thoái.

Trong khi đó, VNDirect tin rằng nhu cầu của phân khúc căn hộ cao cấp vẫn được dẫn dắt bởi tình hình nguồn vốn FDI và lượng người nước ngoài đến Việt Nam trong 5 năm tới. Tuy nhiên, triển vọng của phân khúc này trong ngắn hạn đang bị ảnh hưởng tiêu cực bởi tình trạng dư nguồn cung căn hộ sắp bàn giao đưa vào thị trường.

Đơn vị này ước tính, tại TP HCM, gần 1.200 căn hộ mới sẽ hoàn thành trong năm nay, tương đương 25% công suất cho thuê căn hộ dịch vụ hiện tại ở TP HCM (theo báo cáo quý II/2018 của Savills). Áp lực nguồn căn hộ mới hoàn thành đã tác động rõ rệt trong 6 tháng đầu năm 2018 khi công suất lấp đầy căn hộ dịch vụ đã giảm 4 điểm % so với cùng kỳ năm trước.

Việc giảm hiệu suất cho thuê sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên tâm lý đầu tư cho thuê căn hộ cao cấp, điều này có thể nhận thấy trong năm sau. Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ được công suất cho thuê gần sát công suất tối đa với giá cho thuê vẫn ở mức cao bởi nguồn cung hoàn thành khá ít trong năm 2018-20F (theo Savills).

BĐS liền đất vẫn được ưu chuộng

Trong 10 năm trở lại, bất động sản (BĐS) liền đất luôn là kênh đầu tư có lợi nhuận đảm bảo bởi một vài lý do bao gồm tâm lý và sở thích sở hữu đất khi giá đất luôn có chiều hướng tăng cùng với việc phát triển hạ tầng trong khu vực.

Tại TP HCM, nguồn cung mới thường xuất hiện ở các khu vực trong bán kính 10 km từ quận trung tâm (đa phần là quận 2 và quận 9) bởi quỹ đất nội thành đang hẹp dần. VNDirect tiếp tục dẫn báo cáo của Savills cho biết, BĐS liền đất có kết quả bán hàng và lực hấp thụ tốt ở mức 80% trong 6 tháng đầu năm 2018. Nguyên nhân là bởi khu vực này có giá đất rẻ hơn khu trung tâm, thời gian di chuyển vào trung tâm chỉ dưới 45 phút, vì vậy giá bán phù hợp với sức mua của khách hàng. Không những thế, khu vực cách xa trung tâm còn phù hợp với phong cách sống tận hưởng và thư giản ngày càng phổ biến.

Nắm được xu thế, một số chủ đầu tư đã đưa ra thành công ý tưởng về các khu dân cư biệt lập nhắm đến các đối tượng người mua mong muốn có không gian sống yên tĩnh cách xa trung tâm. Với con số nguồn cung mới đạt 10.000 căn/lô bán ra trong 2018-20F (theo Savills), VNDirect nhìn nhận rất lạc quan về khả năng bán hàng ở phân khúc này với tỷ lệ hấp thụ ước tính ở khoảng 60 - 70%/năm cho cả Hà Nội và TP HCM trong giai đoạn 2018-20F.

Chưa có dấu hiệu rõ ràng về bong bóng BĐS tại Việt Nam

So sánh với thời kỳ đỉnh điểm của thị trường nhà ở năm 2008 và giai đoạn khủng hoảng ngay sau đó, thị trường BĐS hiện đang có động lực thúc đẩy nhu cầu nhà ở nhiều và đa dạng hơn. Ở phân khúc cao cấp từng xuất hiện cả các NĐT mua cho thuê và cả đầu cơ theo giai đoạn dự án, nhưng hiện tại đã mất dần vị thế dẫn dắt nguồn cầu của thị trường.

Hiện tại, lực cầu của thị trường được hướng về phân khúc trung và thấp cấp với mục đích sử dụng để định cư lâu dài của người mua nhà lần đầu. Giá nhà đất giảm mạnh trong năm 2014 cùng với lãi suất thấp khiến các sản phẩm trung cấp trở nên dễ giao dịch hơn và thu hút lượng lớn người mua nhà có nhu cầu thực, tạo ra mức tăng giá BĐS hợp lý hơn các đợt tăng nóng giá BĐS cao cấp trong năm 2008.

Giá căn hộ trung cấp tăng trung bình 11%/năm, các phân khúc khác là 2-4% trong giai đoạn từ năm 2015 – 6 tháng đầu năm 2018. Đây được coi là mức tăng trưởng chấp nhận được nếu so với mức tăng 48%/năm trong suốt giai đoạn tăng trưởng đến năm 2008 trước khủng hoảng. Vì vậy, VNDirect cho rằng thị trường BĐS hiện tại khó sụp đổ một cách đột ngột trong ngắn hạn và việc tăng lãi suất vay mua nhà có thể làm giảm phần nào thanh khoản thị trường nhưng sẽ không mất một lượng quá lớn giao dịch trong thời gian tới.