‘Người không chịu đẻ, đất bán cho ai?’

“Người đẻ chứ đất không đẻ” thường được nhiều người nhắc đi nhắc lại với đại ý con người sẽ luôn sinh đẻ thêm, trong khi đất đai là tài nguyên hữu hạn. Và chắc chắn là khi nhu cầu tăng còn nguồn cung hạn chế, giá đất sẽ chỉ có đi lên trong tương lai. 

Kể từ sau cuộc Cách mạng Công nghiệp lần thứ nhất, dân số con người đã tăng với tốc độ nhanh chóng, tạo ra nhu cầu ngày một lớn về nơi ăn, chốn ở. Tuy nhiên, xu hướng này đang chậm lại hoặc đảo ngược ở nhiều quốc gia, tác động trực tiếp tới nhu cầu bất động sản. 

Country Garden và những thành phố "ít đẻ"

Kể từ cuối tháng 10, gã khổng lồ bất động sản Trung Quốc Country Garden được coi là đã vỡ nợ trái phiếu quốc tế. Nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc một thời còn ghi nhận khoản lỗ kỷ lục trong nửa đầu năm 2023. 

Hoạt động kinh doanh của Country Garden tập trung vào các thành phố cấp ba của Trung Quốc. Theo SCMP, đây là những thành phố lớn của các tỉnh, có quy mô kinh tế dưới 70 tỷ USD và dân số dưới 3 triệu người.  

Trong nhiều năm, chiến lược này đã giúp Country Garden lớn mạnh và trở thành tập đoàn địa ốc hàng đầu Trung Quốc. Các thành phố cấp ba đóng góp khoảng 60% GDP Trung Quốc.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, những đô thị trên đã gặp phải một loạt thách thức, bao gồm tốc độ tăng trưởng thấp và dân số già hóa, thu hẹp.

Trong một bài nghiên cứu vào năm 2021, hai nhà kinh tế Kenneth Rogoff và Yuanchen Yang từng cảnh báo: “Vấn đề dư thừa nguồn cung bất động sản và xây dựng quá mức đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố cấp ba”. 

“Bất chấp việc các chuyên gia dự báo rằng dân số sẽ suy giảm và thực tế là giá nhà đã đi xuống đáng kể, hoạt động xây dựng vượt quá nhu cầu vẫn tiếp tục tại các thành phố loại ba”, hai chuyên gia cho biết. Ông Rogoff từng làm việc cho IMF, trong khi ông Yang đang là nhà kinh tế của cơ quan này.

Người không đẻ, đất khó tăng

Câu chuyện của Country Garden, các thành phố cấp ba tại Trung Quốc cũng đang diễn ra tại nhiều nơi khác trên thế giới. Mặc dù đất đai là tài nguyên hữu hạn và không thể “đẻ thêm”, nhưng nếu nhu cầu đi xuống, chắc chắn giá trị của chúng sẽ giảm.

Cung và cầu luôn là yếu tố quyết định tới giá cả của hàng hóa, dịch vụ. Từng có thời điểm vì khan hiếm, nhôm đã đắt giá hơn cả bạc hay vàng. Trước cuộc Cách mạng Công nghiệp, dầu mỏ gần như vô giá trị và chỉ được dùng như một loại chất kết dính.

Cầu của bất động sản chính là con người. Và nếu lượng cầu giảm sút, giá bất động sản sẽ khó mà tăng trưởng mãi mãi.

Nhật Bản có lẽ là ví dụ rõ nét nhất, cho thấy tình trạng mất cân xứng giữa cung - cầu nhà đất đã ảnh hưởng thế nào tới giá bất động sản.

Dân số Nhật Bản gần như đi ngang kể từ thập niên 90 đến nay. Nhu cầu về bất động sản mới gần như không đổi hoặc thậm chí giảm sút. Đồng thời, tình trạng thừa cung khiến sau hơn 30 năm, giá bất động sản tại đất nước mặt trời mọc vẫn không thể phục hồi lại mức đỉnh trước khi bong bóng tài sản đổ vỡ. 

Giá bất động sản trung bình trên toàn cầu vẫn trong xu hướng tăng kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Tuy nhiên, ở một số quốc gia có dân số già hoặc đang thu hẹp, giá nhà đất gần như chững lại hoặc cắm đầu đi xuống.

Trong 58 nền kinh tế được Ngân hàng Thanh toán Quốc tế thống kê, có 13 quốc gia ghi nhận giá bất động sản quý I/2023 hoặc quý IV/2022 thấp hơn so với đầu năm 2010.

Ngoài ra, cũng có một số nền kinh tế có giá bất động sản tạo đỉnh trước năm 2010 và mới chỉ phục hồi được một phần cho tới quý I/2023, chẳng hạn như Nhật Bản, Hàn Quốc hay các nước vùng Baltic.

Cần lưu ý rằng năm 2010 là lúc thế giới vừa bước ra khỏi cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, trong khi giai đoạn hai năm trở lại đây là lúc nhiều tài sản tạo đỉnh mới.

Những quốc gia trên thường có điểm chung là dân số già hoặc quy mô dân số có xu hướng thu hẹp. Và danh sách những nước có chung đặc điểm này sẽ ngày một nhiều lên. Theo dự báo của Liên Hợp Quốc, dân số toàn cầu sẽ đạt đỉnh 10,4 tỷ người vào năm 2086, sau đó bắt đầu giảm.

Ở những nền kinh tế phát triển, thời điểm đáng ngại nói trên sẽ đến sớm hơn. Một số nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức, Trung Quốc, Hy Lạp,… đã hoặc sắp trải qua thời kỳ suy giảm dân số.

Quy mô dân số thu hẹp gây ra hàng loạt hệ lụy khôn lường cho nền kinh tế, bao gồm cả thị trường bất động sản. Những gì đã xảy ra với doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại các thành phố cấp 3 của Trung Quốc có thể sẽ sớm lặp lại ở Anh, Hàn Quốc, Đức hay thậm chí Việt Nam.

Nhà kinh tế đoạt giải Nobel Franco Modigliani chia cuộc đời con người thanh ba gia đoạn: thời kỳ trẻ con (0 - 21 tuổi), thời kỳ trưởng thành (21 - 75 tuổi) và tuổi già (trên 75 tuổi). Ở thời kỳ đầu tiên và thứ ba, con người tiêu tốn nhiều chi phí hơn thu nhập và sẽ không có khả năng hoặc nhu cầu mua nhà ở.

Giai đoạn trưởng thành là lúc con người có thu nhập vượt quá nhu cầu tiêu dùng và có thể tiết kiệm để phục vụ những chi tiêu lớn như mua nhà, mua xe.

Một loạt các nghiên cứu từ năm 1965 đến 2012, được các chuyên gia từ Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ), Đại học Tokyo và Đại học Quốc gia Singapore tổng hợp, cho thấy độ tuổi có tốc độ tăng trưởng tỷ lệ sở hữu nhà ở cao nhất tại các nước phát triển là từ 30 đến 44 tuổi.

Khi già hóa dân số diễn ra, tỷ lệ những người trong độ tuổi lao động trong cơ cấu dân số sẽ ngày càng thu hẹp. Nhóm này sẽ được thế chỗ bởi người cao tuổi, đã sở hữu nhà và ít có thêm nhu cầu. Nhóm trẻ em, đại diện cho nhu cầu trong tương lai, đi xuống cũng sẽ tạo thêm áp lực lên giá bất động sản.

Những lời cảnh báo

Đa số các nghiên cứu về dân số và thị trường nhà đất đều đi đến kết luận rằng giá bất động sản có sự tương quan lớn với cơ cấu nhân khẩu học và quy mô dân số.

Các nhà kinh tế của IMF, bao gồm bà Yuko Hashimoto, Gee Hee Hong và Xiaoxiao Zhang, đã phát hiện rằng các xu hướng nhân khẩu học là một yếu tố quan trọng tác động tới giá nhà đất ở các tỉnh thành tại Nhật Bản.

Khi bong bóng tài sản vỡ vào những năm 1990, giá nhà trên toàn Nhật Bản, ngoại trừ thủ đô Tokyo, liên tục giảm trong nhiều thập kỷ.

Tuy nhiên, tốc độ suy giảm không đồng đều, những thành phố lớn giảm chậm, trong khi tại đô thị nhỏ hoặc vùng nông thôn, giá nhà đi xuống nhanh chóng. Xu hướng này tương ứng với việc tỷ suất sinh của Nhật Bản ngày một tụt sâu và người dân có xu hướng chuyển sang sống ở thành thị.

Các nhà kinh tế IMF cảnh báo rằng một vòng tròn luẩn quẩn có thể xuất hiện, tạo ra sự phân hóa ngày càng lớn giữa các vùng miền của Nhật Bản. Giá đất thấp khiến người dân tìm cơ hội ở những thành phố lớn, làm dân số  ở các địa phương nhỏ suy giảm. Người dân tập trung về thành thị khiến giá đất ở đây tăng lên. 

Các nhà nghiên cứu Yumi Saita, Chihiro Shimizu và Tsutomu Watanabe từ BoJ, Đại học Singapore và Đại học Tokyo, phát hiện rằng tại cả Nhật Bản và Mỹ, giá bất động sản có sự tương quan nghịch với tỷ lệ phụ thuộc tuổi già (tỷ lệ người trên 65 tuổi/tỷ lệ người trong độ tuổi lao động) và tương quan với tổng quy mô dân số.

Từ kết quả trên, các nhà nghiên cứu dự báo rằng giá đất tại Nhật Bản trong giai đoạn từ 2012 đến 2040 sẽ giảm 2,4% mỗi năm.

Tại Đức, các tác giả Philipp Breidenbach, Philipp Jäger và Lisa Taruttis từ viện nghiên cứu RWI và Đại học Duisburg-Essen đã tổng hợp hàng triệu kết quả đăng bán, cho thuê căn hộ tại hơn 10.000 khu vực của Đức.

Các nhà phân tích dự báo rằng khi tỷ lệ phụ thuộc tuổi già tại Đức tăng lên trong giai đoạn 2020 - 2050, giá bất động sản sẽ giảm 16,1%, doanh số bán căn hộ sụt 28,2% và doanh số cho thuê đi xuống 18,9%. Tại những khu vực chứng kiến dân số già hóa và sụt giảm nhanh nhất, giá đất có thể giảm tới 49,9%.

Nhìn chung, dân số tăng trưởng sẽ có tác động thuận chiều tới giá nhà đất, trong khi tình trạng suy giảm dân số hoặc di cư có thể khiến giá đất giảm nhanh chóng.

Cơ cấu dân số cũng là một yếu tố tác động lớn đến nhu cầu nhà ở. Dân số quá trẻ, chẳng hạn như tại các nước châu Phi, sẽ không tạo ra nhiều nhu cầu về nhà ở do tiết kiệm chưa cao. Trong khi đó, dân số quá già như tại Nhật Bản, Italy cũng là yếu tố kìm hãm nhu cầu.

Ngoài ra, ngay trong một quốc gia cũng có sự phân hóa. Những thành phố lớn, thu hút được người lao động di cư sẽ duy trì được giá bất động sản ổn định, trong khi những vùng nông thôn hoặc đô thị nhỏ sẽ chứng kiến giá đất sụt giảm nhanh chóng.

Liên Hợp Quốc cho biết Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ già hóa nhanh nhất thế giới. Tới năm 2036, Việt Nam sẽ chuyển từ giai đoạn “già hóa” sang “dân số già”. Cơ cấu dân số nước ta vào thời điểm đó sẽ rất giống với Nhật Bản những năm 1990 hay Trung Quốc vào năm 2023.