NĐT ngoại đang dịch chuyển xu hướng đầu tư từ nhà ở cao cấp sang trung cấp, bình dân
 |
12 điều ân hận nhất của những người mua nhà lần đầu |
|
Chuyên gia CBRE nói gì về nguy cơ ‘bong bóng’ trên thị trường bất động sản 2017? |
Mới đây, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) vừa có báo cáo 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Theo đó bà Khanh Nguyễn nhận định rằng, bất chấp những giai đoạn thăng trầm của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng, dòng vốn FDI vẫn luôn ổn định và tăng trưởng. Theo Cục đầu tư nước ngoài, tính lũy kế đến cuối năm 2017, riêng lĩnh vực BĐS có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký đạt 53,2 tỷ đồng.
 |
 |
Đặc biệt, FDI vào Việt Nam trong ba năm 2015 – 2017 không ngừng tăng so với giai đoạn giảm liên tiếp trước đó từ 2010 – 2013 và phần lớn vốn được triển khai vào các dự án, trong khi giai đoạn trước dòng vốn đầu tư thường không được giải ngân đầy đủ. Do đó, FDI trong những năm gần đây nhắm đến các dự án thực tế được cam kết triển khai hơn là nắm giữ để thu hút đối tác đầu tư.
Nhiều năm qua, BĐS thường đứng vị trí thứ hai hoặc thứ ba về thu hút lượng FDI trong tỷ trọng đầu tư FDI vào nước ta. Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hongkong, Đài Loan và Trung Quốc là những nhà đầu tư (NĐT) mạnh tay rót vốn nhất, sau đó là các nước khu vực Châu Âu. Hiện các doanh nghiệp Châu Âu cũng đang gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào BĐS thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.
Tuy không có thống kê chính thức nhưng có thể thấy, các NĐT khu vực Châu Mỹ cũng đang rất chú ý đến thị trường BĐS Việt Nam. Điển hình là quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam, phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục BĐS bao gồm thương mại, khách sạn và công nghiệp.
 |
Thay vì chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp, NĐT ngoại dần mở rộng mối quan tâm đến phân khúc trung cấp
Cũng như giai đoạn trước, 10 năm trở lại đây, dòng vốn FDI cũng chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Nhiều tên tuổi đã trở nên quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án BĐS cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista. Trong tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP HCM thời đó là khoảng 1.700 căn, có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án vốn FDI, bà Khanh Nguyễn đánh giá đây là một tỷ trọng rất nhỏ so với lượng dân số 6,85 triệu người theo thống kê tại thời điểm quý IV/2007.
Tuy nhiên, mức giá bình quân của các dự án này là 2.800 USD/m2 (tỷ giá thời điểm đó là 16.112 VND/USD), tăng 86% so với thời điểm mở bán cách đó một năm đã tạo ra sự mất cân bằng cung - cầu ảo, đẩy mặt bằng giá vượt khả năng chi trả của người mua nhà có nhu cầu ở thực sự. Bà Khanh ví dụ, từng có hiện tượng người mua nhà phải xếp hàng dài để tranh nhau những “suất” mua nhà khan hiếm do tình trạng đầu cơ ảo.
Giai đoạn này, tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của các dự án BĐS của NĐT ngoại thường ở mức rất cao là 30% - 35%, dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư BĐS (chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á) cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỷ USD, chiếm hơn 30% tống vốn FDI đăng ký (trong ba năm trở lại đây, tỷ lệ này chỉ duy trì ở mức 7% - 9%).
Khoảng tháng 3/2018, thị trường tăng trưởng quá nóng, lãi suất cho vay không ngừng tăng, có lúc lên đến 25% và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%, cùng với ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu, thị trường BĐS rơi vào chu kỳ suy thoái. Thời kỳ này, vốn FDI vào BĐS cũng giảm đi, sau đó dòng vốn dần phục hồi từ cuối năm 2013 – đầu 2014.
 |
|
NĐT nước ngoài rót mạnh vốn vào các dự án nhà ở cao cấp khiến thị trường "nổ bong bóng" vào thời điểm năm 2007, sau đó họ đã điều chỉnh và mở rộng mối quan tâm đến phân khúc trung cấp, bình dân. (Ảnh minh họa: VietnamNet) |
Thị trường bắt đầu ghi nhận sự trở lại của những tên tuổi như Hong Kong Land (dự án Nassim), Fraser Centrepoints (dự án tại quận 2 Thảo Điền) hoặc Mappletree (dự án One Verandah). JLL ghi nhận, các NĐT này đã mở rộng từ đầu tư truyền thống xây dựng, sở hữu các tòa nhà văn phòng hàng đầu ở Hà Nội và TP HCM sang mảng BĐS nhà ở. Ngoài ra, còn có các NĐT khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7 hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2).
Giám đốc bộ phận Thị trường vốn của JLL thông tin, những thương vụ M&A được công bố trong 3 năm trở lại đây có thể kể đến như NĐT Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang. Loại hình đầu tư của các liên doanh đã đa dạng hơn, nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân.
BĐS thương mại có vốn FDI cũng dần gia tăng nguồn cung qua các năm. Đến nay, nguồn cung văn phòng có vốn góp FDI tại TP HCM lên đến 500,000 m2 (trên tổng số 1,95 triệu m2 tổng cung văn phòng), tăng gấp đôi trong 10 năm trở lại đây. 5 năm trở lại đây, sự gia tăng đến từ các tòa nhà Vietcombank tower, Saigon Centre (giai đoạn 2) và Deutsches Haus. Thị trường văn phòng còn đón nhận thêm những loại hình sản phẩm mới như văn phòng chia sẻ (co-working spaces) hoặc văn phòng dịch vụ (serviced offices). JLL dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục tăng do sự thay đổi của phương thức làm việc…
Triển vọng của dòng vốn FDI đầu tư vào BĐS trong năm 2018
Năm 2018 đánh dấu chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường BĐS và gần 5 năm trên đà hồi phục. JLL dự kiến thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng, hoạt động M&A và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới.
Báo cáo dự đoán, các giao dịch luôn sẵn sàng, tuy nhiên sẽ khó thực hiện hơn do khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán; nhiều dòng vốn tìm cơ hội chuyển mình vào các lĩnh vực thay thế (ví dụ: trường học, bệnh viện, xây dựng); hạn chế hiệu suất đầu tư nhưng giá trị tài sản sẽ tăng do giá thuê tăng; nhu cầu về không gian co-working đang tăng lên đáng kể từ cả doanh nghiệp lớn và nhỏ…
Các quỹ đầu tư tín thác (REITs) đang mở rộng nguồn vốn. Đến cuối năm 2017, các thương vụ đầu tư nổi bật của Pullman Jakarta Central Park Hotel tại Indonesia, Capri by Frasers HCMC và IBIS HCMC tại TP HCM có tổng giá trị đầu tư là 130 triệu USD được thâu tóm bởi SHREIT – REIT, niêm yết tại Thái Lan đã thể hiện sức hấp dẫn của tài sản đầu tư tại Việt Nam đối với các NĐT quốc tế.
Ngoài ra, việc thiếu hụt các khu nhà máy kỹ thuật cao, không gian kho vận hậu cần hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ khách thuê nước ngoài thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của ngành công nghiệp và hậu cần, đưa ngành này vào tầm ngắm của NĐT nước ngoài trong năm 2018.
